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P
Pralozto1960
13/09/2022 10:56

papeletas de representacion en junta

382 lecturas | 19 respuestas

Buenos dias 

En la ultima jgo de mi comunidad he presentado varias hojas de representacion firmadas por otros propietarios a mi favor y donde pone para para la junta ellos me pusieron el dia que me la firmaron TODAS LAS JUNTAS en lugar de la fecha de la junta.

Esas hojas de representacion en las jgo de  años anteriores me las han aceptado y esta ultima el administrador me las ha denegado.

Alguien me puede informar al respecto?

gracias

 
carolinevega
carolinevega
15/09/2022 13:37
Interesantima la aportacion realizada por Fixin
Conclusión. Es como la Parrala. Unos decían que sí y otros decian que no.
Yo soy partidaria que deben ir con fecha, pero he llegado a una conclusión y creo que es muy útil la representacion general en grandes comunidades, dado que sabiendo como son de dejamos muchos propietarios y la existencia de otros muchos que no viven en esa ciudad, comunidad, o ni siquiera en España, esta representacion general es perfecta para poder alcanzar las mayorias necesarias de los art. 10.3 - 17.1 y 17.4 cuando en dicha votación no se debe tener en cuenta el presente voto del ausente segun lo expuesto en el art. 17.8.
Pero no soy partidaria de la representacion general, porqué todos conocemos que existen administradores que miran por sus intereses y no por los de la comunidad , y que de esta forma ya saben como actuar
 
P
PoliPlos
15/09/2022 09:24

yes Gracias Fixin. Realmente es muy interesante!

 
F
Fixin
15/09/2022 09:00
CUESTIONES SOBRE REPRESENTACIÓN EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS.
I. Cuestión a analizar
La casuística en materia de asistencia a las juntas de propietarios suele ser variada, y sabido es que suele ser difícil, por no decir imposible, que las juntas de propietarios se constituyan en primera convocatoria (art. 16,2 párr. 3 LPH EDL 1960/55 ) la definición de las personas que tienen reconocido el derecho de asistencia a las juntas de propietarios suele dar lugar a problemas puntuales al inicio de las juntas en orden a la determinación del “quórum” de asistencia.

Ahora bien, si bien no plantea problemas, obviamente, los propietarios asistentes físicamente, sí que suelen concurrir los derivados de la aceptación de los propietarios que quedan representados por otros y la acreditación por estos del derecho de aquellos a que se les tenga por comparecidos en el derecho de representación que tienen conferido a la persona a la que, presumiblemente, han autorizado para asistir.

La temática relativa al derecho de asistencia a una junta queda definida en el art. 15,1 LPH EDL 1960/55; ahora bien, las cuestiones que suscitamos son las siguientes: ¿Será preciso un poder conferido por el propietario ausente al que asiste a la junta para que se le tenga por representado por la referencia del art. 15,1 al derecho de representación, o bastaría un mero escrito firmado? ¿Es exigible que se conceda una autorización especial para cada junta concreta o será válida una autorización general para que la persona del representante pueda comparecer de forma indefinida, a salvo cuando lo quiera hacer el firmante de esta autorización en cualquier momento? ¿Si admitimos que solo basta un mero escrito del representado y surgieren dudas sobre la firma autorizante de este último se podría inadmitir por la Presidencia de la junta la representación ante la posible existencia de un fraude, o no existen facultades al inicio de una junta para plantear dudas sobre la realidad de la firma del representado?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

II. Conclusiones
1. El apoderamiento o autorización a tercero para intervenir en una junta no precisa de ningún otro requisito formal de que la autorización venga claramente expuesta por escrito firmado por el demandado. En este sentido tampoco se hace necesario que el documento venga autografiado por el representado, esto es que sea manuscrito por el mismo como si de un testamento ológrafo se tratare. Lo que sí se exigirá es que el documento venga firmado por el representado.

2. No corresponde al Presidente, administrador de fincas o junta rectora aventurar un juicio de valor sobre la supuesta veracidad o falsedad de la firma en ese momento, a no ser que le conste efectivamente por manifestaciones del propio representado que tal representación sea inexistente, y que las mismas se produzcan de modo anterior a la celebración de la Junta, o en esta.

3. Respecto al tipo de apoderamiento que debe entregarse a la persona que va a asistir a la junta, si debe ser especial o general, es práctica habitual y muy positivo, que se remita con la convocatoria un impreso de representación a fin de que los comuneros interesados que no hayan de asistir a la Junta puedan conferir tal a otra persona, y así bastará para entender debidamente cumplimentada la exigencia de apoderamiento bastante la cumplimentación del indicado apoderamiento privado impreso y su presentación al inicio del acto de la Junta.

4. Ahora bien, en relación al alcance de la autorización para intervenir en la junta ha habido división de opiniones entre los encuestados, ya que aunque en su mayoría se decantaban por exigirse que fuera especial y directo para una determinada junta, cierto es que también se han pronunciado algunos encuestados en que puede ser bien especial para una sola junta, o con carácter general, no solo para la representación de las juntas de propietarios, sino también para cualquier actuación que pueda o debe realizar respecto a la comunidad de propietarios, dado que la representación puede ser de carácter especial o de carácter general, como se deduce del art. 1712 CC EDL 1889/1, sin que exista ninguna norma, que excluya la posibilidad del propietario de facultar a otro copropietario, o a un tercero, para que le represente en las juntas generales de la Comunidad de Propietarios.

