Cuotas comunidad

gracias jolubel.....sabía yo que me faltaba la ultima vuelta de tuerca, pero con tantos años en comunidad y siempre surgen cosas (problemas) nuevos, llega un punto que ya ni se acuerda uno de todo lo relativo a un problema antiguo.......

¡Qué buena consulta! Os felicito.

Aclaración:

La Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal, tenía una disposición transitoria primera:

... En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del Estado, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieran en contradicción con sus preceptos.

si, algunos tienen las plazas alquiladas, pero éstos insisten que ellos las pueden alquilar porque viven en el edificio, pero los dueños de plazas que no son a la vez dueños de vivienda no pueden alquilar.....siendo que no existe ninguna plaza de garaje que no esté directamente ligada (en div.horizontal y por escritura) a una vivienda, pero que te digo yo que cuando no tienen argumentos inventan lo primero que les viene a la mente......

y la administradora, bueno, yo creo que es el agua......porque todos los que han pasado por nuestras comunidades (la pseudo de garajes como le llamo yo, y la de las viviendas) son todos iguales, y cada uno que viene me atrevería a decir peor que el anterior......

uno que tuvimos que era bastante bueno, en una ocasión, un vecino dijo alto y claro en la reunión que LA LEY OBLIGA QUE CUANDO SOBREPASAN 50 PLAZAS DE GARAJA CONSTITUIR COMUNIDAD APARTE y eso lo sabe cualquiera - añadió........tras la reunión pillé al administrador por banda y le pregunté si era cierto lo que habia dicho el vecino (sabiendo ya de antemano que no), éste me dijo que claro que no, entonces - le repliqué - porqué narices no le has tapado la boca, no ves que solo te creen a ti, si lo digo yo me comen - el hombre me miró y dijo....."pero tu te crees que me voy a poner a su altura gritando y chillando, no sirve de nada ni siquiera que se lo diga yo, el tio viene buscando bulla y yo no se la voy a dar llevándole la contraria"....esto me hizo pensar, supongo que tiene razón, para qué intentar razonar con gente que no atiende a razones, es triste, pero es lo que hay, dicho administrador dimitió (por K.O. e impotencia) y lo vi hace poco, me dijo que vale, echaba de menos los ingresos, pero que se había quitado muchos líos de encima, nuestra comunidad es asi de especial......

yo misma bajé la LPH a una reunión y leí lo de la unanimidad exigible para cambiar el titulo constitutivo, en esa ocasión las protestas devueltas pasaban porque yo no me enteraba de la misa a medias, que eso era para comunidades pequeñas, que qué sabría yo lo que significaba aquello que no soy abogada, y miles idioteces por el estilo, eso sí, en la siguiente uno de los protestones bajó un libro de texto sobre comunidades diciendo que lo primero que tiene que estar bien es el titulo constitutivo, justamente le dije, he ahí el quid de la cuestión....se puso colorado y de repente dijo que no, que lo habia leído mal......que le vamos a hacer.....la UNICA forma de que se convenzan es juicio tras juicio, porque el primero que llevaron en la frente conmigo les salió caro, pagaron costas y ni asi aprenden....es lo que hay.....

Pues mira que me acabo de leer de nuevo la LPH... y lo pone clarito... (artículo 17.1 de la de 1960)
Artículo Decimotercero. (de la de 1991)

(curioso... las dos están en vigor)

"El artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los siguientes términos:

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

    La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

    El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

   ...

    A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

    Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios."

Supongo que algunos vecinos lo que querrán es vender plaza de garaje (lo cual necesita desagregación y como dije pagar IBI)
Lo que no entiendo es por qué no se han planteado alquilar, lo cual les resultará menos tedioso.

Saludos,

(jeje... de donde sacasteis a la administradora??? Porque yo no lo soy, pero eso lo se ;-) )

el acta donde se constituye la segunda comunidad es muy anterior a ser yo propietaria, de hecho el administrador que había fue muy espabiladillo, de 157 viviendas solo se habian vendido docena y media y el resto era aún de la promotora, cuyo representante no acudía a las reuniones.....

de los 157 hay un puñado en la misma situación que yo que se niegan a pagar esta "subcomunidad" ya que la división horizontal y las escrituras privativas indican que las propiedades son anejas (es decir, una única propiedad constituida por piso, trastero y plaza de garaje) con un único recibo de IBI y una única referencia catastral, no sé quienes son esos otros vecinos ya que nunca bajan a las reuniones "fantasma" como les llamo yo, y desconozco si han sido demandados o no....

