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TORREALMADENA
18/04/2015 11:57

CERRAMIENTO DE BALCONES

¿Puede un propietario hacer un cerramiento del balcón sin permiso de la comunidad?

9.541 lecturas | 4 respuestas

En una comunidad, un propietario ha procedido a cerrar el balcón, ¿puede hacerlo?

 
F
Fixin
20/04/2015 10:46

pasacero dijo:

Ya cuando estamos hablando de cerrar espacios para ganar superficie, entra el cambio de cuotas, y  quitar cuota a otros, para dárselo a uno, los 3/5 se desmoronan por su propio peso. Diferente caso sería, si todos los vecinos disponen de la misma terraza con los mismos metros, y se decide por 3/5 la posibilidad de cerrar cuando a cada cual le convenga.

 

No pasacero, no se desmorona nada. Simplemente conviene leer, solo eso, el segundo apartado del art, 10.3 b). Ahí te especifica que "La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría". 

Idéntica mayoría, es decir, 3/5.

Os dejo otro interesante enlace sobre el particular donde Magro Servet lo explica perfectamente.

http://www.elderecho.com/tribuna/www-elderecho-com/rehabilitacion_urbana-regeneracion_urbana-renovacion_urbana-ley_de_propiedad_horizontal_11_614680009.html

 
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Fixin
20/04/2015 10:19

jmgc1962 dijo:

Buenos dias:

Me considero muerto por aplastamiento, je, je. No hacia falta lanzar tal catarata de opiniones y jurisprudencia. Lo que observo que el tema no esta tan claro como parece, y seguro que podemos encontrar más opiniones y jurisprudencia de todo tipo.

De todas formas, y siendo prácticos, sea por 3/5 partes o por unanimidad, lo que es evidente es que el vecino ha cerrado el balcón sin permiso ni acuerdo comunitario.

Saludos.

 

Jose Manuel, no era mi intención ese "aplastamiento". Tenemos muchas consultas sobre este particular y es nuestra labor tratar de aclarar las cosas a nuestros consultantes. 

Dejo otro enlace bastante bien explicado sobre el tema.

http://www.mundojuridico.info/mayoria-exigida-para-el-cerramiento-de-terrazas/

Lo que si es cierto y en eso coincidimos es que el vecino no ha actuado bien.

 

 

 

 
F
Fixin
20/04/2015 09:03

El art.10.3 LPH , en la redacción dada por la Ley 8/2013 de 26 junio 2013 , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, incluye expresamente el cerramiento de las terrazas cuando habla de la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.

Para este tipo de modificaciones, el actual art.10.3 LPH prevé una previa y necesaria aprobación de la modificación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Además deberá constar el consentimiento de los titulares afectados. La indemnización por daños y perjuicios que les corresponda se fijará por la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios.

La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

La remisión del art.10.3.b LPH a los requisitos a que alude el art.17.6 TR Ley de Suelo , de Suelo, hace que considerar que quedan excluidas de la necesidad de autorización administrativa, aquellas cuestiones que el propio art.17.6 TR Ley de Suelo excluye de tal requisito, esto es:

1.- Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes no sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren la Comunidad.
2.- Cuando la modificación provoque un incremento del número de elementos privativos.
Es decir, que para cerrar una terraza sin crear nuevos elementos privativos, no será precisa la autorización administrativa previa.

A este respecto Vicente Magro afirma que "el problema respecto a la letra b) del art. 10 LPH es que consta in fine que respecto a esos acuerdos se exigirá ese quórum y autorización administrativa cuando concurran los requisitos a que alude el art. 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Pero en este art. 17.6 no constan requisitos expresos, sino tan solo la mención de que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. Ello quiere decir que se entiende que para que sea viable el sometimiento a votación de cualquiera de los puntos de la letra b) del art. 10.3 LPH será requisito indispensable la aportación por el solicitante de la debida autorización administrativa que recoge el art. 17.6 Ley del suelo para la constitución o modificación de un complejo inmobiliario, pero referida a la obra en cuestión que se solicita de las incluidas en esta letra b)".

Sin embargo, tampoco podemos olvidar que también en este art. 17.6 Ley del suelo se declara exento de esta autorización administrativa en algunos casos, por lo que cuando se trata de actuaciones en las que dicho art. 17.6 exime de la autorización administrativa, también quedarán exentas. Es decir, que para cerrar una terraza, dividir un piso, o construir una nueva planta, sin crear nuevos elementos privativos, no será precisa la autorización administrativa previa. De otra manera ambos artículos serían contradictorios, ya que el art. 17.6 LS permite la modificación sin autorización administrativa en los casos que menciona, y el art. 10.3 b) LPH la exigiría "en todo caso".