5. En relación a las consecuencias de que se detecte que algunas representaciones llevaban firmas falsas señalar que habría de dejarse sin efecto el voto prestado por el comunero representado y si el mismo hubiera resultado determinante para la adopción del acuerdo, dicha invalidez determinaría la del propio acuerdo, que por falta de ese voto no se podría dar por alcanzado.

III.
Luis Alberto Gil Nogueras. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Zaragoza
Como establece el art 15,1 LPH EDL 1960/55 “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.” En consecuencia el apoderamiento no precisa de ningún otro requisito formal de que la autorización venga claramente expuesta por escrito firmado por el demandado. En este sentido tampoco se hace necesario que el documento venga autografiado por el representado, esto es que sea manuscrito por el mismo como si de un testamento ológrafo se tratare. Lo que sí se exigirá es que el documento venga firmado por el representado. Por tanto será válida una autorización a maquina o por cualquier tipo de soporte de impresión escrita, con tal de que haya una firma del representado. La SAP Murcia de 7 febrero 2005 EDJ 2005/27299 así lo confirma al decir “… toda vez que el art. 15 LPH EDL 1960/55 sólo exige un escrito firmado por el propietario, sin adicionales exigencias formales, salvo, claro está, la posibilidad, implícita en el precepto, de identificar a través de dicho escrito al representante y al representado. En este sentido una STS de 5 febrero 1992 EDJ 1992/996 ya expuso que no eran precisas mayores formalidades para el apoderamiento por cuanto se admite que para acreditar la representación voluntaria al efecto de asistencia a la Junta basta un escrito firmado por el propietario y que el apoderamiento no viene sujeto a forma "ad solemnitatem” tal como establece el art. 1710 CC EDL 1889/1.

Esta resolución sirve también para contestar la cuestión de si corresponde al Presidente o al Secretario de la Junta el cuestionamiento de la firma así colocada, y la existencia en consecuencia de la representación que se sostiene. Así la sentencia continuará “Y el escrito presentado cumplía esas mínimas exigencias de forma, no siendo admisible que, una vez cumplidas éstas, quede a la apreciación discrecional de los órganos de la comunidad la admisión o inadmisión de la representación así acreditada, sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitarse contra quien se atribuya falsamente la representación de otro y sin perjuicio de la posible ineficacia del acuerdo en cuya adopción hubiese sido relevante la falsa representación”.

Hay sin embargo otras resoluciones dentro del ámbito de las Audiencias Provinciales que ven razonable la exigencia de algunas comprobaciones por parte de los miembros de la Junta. La AP Girona en sentencia de 24 diciembre 2002 EDJ 2002/73011 dijo: “resulta razonable el establecimiento de algún sistema para certificar la autenticidad de las firmas, máxime teniendo en cuenta la existencia de Comunidades de propietarios enormemente numerosas en las que, como es el caso, podría resultar conveniente establecer algún sistema de cautela al respecto. También resulta razonable que sea el Presidente de la Comunidad (en el ejercicio de sus funciones de representación del conjunto de la Comunidad de Propietarios –art. 13,3 LPH EDL 1960/55), quien impulse estas cautelas, las cuales no imponen nuevos requisitos a los exigidos en el art. 15,1 LPH EDL 1960/55, sino que, por el contrario, lo que procuran es el cumplimiento del requisito legal, al establecer una sistema que acredite que la firma impresa en la delegación de voto pertenece, efectivamente, a quien se atribuye.”

Ahora bien la resolución mencionada no explica qué cautelas podían ser aquéllas ni hasta donde puede llegar el presidente en su actuación preventiva.

Por lo que en consecuencia entiendo que no corresponde al Presidente aventurar un juicio de valor sobre la supuesta veracidad o falsedad de la firma en ese momento, a no ser que le conste efectivamente por manifestaciones del propio representado que tal representación sea inexistente, y que las mismas se produzcan de modo anterior a la celebración de la Junta, o en ésta.

Suscita mayores problemas para mí dilucidar si en el caso de que se hubiera otorgado la representación por escrito ésta cabría que lo fuera con carácter general o sería exigible una específica para cada Junta. Todo el planteamiento de la elaboración de la decisión en la Junta, se basa en el extremo de que los comuneros con carácter previo a tomar su decisión tengan conocimiento e información suficiente de los extremos sobre los que se va decidir. Ello requiere normalmente por tanto que los apoderados tengan o reciban del poderdante unas instrucciones, que solo desde el conocimiento de lo que va a tratarse, estos pueden obtener, lo cual considero limita la viabilidad de las autorizaciones genéricas. Así por ejemplo la resolución de la AP Guipúzcoa de 4 marzo 2004 (de modo colateral) viene a negar la validez de la misma a salvo que fuere ratificada (Si bien es cierto que ostenta la representación de la propietaria para todo lo referente con la vivienda de autos, en virtud de poder conferido ante Notario el día 4 de septiembre de 2002, incorporado como prueba documental, ello no determina su legitimación para el presente proceso, no solo porque no se convalida su actuación en este caso, al ser la autorización genérica, por lo que ha de colegirse que tal representación lo es de cara al futuro”).

En base a ello, y sin desconocer que existen o pueden existir argumentos en contra, igualmente válidos, considero que es menos arriesgada la tesis de exigir una autorización concreta por Junta.