desde que compré el piso y me enteré de las dos "comunidades" he bajado la división horizontal y la LPH a las reuniones, ya digo unicamente recibo insultos a cambio, ya que no solo los vecinos ALEGAN que pueden vender las plazas de garaje por separado, sino que alguno incluso dice que ya lo ha hecho, y no es cierto (tambien he acudido al registro, y ciertamente se ha registrado la segunda "comunidad", pero siguen sin segregar las cuotas), lo más bonito es que se sacan de la manga una cuota para los "garajes" pero a la hora de dar explicaciones no tienen argumentos para sostener sus teorías (los administradores me refiero), y me imagino que la media docena de vecinos que gritan y chillan que lo que digo es una locura obedece sencillamente a que se han dado cuenta que lo que digo es lo que hay pero ahora se sienten idiotas de haber pagado todo este tiempo, y con la impotencia caen en el insulto, yo paso ya de discutirlo, que me demanden y que decida un juez

cuando me enviaron el burofax con un margen de 15 días para hacer efectivo el pago y sino tira para el juzgado, yo contesté pidiendo varios documentos que a dia de hoy (hace más de un año) aún no me han remitido, al igual que las explicaciones de donde salen los gastos y las cuotas que pretenden reclamar, no contestan pero dicen que han demandado, pues nada, tendré que esperar a llegar a juzgado, pues en la contestación les puse muy claro que no me niego a pagar nada de lo que me corresponde pero que tengo derecho a una explicación de donde sale dicho importe.......y los burofaxes con acuse de recibo no hay quien los "meta bajo la alfombra"......es la única forma de convencer a mis vecinos de que la gestión que se realiza es una verdadera chapuza, pues de convencerlos que están equivocados, ya te digo, creo que alguno se ha ido enterando a lo largo de los años, pero eso de dar el brazo a torcer ahora.....buf.....y máxime que la mayoría de los "generales del cuartel guardadores de la seguridad de los garajes" son señores mayores que no van a consentir que venga una tia más joven a demostrarles que han sido engañados desde el primer día......

ah, y en mi comunidad se creen que "unanimidad" significa más del 75% de votos a favor de los presentes en las reuniones, y de ahí no los quitas.......a veces incluso es divertido oir como intentan justificarse.....

Y lo de la unanimidad para realizar la segregación???
Se la han pasado por el forro no???

Porque para hacer esa segunda comunidad, independiente, se tiene que ir al registro de la propiedad y segregar los anexos...

(y eso es lo que quieren, supongo la mayoría de los vecinos, para poder vender dicho bien si no lo utilizan)

Sí señor.... pues nada... que vayan a juicio (ahora... te digo que si tú no has impugnado dicha acta tienen una baza en su poder, quiero decir... el acta en donde querían hacer comunidad aparte)

Saludos

Muy buenas tardes,

En mi opinión no es ilegal.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 2 Febrero de 1991 (RJ 1991700) es claro al sostener:

1 °) que el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio. Así se desprende del núm. 5 art 9 LPH, cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo ESPECIALMENTE ESTABLECIDO”.

2º) A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma; con, observancia de los requisitos legales establecidos en el art. 17 LPH que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos.

Hay abundantes sentencias en este sentido. No es un sistema de reparto equitativo, ni mucho menos, pero es que rige tu comunidad.

Saludos desde Tenerife.
 

como mis vecinos son muy "especiales" y como ya lo he dicho muchas veces en reuniones que las cosas están "irregulares" y lo único que he conseguido encima son insultos....estoy a la espera de ser demandada por "morosa" de la segunda "comunidad" que han creado y ahí contestando a la demanda con los documentos que demuestran que las propiedades son conjuntas y no ha lugar a una segunda comunidad

casualmente en la ultima reunión la "administradora" de dicha comunidad me comunica delante de todo el mundo que ya estoy demandada, pero, fíjate, en el juzgado no saben nada de dicha demanda jejeje.......

lo que ocurre es que como siempre, las mayorías mandan, y éstos son tan cerrados y borregos que por no admitir que están equivocados están dispuestos a demandar a la gente, pues hale, adelante, a ver quien ríe último.....yo lo tengo clarísimo, porque mi escritura lo pone clarisimo y no hay nada que hacer, "ni paren, ni empreñan" como decimos por aquí, si mis vecinos se empecinan en hacer ilegalidad, que culpa tenemos los demás????.....yo tengo una cuota única que pago en la "comunidad de viviendas" y todo lo demás no viene a cuento........digo yo que por algo no me han demandado aún, será que la administradora dice una cosa en las reuniones (que le creen la mayoría) y luego su abogado le indica que se calle que no tiene razón.......a saber....yo todos los días miro en mi buzón a ver cuando llega la citación ya que entiendo que es la única manera de arreglar estas cosas, en el juzgado y con los documentos delante....

salu2

El consentimiento de comunidad aparte debe ser por unanimidad (hay otro hilo abierto sobre una plusvalía en donde lo expongo)

Y debe estar registrado como tal... Si no se ha hecho así se puede impugnar en base a:
En tu escritura está constituída como bien único (anexo a la vivienda)
y si lo ponen aparte se puede vender aparte, escriturar aparte, y pagar ibi aparte.