En el Foro Abierto de la Revista de Derecho Inmobiliario El Derecho los magistrado intervinientes llegan a la conclusión de que no se precisará la autorización administrativa cuando de la actuación no resulte un adicional elemento privativo: por ejemplo la agregación de superficie de otro colindante. "El control de la autorización administrativa no se dará en todos los casos sino solo cuando tal autorización sea preceptiva, pues no se puede olvidar que el art. 17.6 de la Ley del Suelo establece dos excepciones para las que no será necesaria la previa autorización administrativa, esto es, cuando el resultado se corresponda con la autorizado previamente en la licencia de obras y cuando no se aumente el número de elementos privativos del complejo inmobiliario.

Alberto Gil Nogueras observa que el art. 10.3 b) LPH  mantiene tres supuestos separados por un "punto y coma", signo de puntuación que da a entender que nos encontramos ante tres realidades o supuestos distintos. De los tres, solo el último se conecta con el art. 17.6 de la Ley del Suelo.

Los otros dos supuestos se encuentran recogidos dentro del art. 17 de la Ley del Suelo  y sujetos a autorización administrativa, bastante claro en el caso de las segregaciones de fincas, con el fin de garantizar que cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable.

Por tanto la referencia al art. 17.6 de la Ley del Suelo lo sería solo respecto al tercero de los supuestos de alteración de la estructura o fábrica del edificio (incluyendo la construcción de nuevas plantas) actuaciones que de reunir los requisitos del art. 17.6 de la Ley del Suelo precisarían la autorización administrativa, por tanto cuando se trate de complejos inmobiliarios, a salvo que el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras y no se aumenten los elementos privativos.

En el mismo sentido se pronuncia Juan Luis Gordillo, que dice que "cuando el numero y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel o cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos (art. 17.6 de la Ley del Suelo), es cuando no se precisará de autorización administrativa.

Y Miguel Ángel Larrosa coincide en que "En todo caso dicho control no se dará en todos los casos sino solo cuando tal autorización sea preceptiva, pues no se puede olvidar que el art. 17.6 de la Ley del Suelo establece dos excepciones para las que no será necesaria la previa autorización administrativa, esto es, cuando el resultado se corresponda con la autorizado previamente en la licencia de obras y cuando no se aumente el número de elementos privativos del complejo inmobiliario.

Tradicionalmente se ha considerado que la modificación de la terraza, aunque fuese privativa, mediante su cerramiento o acristalamiento, supone una variación o perturbación en la configuración o estado exterior del inmueble, por lo que afecta al título constitutivo y viene sometida al régimen de unanimidad.   

La referencia expresa del actual art.10.3 LPH al cerramiento de terrazas, como supuesto incluido en la alteración de la estructura o fábrica del edificio, crea la duda de si comprende también aquellos cerramientos en los que la jurisprudencia no exigía unanimidad por considerar que estábamos ante una modificacón mínima..

Así, la Jurisprudencia incluía en el concepto de "innovación" toda obra que lleve aparejada un cambio en la traza o forma del edificio y, por lo tanto, las modificativas de la configuración de la fachada, alterando su aspecto externo, aunque no sean dañadas la estructura o solidez de la construcción. Se considera que es modificativa del aspecto de la fachada, la obra consistente en cerrar el frente de "las terrazas a nivel" en la línea de fachada del edificio, con ventanas cristaleras de perfil de aluminio. 

La Doctrina Jurisprudencial venía considerando que no todo cerramiento produce el efecto de hacer imprescindible el acuerdo unánime de la comunidad. La STS Sala 1ª de 10 octubre 2007 pone de manifiesto como la jurisprudencia ha considerado como obras intrascendentes que no afectan a los elementos comunes aquellos cerramientos que no son perjudiciales para los restantes propietarios ni menoscaban o alteran la seguridad del edificio ni su configuración hacia el exterior (STS Sala 1ª de 6 abril 2006 y STS Sala 1ª de 25 mayo 2007).

Otro tema a considerar y que puede generar dudas es la existencia en el edificio de otros cerramientos similares autorizados por la Comunidad o simplemente permitidos, consentidos o meramente tolerados, es decir, cuando el cerramiento de la terraza no puede afectar a la estructura o fábrica del edificio porque ésta ya está alterada. En este sentido, se consideraba que existiría un abuso de derecho en la actuación de la Comunidad, al pretender la reposición de la vivienda a su estado anterior, si existiesen otras terrazas acristaladas en el edificio, lo cual no se consideraría ilícito, si ello obedece a una práctica generalizada, consentida tácitamente por los Propietarios,dando lugar a una uniformidad de la fachada. art.3.1 CC 