Resta el problema de la subsanación, o de la posibilidad de ratificación por el poderdante de una voluntad manifestada por un representante genérico. Ello, sin perjuicio de que pudiera ser problemático para las Comunidades, por las dificultades que pudiera conllevar de cara a la ejecución de los acuerdos, considero que podía ser una solución aceptable, en la medida en que podría resolver las dudas sobre el conocimiento de los asuntos debatidos por el poderdante y en su caso de la existencia de instrucciones al respecto dadas. Pero no para los apoderamientos específicos, en los que el poderdante debería pasar por lo expuesto por el representante sin perjuicio de la relación interna. No valdría en que tras la manifestación del apoderado o representante específicamente designado para representar en una Junta a un propietario, éste aunque fuera por escrito, pretendiese revocar la actuación de aquél.

IV.
Salvador Vilata Menadas. Magistrado del Juzgado de lo Mercantil núm. 1 de Valencia
Atendidos los términos de la cuestión planteada, aparece claro que no es exigible en orden a acreditar la valida representación en Junta de otro comunero que haya de acreditarse tal mediante escritura notarial de apoderamiento, sino que bastará un mero escrito siempre que del mismo resulte de manera fehaciente la voluntad del poderdante. Téngase en cuenta que el art. 15,1 LPH EDL 1960/55 establece un mínimo al respecto cuando dice que “bastará” para acreditarla un escrito firmado por el propietario. Esto es, en cuestión analizada por la STS de 3 mayo 2003, deberá conferirse apoderamiento bastante para la asistencia a junta por representación voluntaria, y tal deberá efectuarse para cada ocasión. Esta ultima exigencia es clara si se atiende a la circunstancia de que, en inteligencia diversa, no estaríamos dando cobertura al presupuesto que se ha citado más arriba relativo a que resulte de manera fehaciente la voluntad del poderdante, pues éste no habría podido conocer ex ante cuál fuere el orden del día de las cuestiones a tratar en el seno de la junta.

Como dice la SAP Las Palmas de 5 noviembre 2002 EDJ 2002/88227 “los escritos confiriendo la representación tienen una gran importancia, ya que permitirán, en caso de impugnaciones, acreditar la válida constitución de las juntas y la válida adopción de los acuerdos tomados en ellas. Es por este motivo por el que el art. 19,4 LPH EDL 1960/55 establece la obligación del Secretario (recordemos que el art. 13,5 EDL 1960/55 dice que las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo disposición en contrario, y se ignora si, en la fecha de celebración de la junta, había o no un secretario nombrado como tal) de conservar, durante el plazo de cinco años, los apoderamientos y demás documentos relevantes de la comunidad”.

De ordinario, estas objeciones decaen en la medida en que el Administrador remite, junto con la convocatoria, un impreso de representación a fin de que los comuneros interesados que no hayan de asistir a la Junta puedan conferir tal a otra persona, y así bastará para entender debidamente cumplimentada la exigencia de apoderamiento bastante la cumplimentación del indicado apoderamiento privado impreso y su presentación al inicio del acto de la Junta. Y tal será bastante tanto más en la medida en que el Acta de la Junta venga debidamente cumplimentada por el Administrador, con indicación de los comuneros asistentes, por sí o por representación, de manera que razonablemente no se suscitará después diatriba sobre el particular salvo, tal vez, en supuestos muy excepcionales, caso este ultimo en que, de promoverse contienda, cabrá exigir a la Comunidad la prueba de la asistencia del comunero impugnante por otras vías en orden a adverar la legitimidad del documento que se hizo valer –y que se conserva a tales efectos en los archivos del Administrador-.

V.
Francisco Berjano Arenado. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Sevilla
Respecto a la primera de las preguntas formuladas entiendo - y creo que es cuestión pacífica - que no es necesario, para otorgar la representación en la junta, un poder notarial, bastando, como dice el propio art. 15,1 LPH EDL 1960/55, con que el comunero otorgue dicha representación a través de un mero y simple escrito (privado) a favor de cualquier otro comunero o cualquier persona a quien desee confiar aquélla.

En la práctica diaria de las comunidades de propietarios de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 se ha venido dando validez a esta forma de otorgar la representación por parte de los comuneros sin que la misma haya sido cuestionada; bien es verdad que cuenta con el respaldo literal del citado art. 15,1 LPH EDL 1960/55.

En cuanto a la segunda pregunta que se plantea, entiendo que no es exigible que la autorización que conceda el comunero deba ser especial para cada junta, bastando con que se otorgue una con carácter general duradera hasta que el propio comunero tenga a bien asistir personalmente a la reunión de la junta.

Finalmente, respecto de la tercera de las cuestiones que se plantean, es cierto que la autorización privada que se viene defendiendo como suficiente como para otorgar la representación de un comunero en una reunión de la Junta de propietarios puede plantear problemas de autenticidad de la firma que legitima dicha autorización, desde el punto y hora que aquélla no ha sido estampada ante ningún fedatario público.

Puede, por tanto, que a la hora de ser presentada al Presidente la referida autorización suscite dudas en aquél acerca de su autenticidad; en tal caso, creo que, salvo que la citada duda pueda ser disipada en el acto, poniéndose en contacto con el poderdante, lo menos malo sería dar como válida dicha autorización, a salvo de que (condicionada), posteriormente, pudiera contrastarse la veracidad y validez de aquélla mediante una gestión personal del Presidente. Si, realmente, la autorización fuera cierta no habría problema alguno; si, por el contrario, fuera inválida, habría de dejarse sin efecto el voto prestado por el comunero representado y si el mismo hubiera resultado determinante para la adopción del acuerdo, dicha invalidez determinaría la del propio acuerdo, que por falta de ese voto no se podría dar por alcanzado.

