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Comunidad de Propietarios
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¿Abuso de poder?

Actualizado 09/06/2018
479 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
mar.-2015
11 mens.
Usuario Circunstancial
06/06/2018 17:33

Hola. No se si el titulo es correcto. En mi comunidad la mayoria de propietarios tiene la vivienda para vacaciones y en las juntas solo asistimos 8 ó 10 propietarios. Hace 5 años un propietario fué recogiendo representaciones (15 representaciones) a esos propietarios que no asisten a las juntas. De está forma y con el beneplacito de otros propietarios consiguió ser el encargado del mantenimiento del jardin y la piscina y despedir al anterior. Por cierto en una junta se aprobó que ningun propietario haria labores de mantenimiento en la comunidad. Solo lo harian profesionales del sector y la profesion de este propietario es la de carpintero

Al segundo año de ser jardinero solicitó que la comunidad pagara los productos quimicos para la piscina, cosa que antes los pagaba el jardinero. La junta lo aprobó (él tenia la mayoria de votos) pero a cambio debia realizar unas labores de mantenimento, labores que estuvo realizando unos meses pero que ya no hace. Por el mismo metodo, con la mayoria de votos en las juntas, se nombró presidente hace 2 años. En Diciembre encargó a un sr. que no parecia un profesional ya que la motosierra era electrica podar 3 arboles que hay en la comunidad y nos cobró 1452€. A mi me pareció una burrada y llame al anterior jardinero. Este me dijo que las podas las pagaba él y no la comunidad y que por el mismo trabajo el me hubiera cobrado 600€. Sin duda alguna el presidente se embolsó 850€ o mas. Pero ¿como demostrarlo?

Este mes se han podado las 34 palmeras que hay en la comunidad. El año pasado un amigo del presidente que es jardinero encargó a otra empresa el trabajo y nos cobró 50€ por palmera.Yo he aportado un presupuesto por el que nos cobraban 40€ por palmera pero no me han hecho ni puñetero caso ya que finalmente el trabajo lo ha realizado el amigo de este sr. y nos han cobrado 45€ por palmera.

En la proxima junta se aprobaran las cuentas y todas estas anomalias quedaran en nada. ¿se puede hacer algo?

 

mar.-2018
326 mens.
Usuario Frecuente
06/06/2018 19:27

pues lo primero, impedir que salga de presidente, como?

Usted dice que tiene la delegacion de los ausentes, esta no sirve de un año para otro, tiene que ser exclusivamente para esa junta, fecha y firma.

Le aconsejo que en proxima junta, saquen fotos de todas las representaciones, despues de fotografiarlas si no tienen la fecha y firma de esa junta, le dicen que esas representaciones no valen, nunca antes 

Graben el audio de la junta sin devirle nada, la grabacion y las fotos le serviran para impugnar

Si se niega a no ser presidente deberan impugnar ese acuerdo

mar.-2015
11 mens.
Usuario Circunstancial
07/06/2018 16:04

Hola muchas gracias por responder. Yo no lo compruebo pero las delegaciones las renueva cada año segun el administrador. En las juntas, los propietarios presentes parecen tener miedo o no quieren enemistarse con este sr. y no se quejan nunca pero por detras si que hablan.

Cuando este sr. nos cobra 850€ de mas por la poda de arboles ¿que responsabilidad tiene el administrador? ¿que debo decirle en la proxima junta? ¿El administrador debe hacer siempre lo que le diga el presidente?¿Es posible pedir que devuelva este dinero? porque si se pasa a votacion va ha salir que no. Si presento presupuestos mas economicos de otros jardineros y en la votacion los rechazan ¿puedo hacer algo al sentirme perjudicado? tengo muchas dudas y no se que hacer o decir.

Muchas gracias por atenderme

mar.-2018
326 mens.
Usuario Frecuente
07/06/2018 17:01

Tanto si les cobra 850 como 1500, el administrador no tiene culpa ninguna, la culpa la tienen los propietarios que aprueban las cuentas.

El administrador debe hacer lo que diga la junta de propietsrios, el presidente no es nadie para hacer lo que le venga en ganA

Usted no puede solicitar devoluccion alguna dado que se aprobo su gasto.

Usred puede presentar un presupuesto, y la comunidad cogera el que crea conveniente, y tendra que aceptar lo que diga la mayoria

mar.-2015
11 mens.
Usuario Circunstancial
08/06/2018 10:26

Hola de nuevo. En este caso la junta no aprobó nada porque el presidente-jardinero no comunicó a la junta la necesidad de podar los arboles. Fué iniciativa del presidente-jardinero. La junta se celebró en julio y la poda se realizó en diciembre.