Como afirmaba la SAP Madrid de 4 enero 2006, existía un abundante cuerpo de doctrina seguido por las Audiencias Provinciales que obligaba a atender a la realidad fáctica relativa la coexistencia previa y admitida (expresa o tácitamente) de otras obras, construcciones o cerramientos similares. El contenido de ese cuerpo de doctrina es contundente (SAP Sevilla de 14 julio 2000; SAP Madrid de 10 julio 2000; SAP Castellón de 9 junio 2000; SAP Tarragona de 26 marzo 1999; SAP Las Palmas de 17 abril 2001; SAP Zaragoza de 3 marzo 1998; SAP Pontevedra de 13 septiembre 1996; SAP Madrid de 7 junio 1993; SAP Madrid de 15 julio 1994; SAP Madrid de 4 julio 1997; SAP Valladolid de 28 octubre 1998) y ha creado una corriente jurisprudencial importante, que tiende a evitar «agravios comparativos», injustos resultados y aplicaciones automáticas de la Ley, desconectadas de la letra y del espíritu de los arts. 3.1 y 7 CC teniendo declarado la jurisprudencia en cuanto a la configuración o estado exterior que no tienen el carácter de un concepto absoluto, sino de contornos flexibles y variables en función de las circunstancias de cada caso concreto, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble.

De esta forma, tratar de que sea la demandada quien tenga que pechar con la retirada de la obra ejecutada con el consabido gasto que ello le reportará es discriminatorio; máxime cuando ningún beneficio va a reportar a la comunidad la demolición de los cerramientos porque, en el caso de que se llevara a cabo, existen otras terrazas que permanecerían cerradas de manera que el perjuicio estético que se pretende reparar subsistiría. Resultaría contrario al principio de igualdad que ostentan los distintos copropietarios, estimar la demanda y condenar a la demolición de las obras a que la demanda se contrae en tanto permanecen el resto de las realizadas, respecto de las cuales la Comunidad nada ha instado, ni anunciado y sí más bien consentido, aunque sea con voluntad tácita asentidora, que válida para un copropietario no se entiende no extensible a los demás cuando, en esencia, se trata de obras todas que atentan a la configuración o estado exterior, sin que ello implique, patente de corso, sino interpretación racional del concepto de configuración o estado exterior y valoración de la conducta precedente de la propia Comunidad demandante, que ha asentido al cambio de configuración o estado exterior primitivo al hacerlo de las anteriores obras a la de autos. En similares términos, SAP Madrid de 1 febrero 1999.

Parafraseando la SAP Sevilla de 26 enero 2005, las consideraciones expuestas constituyen indicios claros de la falta de una voluntad clara y permanente de la comunidad como tal de conservar inalterados los elementos comunes afectados por las obras realizadas por la demandada. La propia comunidad actora limita su acción a este cerramiento ignorando los restantes que afectan a elementos comunes del edificio del que forma parte, por lo que no resulta creíble ni puede afirmarse que su acción vaya dirigida a defender la inalterabilidad de dicho elemento común puesto que aún prosperando la acción que se ejercita continuaría alterado por los otros cerramientos cuantitativa y cualitativamente mayores que el que se ataca en este litigio. Por el contrario dicha acción genera una situación objetivamente anormal en cuanto trata de prohibir a un comunero lo que se consiente tácitamente con respecto de otros, causando con ello un perjuicio injustificado, puesto que la demolición de lo hecho por los demandados no conseguiría como ya se ha señalado el propósito de que la fachada del conjunto de la edificación conservase su aspecto inicial.

Efectivamente, puede afirmarse que el cerramiento de las terrazas no supone una alteración o modificación de la fachada del inmueble, cuando en las terrazas pertenecientes a otros propietarios ya se han realizado obras de cerramiento, puesto que se tiende más a una igualación de la fachada logrando una uniformidad en el edificio, pudiéndose calificar de costumbre. 

No puede hablarse de obras que afectan a la configuración de la fachada, cuando en ésta ya no existe uniformidad por haberse realizado por diferentes vecinos diversas modificaciones, como son la colocación de cierres metálicos tipo tijera, aparatos de aire acondicionado, cajas de persianas enrollables por fuera ... etc.

Lo contrario supondría un agravio comparativo y una clara discriminación o desigualdad de trato entre los propios vecinos, sin que pueda desconocerse en estos casos la propia realidad social. En este sentido, existiría un abuso de derecho en la actuación de la Comunidad, al pretender la reposición de la vivienda a su estado anterior, si existiesen otras terrazas acristaladas en el edificio, lo cual no se consideraría ilícito, si ello obedece a una práctica generalizada, consentida tácitamente por los Propietarios,dando lugar a una uniformidad de la fachada. art.3.1 CC

Respecto a la forma en que debe hacerse el cerramiento, ha de estarse a los Estatutos, las Normas de Régimen interior o los acuerdos que a tal respecto puedan adoptarse en Junta de Propietarios, si bien, estos acuerdos así como las reglas contenidas en las normas de régimen interior no pueden sobrepasar sus límites de actuación ni invadir funciones propias de los estatutos. STS Sala 1ª de 26 junio 1995 

 

 
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Fixin
20/04/2015 08:33

Tras la reforma operada en la LPH en junio de 2013 para el cerramiento de un balcón ya no se precisa la unanimidad sino la aprobación por mayoría de 3/5. Si carece de esta aprobación deben solicitarle que devuelva el balcón a su estado original.

 

Fin del hilo
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