La otra posibilidad sería la de no admitir, con carácter previo a la celebración de la junta, la representación dudosa y dar como inasistente al comunero afectado, pero si, finalmente, resulta que la autorización era correcta y real habría de convocarse nuevamente la Junta. Por ello esta solución se antoja como más gravosa que la anterior.

VI.
Juan Angel Moreno García. Magistrado de la Secc. 9ª AP Madrid
Las soluciones que deber darse a las diferentes cuestiones que se plantean, debe hacerse partiendo de un principio general cual es, que la ley pretende facilitar el ejercicio de los derechos de los copropietarios, lo que implica remover o poner las menos trabas posibles en el ejercicio de tales derechos, incluido por lo tanto el derecho de asistir a las juntas bien personalmente o debidamente representado, a fin de contribuir a crear la voluntad del órgano común; por lo que desde esta concepción debe hacerse una interpretación amplia o flexible de los requisitos necesarios para poder asistir personalmente o por medio de representante. .

Así el apoderamiento o representación que se otorgue puede ser tanto a favor de otro copropietario del inmueble, como a favor de un tercero, en la medida que el art. 15,1 LPH EDL 1960/55 no limita que la representación en las Juntas solo pueda realizarse por medio de otro copropietario; en cuanto a la forma el propio art. 15 no exige ningún tipo de formalidad, por lo tanto la representación voluntaria, puede otorgarse mediante un simple escrito sin ningún otro requisito que la firma del propietario que atribuya la representación para al junta a un tercero, siendo necesario claro esta que se haga constar que dicha representación se hace a los efectos de que asista en su nombre a la junta; pudiendo otorgarse dicha representación con carácter general, o bien puede realizarse de tal forma que en determinadas materias o puntos del orden del día, que se vayan a discutir en la junta el voto debe realizarse en un determinado sentido, puesto que el apoderado debe realizar su gestión de acuerdo con las instrucciones que la haya dado su poderdante, tal como establece el art. 1719 CC EDL 1889/1.

Respecto la extensión con la que puede concederse la representación voluntaria, puede ser bien especial para una sola junta, o con carácter general, no solo para la representación de las juntas de propietarios, sino también para cualquier actuación que pueda o debe realizar respecto a la comunidad de propietarios, dado que la representación puede ser de carácter especial o de carácter general, como se deduce del art. 1712 CC EDL 1889/1, sin que exista ninguna norma, que excluya la posibilidad del propietario de facultar a otro copropietario, o a un tercero, para que le represente en las juntas generales de la Comunidad de Propietarios.

La ultima de las cuestiones que se plantean es si el Presidente de la Comunidad de propietarios, puede al inicio de la Junta denegar la asistencia del representante de un copropietario, cuando puedan existir dudas sobre la autenticidad de la firma; respecto a esta cuestión debe partirse de las competencias que corresponden al presidente de la Comunidad de Propietarios en su condición de Presidente de la Junta de Propietarios, asistido del secretario-administrador, estando entre ellas el realizar la lista de los asistentes a la junta, debiendo hacerse constar tanto los que asisten personalmente, como representados, así como la cuota de participación de cada uno de ellos en los elementos comunes, a fin de establecer si existen los quórum correspondientes para la celebración de la junta y la adopción de acuerdos, por lo tanto debe ser el Presidente el que asistido del secretario examine la regularidad del documento en el que se recoja dicha representación, por lo tanto si en el citado documento existen defectos, tales como que no se identifica a la persona a la que se debe representar o al propietario de la vivienda, no se hace costar que el apoderamiento lo es para asistir a la junta general, salvo que el poder o apoderamiento sea de carácter general, o no se identifica a la persona a la que se apodera, puede el Presidente inadmitir la intervención del representante; solución que debe entenderse extensible cuando existan dudas razonables y fundadas, de que existe un fraude, por no corresponder la firma del documento al propietario que se pretende representar en la junta; puesto que la legitimación activa para impugnar los acuerdos corresponde, entre otros, como se deduce del art. 18,2 LPH EDL 1960/55 , a los propietarios que hayan sido privados de su derecho al voto, si se hubiera producido esa privación indebida de participar en la junta, y en su caso votar sobre los asuntos a tratar estará legitimado para su impugnación; pues como señala la SAP Madrid secc. 9 ª, de 28 abril 2005 EDJ 2005/79557 , al señalar “el hecho de que en el acto de la Asamblea General fuera el presidente el que al inicio de la misma, resolviera sobre la procedencia o no de las admisiones de representaciones y delegaciones de voto, no puede entenderse que suponga, con relación a estas cuestiones que hubo una extralimitación en las funciones del presidente, puesto que si bien a la Junta General conforme establece el art. 14 LPH EDL 1960/55 le corresponde conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común, el hecho de que el presidente de la Junta General examine y dé validez o no a las representaciones o delegaciones, no puede entenderse como una extralimitación en sus funciones, teniendo en cuenta que dicha cuestión ha de resolverse con carácter previo y anterior a la propia celebración de la Junta, sin perjuicio de que si se hubiera privado del derecho al voto de forma indebida a algún copropietario ello pueda afectar a la validez del acuerdo, dada la incidencia que pueda tener el resultado de la votación la privación indebida de dicho derecho de voto en su caso, pero sin que tal privación “per se” pueda ser sin más motivo de nulidad de la Junta, teniendo en cuenta que el art. 18 LPH al regular la legitimación activa para impugnar los acuerdos, se atribuye ésta, entre otros, a los propietarios que hayan sido privados indebidamente de su derecho de voto”.