En cuanto a que el presidente no puede hacer lo que quiera, he encontrado esto pero no estoy seguro si con mi único voto voy a conseguir que devuelva el dinero o poder denunciar con exito

Una de las preguntas frecuentes que recibimos es si puede el presidente de la comunidad decidir por su cuenta hacer obras, contratar con la empresa constructora que le parezca adecuada y comprometer el pago de un presupuesto que los vecinos desconocen.

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de propietarios:

Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Por lo tanto, la respuesta la encontramos en el mencionado artículo, siendo la Junta de propietarios la que tiene que decidir sobre las obras, su ejecución y los presupuestos. La Junta es soberana y únicamente los acuerdos debidamente aprobados, son válidos y de obligado cumplimiento.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente

Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.

El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar. La extralimitación de funciones del presidente de la comunidad, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo que es muy importante actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad por este motivo.

También se le puede exigir al presidente responsabilidad penal en determinados casos:

Delito de apropiación indebida: Conforme al artículo 253 del Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido. Por ejemplo, sería el caso del Presidente que sustrae dinero de la cuenta de la comunidad.
Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad. Este delito es más propio del Administrador de la comunidad, pero puede ser aplicable al Presidente en el caso de que por no existir Administrador, sea el Presidente quien ejerza sus funciones. No es necesario probar que el dinero ha quedado incorporado al patrimonio del Presidente, únicamente el perjuicio que sufre el patrimonio del administrado como consecuencia de la gestión desleal del Presidente por haber violado los deberes de fidelidad que le son exigibles por razón de su cargo. Basta con que el Presidente haya tenido conocimiento de que la disposición patrimonial dirigida a fines diversos de los que fueron encomendados produciría un perjuicio a la comunidad.
Delito de estafa.
Delito de coacciones: En virtud del artículo 152 del Código Penal, es posible que el presidente incurra en este delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legítimamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohíbe, u obligar a efectuar lo que no quisiere, sea justo o injusto.

Avatar MRV
mar.-2006
375 mens.
Usuario Frecuente
  MRV
08/06/2018 13:17

Tienes razón que con tu solo voto, poco vas a conseguir.  Los acuerdos de la Junta se toman por mayoría de votos y coeficientes (doble mayoría) en la mayor parte de los casos.  Hay casos de mayorías reforzadas pero no son de lo que estamos considerando.

En cuanto la Junta ratifique lo que ha hecho el Presidente bien directamente ratificando la poda realizada, bien indirectamente aprobando las cuentas y renovando su cargo poco podrás hacer.

Lo único que te queda es intentar recabar apoyos de entre los demás propietarios sobretodo entre aquellos que delegan su representación en el Presidente.

mar.-2015
11 mens.
Usuario Circunstancial
08/06/2018 17:31

MRV dijo:

Tienes razón que con tu solo voto, poco vas a conseguir.  Los acuerdos de la Junta se toman por mayoría de votos y coeficientes (doble mayoría) en la mayor parte de los casos.  Hay casos de mayorías reforzadas pero no son de lo que estamos considerando.

En cuanto la Junta ratifique lo que ha hecho el Presidente bien directamente ratificando la poda realizada, bien indirectamente aprobando las cuentas y renovando su cargo poco podrás hacer.

Lo único que te queda es intentar recabar apoyos de entre los demás propietarios sobretodo entre aquellos que delegan su representación en el Presidente.

Muchas gracias por su ayuda. Pero me queda una duda. Teniendo en cuenta el siguiente parrafo y considerando que el presidente a actuado de forma unilateral perjudicando los intereses generales de la comunidad, ¿sería factible denunciarle antes de celebrarse la proxima junta?

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente

Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.

Avatar MRV
mar.-2006
375 mens.
Usuario Frecuente
  MRV
09/06/2018 09:51

Vd. puede denunciarle y demandarle cuando quiera.   El tema está en si le merece la pena para conseguir la devolución de unos €800 a las arcas de la comunidad (cantidad a repartir entre todos los propietarios) le va a merecer la pena adelantar el coste de abogado y procurador (los Artículos que cita son los de responsabilidad extracontractual) por lo que se trata de una demanda civil y esperar el tiempo que normalmente tarda en tramitarse estos asuntos que puede llegar a medirse en años.  

Yo no estoy segura que por el dinero que le vaya a tocar a Vd. merezca la pena meterse en ese lío pero esto lo tiene que valorar Vd.  Me parece más práctico intentar conseguir apoyos en los demás propietarios y cambiar al Presidente para que no vuelva a hacer este tipo de cosas en el futuro.

sep.-2008
789 mens.
Administrador
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