Buenas tardes, Antonio. El tema tiene tela!
A ver por donde empiezo... Para la sustitución del portero o conserje es una cuestión que debe decidir la Junta de Propietarios por mayoría de 3/5 partes de los mismos que, a su vez, supongan mayoría de 3/5 partes de las cuotas de participación, como si estuviésemos tratando la supresión o establecimiento de cualquier otro servicio de interés común. Pero tenéis que tener claro también que, como empleado, tiene unos derechos recogidos en la legislación laboral y por tanto, le corresponderá una indemnización que habrá que pagarle si es despedido sin motivo alguno, dependiendo esta suma de los años trabajados en el inmueble. Como es indefinido, estaríamos hablando de 45 días por año trabajado. Comentabas, por otra parte, que no estábais contentos con su funcionamiento, lo cual puede ser motivo de despido disciplinario (no tendría derecho a indemnización) pero claro, ha de ser por causas tasadas en la ley. Si me explicas la situación como realmente ha sido, y que circunstancias consideras que pueden ser objeto de su despido, te podría decir si están o no dentro de esas causas.
En ocasiones, los tribunales han considerado que se podía amortizar o sustituir el puesto de trabajo de portero por la Comunidad de Propietarios cuando concurriesen, al igual que en otros puestos de trabajo, causas objetivas que justificasen esta decisión, por ejemplo, cuando la funciones que efectuaba el portero físico se vean suplidas por un servicio de vigilancia más adecuado y con inferior coste, viéndose reducida la indemnización. En todo caso, será necesario atender a las particulares circunstancias que concurren en cada supuesto con la finalidad de determinar si, en efecto, la contratación de un servicio de vigilancia,como es el caso duplica la actividad desarrollada por el portero hasta hacer necesaria la desaparición de su puesto. En este caso, si se da por causas objetivas, la indemnización sería inferior, de 20 dias por año trabajado.
El portero, una vez despedido, deberá abandonar la vivienda en el plazo de 60 días naturales a partir del día en que se extinga su contrato de trabajo. Este plazo está vigente en Madrid en virtud del convenio de trabajadores de fincas urbanas, y pero habrá que que acudir al convenio vigente en cada localidad y en las zonas donde no exista convenio, se entiende que deberá abandonar la finca el mismo día que se extinga su relación laboral, salvo pacto con la comunidad de propietarios. Aqui tenéis el problema de que es posible que la comunidad decida no despedirlo, lo cual duplica los gastos innecesariamente. Deberíais someter el asunto nuevamente a votación, y la solución en este caso, podría ser aplicar el Art. 11 de la Ley, donde nos indica que si se introducen en la finca mejoras no necesarias (en este caso podría ser algo similar) si su coste de mantenimiento es superior a tres mensualidades de cuota, y resulta que votamos en contra de su instalación (en este caso diríamos que estaríais en contra de mantener dos personas en el mismo puesto) pues no nos podrían exigir el pago. Lo justo es que,los que quieran mantener a este señor, paguen su estancia. Porque no creo que este señor quiera trabajar por menos de su sueldo.
Respecto a lo de las luces, al ser elementos comunes, y que implican un gasto para la comunidad, entiendo que ha de ser aprobado en junta. Esto no es una dictadura, ni el presidente es un ser todopoderoso. El que crea eso , se engaña sobremanera. A ver, señores, pensemos un poco. Me parece una solución muy loable, la de gastar menos, en beneficio de los demás, pero siempre , por supuesto, con el consentimiento de esos "demás". A nadie le gusta que le impongan nada, y menos de esa manera (Ordenando).
Los acuerdos tomados en junta son ejecutivos, es decir, tienen capacidad, por el mero hecho de haberse aprobado debidamente, de obligar a todos, incluso los que votaron en contra (con las salvedades del Art. 11, claro) Como la derrama también hay que aprobarla en junta, especificando las necesidades técnicas y reales para su implantación y aplicación, sería también ejecutiva. Otra cosa es que la decisión de llevar a cabo el acuerdo concreto sea pospuesto hasta que no se apruebe la correspondiente derrama para su ejecución. Eso sería perfectamente entendible y lícito, por otra parte, además de lógico. De otra forma, no entiendo por qué iba a hacerse, aparte de que el Administrador , no me cansaré de repetirlo , es un mandado de la Comunidad.
Cualquier trabajo que entrañe una toma de decisiones, tiene un riesgo, y por ende, una responsabilidad añadida. Nosotros los Administradores, tenemos con la comunidad un contrato de mandato. El responsable de decisiones que sean encomendadas por la Junta, es el presidente, ya que el Administrador hace (o debe, en principio) hacer lo que la Junta le ordena (yo siempre procuro que las decisiones que entrañen una responsabilidad que va mas alla de mi buen hacer, me sean dadas por escrito, con específica relación de mis cometidos, y hasta donde quieren que llegue; por supuesto, cualquier toma de decisiones fuera de los límites permitidos es de mi responsalidad) Pero es bien sabido que el Administrador tiene una serie de funciones definidas muy claramente en el Art. 20 de la ley:
Artículo 20.
Corresponde al administrador:
1.Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2.Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3.Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
4.Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
6 .Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Estas son las funciones del Administrador. Si consideras que el Administrador ha realizado una mala praxis, o bien que no ha ejecutado sus deberes con la diligencia debida a su cargo, entiendo que por supuesto, es denunciable. Me gustaría que me describieses con mas detalle en que ha consistido esa mala praxis, porque a veces, es algo muy difícil de demostrar. NO quiero que te lo tomes como un desaliento, ni mucho menos, simplemente, que lo tengas en cuenta como una posibilidad. Eso si, el Administrador ha de mirar siempre por el interés de su comunidad, anteponiéndolo a los propios. Y aparte de esto, tiene una responsabilidad derivada de un contrato de mandato, y ha de realizar sus funciones con la diligencia debida, como te indicaba antes.
Espero haberte ayudado. Si necesitas cualquier duda o aclaración, puedes ponerte en contacto conmigo en el mail que figura en la firma, o bien a marisub@gmail.com, y te responderé encantada.
Un saludo,
Maribel B.
Editado por lebiram 22/01/2010 18:43
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