VII.
Miguel Angel Larrosa Amante. Magistrado de la secc. 5ª AP Murcia
La problemática en relación a la representación en junta puede ser muy amplia, pero en todo caso la misma debe partir del principio general previsto en el art. 15,1 LPH EDL 1960/55, esto es la libertad de forma en la representación de los propietarios ausentes, pues tal como señala dicha norma, bastará para acreditar la representación un escrito firmado por el propietario. Ello implica que en modo alguno es necesario el otorgamiento de poder notarial o de otro tipo para poder tener por representado en juicio al propietario ausente. El principio de libertad de forma no es sino una consecuencia lógica del propio régimen de la Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, pues de exigirse tales requisitos formales no provistos en la ley se estaría vulnerando el derecho al voto de los propietarios, que tienen derecho a ejercitarlo bien personalmente o bien por representación.

No obstante lo anterior considero que no es posible una autorización general para todas las juntas de propietarios, sino que el escrito presentado deberá ser una autorización especial para cada junta que se celebre en la comunidad. Ello es igualmente una consecuencia del propio derecho al voto, pues para poder ejercer el mismo es preciso que el propietario conozca cuales son los puntos del orden del día a debatir en la junta y dar las instrucciones precisas para delimitar el sentido de su voto en cada uno de tales puntos, que lógicamente deberá ser respetado por el representante, aun cuando no sea preciso que conste de forma expresa en la autorización el voto que se pretende dar a cada uno de los puntos del orden del día.

Por lo que respecta a la última cuestión planteada en relación con las dudas sobre la firma del escrito, hay que considerar que el Presidente carece de facultades para plantear este tipo de dudas cuando le sea presentado el escrito de representación, pues de hacerlo y acordar tenerlo por no representado estaría generando una causa de nulidad en la junta al haber privado de forma ilegítima a un propietario de su derecho al voto, en este caso por representación. En todo caso la defensa de la posible falta de representación considero que corresponde al propio propietario que cuando reciba la notificación de la junta y aprecie que aparece como representado cuando no había otorgado representación alguna, lo deberá poner en conocimiento del presidente para que este adopte las medidas oportunas ante la posible impugnación de la junta. No obstante, un mínimo de prudencia ante la duda de la firma justificaría que el presidente o el administrador conservasen las autorizaciones dudosas.

VIII.
Eduardo Salinas Verdeguer. Presidente de la AP Albacete
La respuesta a la primera pregunta, sobre si es necesario un poder para representar al ausente en Junta de propietarios, depende del significado de la palabra "poder".

Si un "poder" es un acto jurídico que permite a una persona actuar en nombre o representación de otra, evidentemente hará falta dicho poder para actuar en nombre del ausente en Junta de propietarios. Pero si un "poder" es un documento, la copia de una escritura pública en que se confiere la representación, también es claro que no hace falta dicho poder o dicha escritura para asistir a la Junta; en primer lugar, porque el art. 15,1 LPH EDL 1960/55 lo excluye, al disponer que para acreditar la representación para asistir a la Junta de propietarios basta un escrito firmado por el propietario; en segundo lugar, ya que la representación voluntaria se confiere mediante un contrato de mandato que, según el art. 1710 CC EDL 1889/1 , puede ser expreso o tácito y el expreso "puede darse por instrumento público o privado y aun de palabra", por ello, al menos en teoría, basta el mandato verbal para actuar en Junta como representante del ausente, aunque se planteará probablemente un problema de prueba.

La segunda pregunta, sobre los límites de la representación se resuelve con las reglas generales, ya que no hay norma especial en la LPH EDL 1960/55 , por eso habrá que atender a lo dispuesto en los arts. 1709 a 1739 CC EDL 1889/1 , en los que se regula el contrato de mandato. En estas reglas ni está prohibido ni hay presunción en contra de un pacto como el de la pregunta, por lo que no hay inconveniente para que el apoderamiento se conceda o con carácter especial, para una sola Junta, o en general, para que el representante pueda comparecer de forma indefinida, ahora bien si el mandato se concibe en términos generales "no comprende más que los actos de administración" (art. 1713 CC EDL 1889/1) y además, a pesar de ser un contrato, termina entre otras causas por su revocación, con la voluntad unilateral del mandante incluso frente a la oposición del mandatario (arts. 1732 a 1735 CC EDL 1889/1 ), aunque no está prohibido el pacto de irrevocabilidad del mandato.

Se llega a la misma conclusión si acudimos como supletorias a las reglas de la LEC, el art. 25 EDL 2000/77463 regula el poder general y el poder especial, mientras que el 27 EDL 2000/77463 dispone que supletoriamente "regirán las normas establecidas para el contrato de mandato en la legislación civil aplicable".

La última pregunta sobre las facultades del Presidente también ha de contestarse afirmativamente, pues ostenta la representación de la comunidad (art. 13,3 LPA EDL 1992/17271), por lo que cuando surjan dudas fundadas sobre la firma que autoriza la representación de un propietario, no solamente podrá inadmitir que actúe como representante, sino que al hacerlo cumple su obligación como Presidente. Estas dudas podrá hacerlas valer por sí o a instancia de cualquiera de los comuneros que lo plantee al inicio de la Junta. Las limitaciones a esa facultad vienen dadas por nuestro sistema jurídico basado en la autonomía de la voluntad, en el que los particulares interactúan libremente y sólo acuden a los tribunales en ejercicio de sus acciones cuando lo desean. Por ello ni al Presidente ni a los demás propietarios se les puede imponer la obligación de no aceptar una representación, pero si existen dudas fundadas sobre su autenticidad, no obrarían de buena fe admitiendo en Junta al falso representante y, en un eventual juicio, podrían recaer también sobre ellos las consecuencias dañosas de dicha admisión. Desde el punto de vista contrario, si el Presidente y la Comunidad no admiten en Junta al representante del ausente, podrán ser demandados con posibilidad de éxito por el ausente o el representante que pruebe la legitimidad de su mandato, por ello es una norma de buena administración dar la oportunidad de subsanar el defecto de representación o de su prueba al mandatario de cuyo poder se duda.

