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No es necesaria la unanimidad para abrir una ventana en la fachada - abogados derecho inmobiliario
Hasta el día 28 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, (producida por la Ley 8/2013, de 6 de junio, de Rehabilitación), tanto la propia legislación como la doctrina jurisprudencial establecían que la realización de obras en los elementos comunes del edificio requerían el acuerdo unánime de la Junta. Ello impedía, en muchos casos, la realización de actuaciones muy habituales, como podía ser la colocación de toldos, celosías, cerramiento de terrazas, apertura de ventanas, etc. Con la citada reforma, se ha modificado el régimen de mayorías para determinadas obras, entre las que queremos destacar, debido a su relevancia, la apertura de nuevas ventanas en la fachada o en el patio interior del edificio.
Centrándonos en el supuesto de la apertura de ventanas, y tomando como premisa que la obra a realizar sea legalizable mediante licencia, el artículo 10.3.b) LPH viene a establecer que para poder realizar dicha obra, así como otras actuaciones sobre elementos comunes y privativos, únicamente será necesario el acuerdo de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y con la posibilidad de que los propietarios perjudicados, de haberlos, pudieran exigir una indemnización.
Por tanto, y a la espera de que la jurisprudencia pueda matizar dicho precepto se suprime la unanimidad prevista para esta clase de obras que tan a menudo generan conflicto entre los vecinos. Y ello sin perjuicio de que se continúe aplicando la unanimidad para el resto de actuaciones que impliquen la modificación del título constitutivo o los estatutos, conforme establece el artículo 17.6 LPH.
Francisco Javier Pérez Martínez.
Abogado
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Quórum necesario para autorizar la apertura de una puerta en muro comunitario - El Derecho - Com. Jurisprudencia
En una comunidad el propietario de un bajo solicita a la comunidad autorización para abrir una puerta, en el muro, desde su terraza hacia el exterior tal y como lo tiene un local. ¿Qué tipo de mayoría haría falta para autorizar dicha modificación?
Planteamiento
En una comunidad el propietario de un bajo solicita a la comunidad autorización para abrir una puerta, en el muro, desde su terraza hacia el exterior tal y como lo tiene un local. ¿Qué tipo de mayoría haría falta para autorizar dicha modificación?
Respuesta
Se trata pues de una obra de alteración de los elementos comunes del edificio de cara a un aprovechamiento privativo, es decir, el paso a través de una puerta particular.
La obra en cuestión constituye una alteración sustancial de los elementos comunes del edificio, concretamente de la cubierta. La regulación general hay que buscarla en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-, tras su redacción por la Ley 8/2013, de 26 de junio -EDL 2013/104919-, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, vigente desde el 28 de junio de 2013. Hasta ese momento, por aplicación del derogado art. 12 LPH se exigía la unanimidad, por la remisión al antiguo art. 17.1 LPH. El actual art. 10.3.b) LPH se refiere a la alteración sustancial de los elementos comunes del edificio se ajuste a la licencia de obra y no haya incremento de propiedades privativas.
La apertura del hueco o puerta en la pared o cerca en cuestión, que es un elemento común (art. 396 CC -EDL 1889/1-) sería una alteración sustancial de los elementos comunes que quedaría sujeto al citado precepto.
En cuanto al acuerdo exigible por la Junta de propietarios, en nuestra opinión, debe ser el de las 3/5 partes del total de votos y cuotas, por coherencia con el resto de supuestos contemplados en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-.
En cuanto a la aplicación del régimen previsto en el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- a la obra en cuestión, es decir, que los ausentes que en el plazo de un mes no manifiesten nada se adhieren a lo acordado, el citado precepto establecer alguna importante especialidad que hay que tener en cuenta. Así, dicho precepto es de aplicación general con dos excepciones entre las cuales se haya el supuesto de la autorización de apertura de puerta que ahora nos ocupa: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”.
Siendo pues una obra, la apertura de la puerta, de aprovechamiento privativo los propietarios que no asistan a la Junta no podrán con posterioridad votar, es decir, no podrán manifestar en el plazo de un mes si están a favor o en contra de la decisión. De ahí que sea necesario que la junta asista el mayor número de propietarios para obtener las 3/5 partes del total de votos y cuotas.