Saludos,

he ahí el detalle jajaja...son ANEXOS, aunque los borreguis de mis vecinos han consentido que se haga una comunidad aparte (sin dividir cuotas dicho sea de paso), está todo que no hay por donde pillarlo, pero claro, manda la mayoría, y como no se convencen, no hay nada que hacerle....son anejos los trasteros y las plazas de garaje, pero estos erre que erre que no.....en fins

Todo depende de como figuren en escritura de compra...
y si los mismos aparecen como anexos independientes (y por tanto en comunidad distinta a la del edificio) o en conjunta.

Pero para que te hagas una idea de como está la ley:
 

Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Lo puedes buscar en:
http://noticias.juridicas.com/
 

Y decirte, que eso se puede hacer en nuevas construcciones (posteriores al año 2006) pero en antiguas es un poquito más complicado porque se necesita la unanimidad o ir a juicio.

Saludos,

por cierto, me gusta la idea de repartir por metros cúbicos, pero, si lo propongo en mi comunidad igual me echan a los perros!

nos pasa igual en los trasteros, algunos tienen conductos de la extracción de humos CO2 o como se llame y otros no, con lo cual los que están libres pueden apilar los estantes mucho más altos, pero eso no lo previeron los que repartieron los metros del suelo.....

no pone que todos tiene la misma cuota de participación, sino que todo pagan a partes iguales, a no ser que todos los pisos sean idénticos (y a veces ni así) pueden tener la misma cuota de participación, por tanto entiendo que si pone que el pago será a partes iguales será que es un acuerdo posterior y que la división horizontal se modificó......

Betty: no te discuto lo que haya pasado en tu edificio, lo que no se puede es generalizar de que si las viviendas son o no son de los 80, 90 o del 2012......yo tengo un piso de los años 70 y está todo perfectamente recogido en cuanto a cuotas de participación, y no todos los pisos del edificio son iguales......lo que yo intento decir es que no es una moda nueva lo de pagar por cuota de participación los gastos como alguna gente cree, pues hay muchos que como en su comunidad nunca se han preocupado y las cosas fueron quedando caducas, ahora se creen que lo de pagar por cuota de participación es nuevo, y únicamente digo que no lo es, no es algo sacado de la manga de los últimos años, sino que fue contemplado desde el inicio de la LPH

en algunas comunidades, te cito la que vivo, distribuyen por ejemplo los gastos de seguro comunitario, fondo de reserva y alguno más por cuota, y el resto (ascensor, limpieza, teléfono ascensor, administración....) a partes iguales, cosa que no estaría mal del todo si fuese acordado así en alguna parte (en nuestro caso lo aplica la gestora porque le sale del puro), en realidad ya que no hay ningún acuerdo por ninguna parte que indique lo contrario, todos los gastos son por cuota de participación y no hay más vuelta, sin embargo en la comunidad que te cito la mayoría borreguil no quiere saber nada del tema y lo dejan pasar, y con un 1.27% del total a mi no me compensa economicamente impugnar nada....encima que pago menos de lo que debería por este cálculo chapucero, sencillamente no soy mayoría y me cuesta más ponerlo en orden de lo que merece el tiempo y el esfuerzo

es muy sencillo, los gastos son por cuota de participación (que no solo viene en la división horizontal sino que también está claramente indicado en la escritura privativa de cada cual) a no ser que haya un acuerdo que indique lo contrario, y dicho acuerdo esté registrado para vincular a futuros propietarios, lo que ocurre es que a veces sale más costoso arreglarlo que dejarlo como está y así están muchas comunidades, con los repartos chapuzados o injustos, o peor, injustos porque los que deberían pagar más son mayoría y tumban los acuerdos

y en todo caso, cada edificio tiene sus particularidades, y para opinar con certeza hay que conocer los detalles de la documentación correspondientes, y eso, a veces, los consultantes en los foros no lo tienen a mano o lo desconocen....

salu2

y dale: os recuerdo que la LPH es del año 1960

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

y ya indicaba que se pagaba por cuota de participación

La ilegalidad o no depende del año de construcción de las viviendas.

Interponer denuncia por??? Porque en estatutos o división horizontal (supongo que construcción de los años 80) se pone que todos tienen el mismo porcentaje???

Si es de reciente construcción si se podría considerar cláusula abusiva.

Saludos,

Los estatutos que menciono están incluidos en la escritura de división horizontal.

Un saludo

Hola, la cuota de participación es distinta para cada vivienda., pero en la división horizontal se recoge que todas las viviendas deben participar en los gastos a partes iguales.

Muchas gracias.