IX.
Maria Felix Tena Aragón. Magistrada de la secc. 2ª AP de Cáceres
El art. 15,1 LPH EDL 1960/55 es el que determina que el poder que le confiera un propietario a otro para asistir a la junta de propietarios será por escrito firmado por el representado. Si la LPH EDL 1960/55 no exige más requisitos para admitir una representación, tampoco puede exigirse judicialmente, por lo tanto, y siempre que al inicio de una junta de propietarios el propietario representante presente la delegación que voto firmada por el propietario representado, deberá de considerarse que aquél puede votar en nombre de éste último.

Si existieran dudas sobre la firma del representado, dudas serias sobre la autenticidad de su firma, el presidente podría considerar como no válida la representación, con independencia de las acciones de impugnación que en su caso correspondieran y que podrían prosperar o no dependiendo de la influencia que en el resultado final de la junta hubiera podido tener el cómputo o no de ese voto cuya representación no ha sido admitida.

Sí entiendo que es necesaria la autorización específica para cada una de las juntas de propietarios, ya que caso contrario, conllevaría desconocer si en una junta el propietario representado mantiene ese deseo de representación, o bien no desea asistir a la misma. Todo ello a salvo de que en el contenido del escrito de representación se especifique que el mismo abarca todas y cada una de las juntas de propietarios, salvo que comparezca personalmente el propietario representado.

X.
Luis Antonio Soler Pascual. Magistrado de la secc. 8ª AP Alicante
Tres cuestiones plantea el autor de la pregunta en relación a la interpretación que merece la formalidad de la representación a que se refiere el párr. 1, art. 15 LPH EDL 1960/55. Una primera relativa a la forma de la representación, cuestionando en concreto si es necesario poder o basta un mero escrito firmado.

Pues bien, la dicción del 15,1 LPH EDL 1960/55 no es tan pobre como cupiera pensar ya que, cuando alude a la forma de acreditación de la representación voluntaria, utiliza el adverbio “bastando” para referirse a “un escrito firmado por el propietario” con lo que está determinando, al no contener norma especial, la exactitud de su forma que no es otra la que el CC EDL 1889/1 contempla en relación a la figura del mandato, instituto que la doctrina y la jurisprudencia proyecta en relación a la figura del apoderamiento, y al que se refiere el art. 1710 CC EDL 1889/1 que admite, respecto del expreso, como es el caso, la forma tanto pública como privada, de manera que tal que, como decíamos, no conteniendo la norma que nos ocupa exigencia distinta, salvo de la de ser necesariamente expreso, no cabe entender otra cosa que tan válida es la forma privada como pública en el otorgamiento de la representación al tercero asistente a la Junta de Propietarios.

Directamente relacionada con esta cuestión se encuentra la segunda de las planteadas. En efecto, si afirmamos que estamos ante un mandato expreso, parece que éste debe delimitar su objeto. Hablar de mandato no es hablar necesariamente de representación, pero al que se refiere la LPH EDL 1960/55 es necesariamente el representativo (quizá incluso sólo se refiera al apoderamiento) ya que se confiere para prestar una determinada declaración de voluntad cuyos efectos repercutirán, de manera directa e inmediata, sobre el poderdante.

Siendo así, parece claro que el sentido de la norma que nos ocupa es de expresividad en su objeto, es decir, de relación inmediata con un determinado acto comunitario, en concreto, con una Junta de Propietarios prefijada. Así resulta del tenor de la dicción legal (La asistencia a la Junta…), cuya singularidad contrasta con la pluralidad gramatical contenida en la referencia a los casos de representación de propiedades “pro indiviso” (art. 15,1, párr. 2º EDL 1960/55 “…para asistir y votar en las juntas”), y con la generalidad que destila la representación del usufructuario (art. 15,1, párr. 3 EDL 1960/55 “…se entenderá (el nudo-propietario) representado por el usufructuario…”), argumento literal al que hemos de adicionar el de la singularidad y relevancia del acto comunitario de que se trata, caracteres de los que dimana la excepcionalidad que la representación debe tener respecto de los propietarios singulares en los que no concurren las causas de utilidad que justifican la conveniencia de representación en los casos de co-propiedad y usufructo.

La tercera y última cuestión se plantea sobre la reticencia del documento privado en el que conste la representación conferida.

No cabe duda que la volubilidad de un documento de esta naturaleza es importante. Sin embargo, no parece razonable que la duda sobre la veracidad del documento privado deba ser cuestión a plantear por la Presidencia de la Junta ya que, siendo un apoderamiento representativo del que dimana la proyección del efecto de la declaración de voluntad del apoderado sobre el poderdante, sólo a éste se le debe otorgar la facultad de retorsionar caso de falsedad del poder, no por razones público-penales, sino en orden al propio funcionamiento de la Junta. Piénsese en documentos “falsos” creados con la aquiescencia del poderdante. Sin duda se introduciría un mecanismo de distorsión grave que generaría no protección sino inseguridad. Debemos por tanto abogar sólo por un control formal pero nunca de otra índole.

