Obra nueva - retraso

Hola, Fixin. He leído varias de tus intervenciones, siempre tan acertadas y bien fundamentadas, y por eso mismo confío plenamente en que nos darás una respuesta seria, completa y documentada —no como la superficialidad que recibió el compañero Mateo45—. Llevo poco tiempo en este foro y me registré con la ilusión de aprender y aclarar mis propias dudas que, poco a poco, van surgiendo en temas tan complejos como este. Pero francamente, me ha quedado una duda razonable sobre si la respuesta del otro usuario es seria o simplemente está tomándonos el pelo. Por eso te ruego que nos des tu opinión clara y contundente —con ese rigor técnico que te caracteriza—. Si ves que hay desinformación evidente o posturas fantasiosas, no te cortes: ponlo negro sobre blanco. Sé valiente y no tires piedras desde detrás de la mano anónima del foro. Te tenemos por una persona seria y rigurosa, no nos defraudes. Si la respuesta del otro forero resulta acertada y bien argumentada, lo lógico sería que lo reconocieras públicamente. Pero si es absurda o imprecisa —como esas coletillas de "¿has preguntado al administrador o al presidente?" que suenan a chiste malo—, por favor, deja de incordiar con observaciones que no aportan nada. Agradezco de antemano tu tiempo y tu criterio para aclarar este embrollo. Un saludo y espero tu respuesta con interés.
 

Usted ha entregado a cuenta 55.000 € (que ya incluyen el IVA). El contrato fija un interés de demora del 6% anual simple sobre las cantidades abonadas hasta el momento del retraso. Ese interés no se capitaliza, es lineal.

El 6% de 55.000 € al año es:

55.000 × 0,06 = 3.300 € al año

Ahora lo pasamos a interés diario, que es como se calcula en la práctica:

3.300 € / 365 días = 9,04 € al día (aprox.)

Eso significa que, si llegado el 31 de marzo de 2026 no le entregan la vivienda y el retraso es imputable a la promotora, desde ese día le estarían generando a su favor:

unos 9 euros por cada día de retraso

Para que vea el impacto:

Un mes de retraso (30 días) ˜ 271 €
Tres meses ˜ 813 €
Seis meses ˜ 1.626 €
Un año completo ˜ 3.300 €

Todo esto se calcula solo sobre lo que usted ha pagado hasta ese momento (los 55.000 €). El 80% final no entra en el cálculo porque aún no lo ha desembolsado.

Opinión clara: este tipo de cláusulas parecen “potentes” cuando se lee el 6%, pero en promociones de este importe el efecto real es bastante limitado. A la promotora no le supone una presión económica grande retrasarse unos meses, por eso muchas lo asumen como coste financiero.

Podemmos ver también en qué casos podría usted ir más allá de ese 6% (por ejemplo, resolución del contrato o daños adicionales si el retraso es grave), porque ahí es donde de verdad está la fuerza jurídica, no tanto en el interés.

Para aclarar bien la cuestión, conviene analizar paso a paso lo que dice y cómo funcionan tanto el período de gracia como el interés de demora.

El contrato establece que la fecha máxima para otorgar la escritura es el tercer trimestre de 2025, que normalmente se traduce en calendario como 30 de septiembre de 2025. Esa es la fecha “objetivo” de entrega del piso.

Después, se acuerda un período de gracia de seis meses, durante el cual no se considera que haya retraso, siempre que éste se deba a causas no previsibles. Si sumamos esos seis meses al 30 de septiembre de 2025, llegamos a 30 de marzo de 2026. Mientras dure este período, la promotora no estaría obligada a pagar intereses aunque no entregue el piso.

El interés de demora del 6% se activa, según el contrato, cuando el retraso supera un mes desde la fecha máxima prevista de entrega. En este caso, eso sería a partir del 31 de octubre de 2025.

Aquí surge el cruce de dos conceptos: el retraso de más de un mes y el período de gracia de seis meses. El contrato dice claramente que no se considerará retraso dentro de esos seis meses, salvo que haya causas imputables a la promotora y no justificables. En la práctica, esto quiere decir que aunque el retraso supere un mes, el interés de demora solo se puede exigir una vez finalizado el período de gracia, es decir, a partir del 31 de marzo de 2026, salvo que el retraso sea directamente imputable a la promotora y no tenga justificación.

Resumiendo según el contrato:

* Fecha máxima de entrega: 30 de septiembre de 2025.
* Retraso superior a un mes: desde el 31 de octubre de 2025.
* Período de gracia de seis meses: hasta 30 de marzo de 2026.
* Intereses de demora del 6%: comienzan a devengarse el 31 de marzo de 2026, si la promotora no entrega y no hay causa justificable del retraso.

Por tanto, entre las opciones que me daba, la fecha correcta sería 31 de marzo de 2026, que es el día siguiente al término del período de gracia y cuando se empieza a contar el interés de demora según la práctica jurídica habitual.

Si quiere, puedo explicarle también cómo se calcularía el interés diario a partir de esa fecha sobre las cantidades que ya haya pagado, que es algo que suele generar dudas y conviene tener claro.