XI.
Juan Luis Gordillo Alvarez-Valdés. Magistrado de la secc. décima AP Madrid
Planteándose en la primera de las cuestiones formuladas si es preciso un poder para que el propietario sea representado en la junta o bastaría un mero escrito firmado, considero que el art. 15 LPH EDL 1960/55 es claro y terminante en cuanto solo se exige un escrito firmado por el propietario, es decir, no se requieren de otras exigencias formales, cabiendo señalar que en la STS de 5 febrero 1992 EDJ 1992/996 se recuerda la doctrina jurisprudencial según la cual “el apoderamiento no viene sujeto a forma ad solemnitatem” tal y como establece el art. 1710 párr. 2 CC EDL 1889/1, razón por la que , como se indica en dicha sentencia, cabe que la representación nazca de una voluntad tácita e incluso la llamada representación verbal, no prohibida y compatible con la exigencia del art. 15 (SAP Barcelona de 15 septiembre 2003 EDJ 2003/164857, citando la de 28 abril 1986 TS EDJ 1986/2830). Por ello, en principio, no será exigible el otorgamiento de poder para la representación en Junta de Comunidad de propietarios.

En relación a si es exigible una autorización especial para cada junta, considero que no, toda vez que el art. 1712 CC EDL 1889/1 permite el mandato general que comprende todos los negocios del mandato.

Es de precisar que ante la postura de diversos tratadistas de entender que tal autorización no valdría para la adopción de acuerdos que se adoptasen en juntas extraordinarias y que implicasen auténticos actos de disposición o la aprobación o modificación de los estatutos o del título constitutivo, precisándose en tales casos de una autorización expresa, que ya FUENTES LOJO se mantuvo contrario a dicha postura si al ser citado a la junta el propietario tuvo conocimiento de los acuerdos a adoptar, pues en tal caso no cabe exigir que el mandato sea expreso.

La última cuestión a tratar se refiere a las dudas sobre la firma obrante en la delegación de voto, considero que firmado el escrito de delegación de voto – permitida la identificación de representado ,como del representante- la cuestión se centra en el tema de la autentificación de una y otra (en el caso de apoderamiento notarial no se plantearía la cuestión). Así es de señalar que no cabría exigir requisito adicional alguno pues en tal caso se estaría vulnerando el espíritu del legislador de establecer un sistema de representación sin formalismos, lógicamente sin perjuicio de las acciones que correspondiesen en caso de falsedad en la representación.

La SAP Murcia de 7 febrero 2003 establece que si “el escrito presentado cumple esas mínimas exigencias de forma” –posibilidad implícita de identificar a través de dicho escrito al representante y al representado- no es admisible que quede a la apreciación de los órganos de la comunidad la admisión o inadmisión de la representación. Sin embargo, la SAP Girona de 24 diciembre 2002 EDJ 2002/73011 mantiene que resulta razonable el establecer algún sistema para certificar la autenticidad de los firmantes, considerando que el presidente es quien debe de impulsar tales cautelas “las cuales no imponen nuevos requisitos a los exigidos en el art. 15,1 LPH EDL 1960/55 sino que lo que producen es un complemento al requisito legal al establecer un sistema que acredite que la firma impresa en la delegación de voto pertenece efectivamente a quien se atribuye”.

Considero que una vez que este identificado el representante y el representado en la delegación no cabría establecer ningún sistema de “autentificación” de las firmas en tanto en cuanto se estaría vulnerando la mera exigencia legal de presentarse un mero escrito firmado y de sobra es conocido que “un documento privado con firma del propietario no asegura , sin más, la autenticidad del firmante o suscriptor, y sin embargo, de acuerdo con tal tenor de la Ley y fuera de especiales circunstancias, tal documento sería bastante” (SAP Asturias de 27 enero 2005 EDJ 2005/44983 que un fax conteniendo la representación es válido).

L
 
P
PoliPlos
15/09/2022 08:50

Lamentablemente, no tengo acceso para poder leerlo. crying

 
F
Fixin
15/09/2022 08:38

Os dejo un enlace muy interesante sobre el tema de la representación en junta. Es un Foro jurídico donde varios magistrados y magistradas opinan sobre ello. Decir que en este tema concreto los hay a favor de que con un solo escrito firmado por el propietario valga para todas las juntas y, en cambio, otros magistrados consideran que tiene que haber un escrito por junta. Es decir, que la doctrina está dividida en este tema. PoliPlos, los que están a favor de que un escrito valga para todas las juntas te dan varios argumentos legales, los que están en contra, también. https://online.elderecho.com/seleccionProducto.do?producto=UNIVERSAL#presentar.do%3Fnref%3D7d7f5381%26producto%3DA%26fulltext%3Don

 
P
PoliPlos
14/09/2022 19:11

O sea lo que yo decia antes poder notarial, o si no la autorizacion es para una sóla junta"

Que si tiene un poder vale, lo tengo claro. Pero que si no lo tiene, un documento de delegación no pueda ser para todas las juntas, no lo comparto, mientras no se demuestre lo contrario. 
Como decía antes, la LPH no impone esa restricción, por lo que no veo por qué se la debemos poner nosotros, sin ningún argumento legal. 


Editado por PoliPlos 14/9/2022 19:12
 
carolinevega
carolinevega
14/09/2022 19:04
Poliplos es que algunos dicen que si se puede dar uno para siempre, y para que se enteren bien hay que aclararles que si se puede, si el representante se encuentra investido de un poder o autorización general para todos los asuntos o negocios del propietario, este poder general, así concebido, será suficiente para asistir y votar en la Junta.
O sea lo que yo decia antes poder notarial, o si no la autorizacion es para una sóla junta
 
P
PoliPlos
14/09/2022 14:48
Ya, pero eso se refiere a un poder, que no es lo que se está preguntando. Aquí se plantea si es posible dar un simple documento de representación (de los de toda la vida) para la asistencia a una junta que sirva para cualquier reunión y no para una en particular.
 
F
Fixin
14/09/2022 14:39
no existe inconveniente en que el apoderamiento se confiera con carácter general e indefinido incluso para Juntas extraordinarias, sin perjuicio de la facultad del poderdante de revocar en cualquier tiempo su apoderamiento (SAP Málaga de 22 junio 1999).
Si el representante se encuentra investido de un poder o autorización general para todos los asuntos o negocios del propietario, este poder general, así concebido, será suficiente para asistir y votar en la Junta.
 
carolinevega
carolinevega
14/09/2022 09:59
Yo lei en algun sitio, que para una representación general, es necesario un poder notarial.
Sería muy interesante el conseguir alguna sentencia
 
P
PoliPlos
14/09/2022 08:56

Caramba! Eso me pasa por no leer el artículo completo! Es lo que tiene ir mal de tiempo y tener prisa.

Gracias luismp.

En efecto, según SEPIN (y yo no veo motivo para que no sea así), se puede delegar para cualquier reunión, sin necesidad de hacerlo una por una.

 
L
luismp
14/09/2022 08:47
¿Las representaciones pueden otorgarse con carácter permanente?

No creo que exista inconveniente en que se acepte, pero siempre que en el escrito se haga figurar de manera clara y expresa que el tercero goza de esa facultad hasta tanto no sea revocada, conforme al art. 1.738 del Código Civil y, si se trata de esa representación global y general, salvo que se haga constar que también se le conceden facultades específicas y extraordinarias, no podrá adoptar postura sobre actos de disposición, que en el campo de la Propiedad Horizontal son aquellos que necesitan de la unanimidad y, por el contrario, cuando la autorización es para una Junta concreta, habrá que admitir que la capacidad del representante es total, pues se conoce el orden del día y los asuntos a tratar, salvo que en el escrito se hagan las excepciones correspondientes. En ambos supuestos, es de aplicación el art. 1.713 del Código Civil.
Extracto literal del blog de Sepin, que ha puesto carolinevega.
 
P
PoliPlos
14/09/2022 07:40

Pues yo tengo mis dudas y cuando pueda me gustaría poder revisar si hay sentencias en uno u otro sentido (si alguien conoce alguna, se agradecería que las compartiera).

Ninguno de los dos artículos argumenta por qué debe constar la fecha de la reunión, ni razonan que no se pueda otorgar representación genérica para cualquier junta.

Por otra parte, la LPH no indica nada al respecto y precisamente la segunda refefrencia (SEPIN) dice que “No se podrán exigir más requisitos que los que constan de forma expresa en la LPH”, lo cual es contradictorio con los requisitos que enuncia anteriormente en la que dice que debe constar “La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.”, puesto que la LPH no lo dice.

La LPH no indica que deba constar la fecha de la junta, ni que no se pueda tener un documento de delegación genérico para cualquier reunión. Sólo dice que:

1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Por tanto, cabe pensar que un único documento podría valer para cualquier reunión. El problema que podría plantear esta opción sería, en todo caso, cómo retirar esa representación, si el representante no quiere darse por enterado cuando el representado se lo notifica. Pero llegado el caso, bastaría con el envío de esa notificación de retirada de la representación al presidente y/o al secretario.


Editado por PoliPlos 14/9/2022 7:41
 
carolinevega
carolinevega
13/09/2022 23:30
Creo que dos ejemplos son más que suficientes, para ver que novale un documento para varias juntas
Sobre todo el último
https://confilegal.com/20200627-todo-lo-que-tiene-que-saber-sobre-las-representaciones-y-votaciones-en-las-comunidades-de-propietarios/#:~:text=La%20representaci%C3%B3n%20en%20las%20Juntas,escrito%20firmado%20por%20el%20propietario
ESCRITO DE REPRESENTACIÓN
El representante debe entregar un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:
1.- Documento escrito, no verbal.
2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos y la correspondiente propiedad.
3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación.
4.- La firma del escrito por parte del propietario.

https://blog.sepin.es/2016/01/representacion-junta-propietarios/
¿Qué documentación debe aportar el representante?
Como ya he expuesto:
Escrito de representación
Autorización de la misma con designación de nombres y apellidos.
La referencia de la fecha de la Junta a que se refiere el escrito de autorización.
La firma del escrito.
 
S
skizo
13/09/2022 17:29

La representación general dada por un propietario a terceros tiene una vigencia permanente, siempre que el titular siga siendo el mismo (no haya cambiado el propietario) y la Junta General no haya tomado un acuerdo, exigiendo que esta representación que indica el art. 15.1 lo sea expresamente para cada Junta.

 
carolinevega
carolinevega
13/09/2022 15:23
El administrador ha obrado correctamente.
Las representaciones no pueden ser genéricas, sólo valen para una junta
 
P
Pralozto1960
13/09/2022 14:45
estan rellenas sin fecha ponen para todas las juntas
 
P
Pralozto1960
13/09/2022 14:44
literalmente dicen que me autorizan para todas las juntas
 
carolinevega
carolinevega
13/09/2022 14:20
Pues hay que saber que dicen literalmente las representaciones
 

Fin del hilo
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