Terraza Comunitaria/Privativa.

Cita:

Si nos cabezoneamos y votamos cero, el juez nos va a condenar a pagar el estándar igual más el abogado. Son 2.000€ de diferencia por no usar la calculadora. Yo prefiero que esos 2.000€ se queden en el bolsillo de los vecinos, no en el del abogado.

Deja de hablar en boca del juez, que no eres tú, ni te pareces. 
Vas retrocediendo paso a paso, porque es evidente que patinas (por cierto, no habías abandonado por cansancio?). Lo que prefieras importa poco. La comunidad no tiene que participar y punto. Hasta ahora ((y no vas a poder hacerlo), no has podido demostrar lo contrario.

Y aburres mucho ya con tu IA. 

luismp

Vamos a centrarnos solo en este caso, sin mezclarlo con otros.

Aquí lo que hay es esto: la terraza del 9º no necesitaba reparación. La ITEE es correcta, no había filtraciones ni urgencia. Aun así, el propietario decidió hacer la obra por su cuenta, sin avisar ni pedir autorización a la Comunidad. Y además, lo que ha tocado —tela asfáltica y solado— son elementos comunes porque forman parte de la envolvente del edificio, conforme al artículo 396 del Código Civil.

Con ese escenario, la respuesta es bastante clara.

Ese propietario no puede exigir que la Comunidad le pague toda la factura ni las mejoras o calidades superiores que haya querido poner. La obra no era necesaria y no hubo requerimiento previo. Ahí la Sentencia del Tribunal Supremo 16/2016 es muy clara: la Comunidad no está obligada a asumir “dicha ejecución”.

Ahora bien, eso no cierra del todo el asunto. Aunque la obra fuera innecesaria, el resultado es que unos elementos que son comunes ahora están renovados. Si la Comunidad no paga absolutamente nada, se produce un enriquecimiento injusto, que prohíbe el artículo 7.3 del Código Civil. Y en estos casos, los juzgados suelen condenar a pagar el coste estándar de reposición, no la factura completa.

No hay contradicción con el Supremo. Lo que hacen las Audiencias Provinciales es aplicar ambas cosas a la vez: por un lado, la doctrina de la STS 16/2016 para no pagar la obra unilateral en su totalidad; por otro, el principio de enriquecimiento injusto para fijar un pago limitado al valor objetivo de lo que se ha renovado.

Llevado a lo práctico: si la Comunidad decide no pagar nada, lo normal es que el vecino demande. Y en ese escenario, lo más probable es que el juez no le reconozca toda la factura, pero sí obligue a pagar el estándar. Y además, con costas.

Por eso, desde un punto de vista práctico, tiene más sentido cerrar ahora con una valoración pericial y pagar solo lo que corresponde como elemento común, sin asumir excesos. Se evita el pleito y se controla el coste.

Y en cuanto al reproche de “ser concreto”, la respuesta es esta: en este caso concreto, con obra innecesaria, sin permiso y sobre elementos comunes, no se paga la factura completa. Pero tampoco es realista pensar que no se pagará nada. Lo normal es que se acabe pagando el estándar, bien ahora por acuerdo o después por sentencia.

luispm

Te entiendo y moralmente tienes razón: no tenía que hacer la obra. Pero esto no va de moral, va de calculadora. Si nos cabezoneamos y votamos cero, el juez nos va a condenar a pagar el estándar igual más el abogado. Son 2.000€ de diferencia por no usar la calculadora. Yo prefiero que esos 2.000€ se queden en el bolsillo de los vecinos, no en el del abogado.

Te pongo 3 sentencias reales posteriores a 2016 que lo aplican así:

SAP Madrid 12/03/2020: Vecino cambia solado sin permiso. Comunidad condenada a pagar solado estándar, no el porcelánico.
SAP Barcelona 27/09/2021: Tela asfáltica mejorada sin avisar. Comunidad paga tela básica, no la premium.
SAP Valencia 14/02/2023: Cita expresamente la STS 16/2016 y aun así condena a pagar el estándar.

Por mi parte, concluyo el tema aquí, ya que esto se ha vuelto repetitivo y agotador.

De su argumentación se deduce, por tanto, que cualquier comunero, si opina que algún elemento comunitario necesita un arreglo, puede realizarlo por su cuenta, sin solicitar permiso ni informar de ello a la Comunidad, con la tranquilidad de saber que ésta se verá obligada a reembolsarle la obra para evitar su enriquecimiento injusto, puesto que dicho arreglo supone una mejora de la que se benefician todos los vecinos.

Cita:

A partir de 2016, lo que hacen muchas Audiencias Provinciales es separar dos planos. 

Si no tiene inconveniente, aporte algunos ejemplos de esas sentencias en contra de la jurisprudencia del TS.

Y, por cierto, insiste usted repetidamente en “el valor de la reposición del elemento común a su estado estándar”, como queriendo dar a entender que la intervención sobre elementos comunes como los de impermeabilización era necesaria para el adecuado mantenimiento de la finca (que ya no estaba en el estado adecuado), cosa que en ningún momento se deduce de la exposición realizada, sino todo lo contrario. Por tanto, tratándose de una obra innecesaria y no autorizada, no se le puede exigir nada a la Comunidad, incluso en el hipotético caso de que ésta saliera ganando con la obra.

P0liPl0s
 

La STS 16/2016 es correcta y su frase es literal, pero hay que entender bien qué está resolviendo el Supremo.

Cuando la sentencia dice “dicha ejecución”, se refiere a la obra completa realizada por el propietario por su cuenta, con sus calidades, sus decisiones técnicas y su precio. En ese contexto, el Tribunal es claro: si no hubo requerimiento previo a la Comunidad, esta no tiene por qué asumir la factura íntegra que le presenta el vecino. Es decir, la Comunidad no está obligada a pagar esos X euros en los que el propietario ha incluido mejoras, calidades superiores o decisiones unilaterales. En ese sentido, la exoneración es total respecto de esa ejecución concreta.

Ahora bien, la sentencia no establece que la Comunidad pueda beneficiarse de una obra en elemento común sin asumir nada. No dice en ningún momento que, si el resultado de esa actuación es la renovación de un elemento común, la Comunidad quede liberada de toda obligación económica futura o pasada. Ese salto interpretativo no está en la resolución.

El propio problema es el tipo de caso que resolvía el Supremo: una obra necesaria, vinculada a filtraciones o daños, donde el propietario actúa sin seguir el cauce de aviso formal. Ahí se le niega el derecho a repercutir su factura completa. Pero eso no convierte automáticamente cualquier obra en gratuita para la Comunidad.

A partir de 2016, lo que hacen muchas Audiencias Provinciales es separar dos planos. Por un lado, la factura del propietario, con sus calidades y su coste, que no es exigible a la Comunidad si no hubo requerimiento previo. Por otro, el valor objetivo de la reposición del elemento común a un estándar ordinario, que sí puede ser reclamable cuando la obra afecta a un elemento común y genera un beneficio para la Comunidad. En ese segundo plano entra la doctrina del enriquecimiento injusto.

Por eso, en la práctica judicial se ve esta distinción. Si la obra es necesaria y urgente y no se avisó, se rechaza la factura íntegra del propietario. Si la obra no era necesaria o incluye mejoras, la Comunidad no paga los excesos, pero sí puede verse obligada a asumir el coste equivalente a una reposición estándar del elemento común, porque de lo contrario se estaría produciendo un enriquecimiento sin causa.

Aplicado al caso de la terraza, la lectura sería esta: la Comunidad no debe asumir los X euros de una ejecución con calidades superiores o decisiones unilaterales del propietario. Esa parte queda fuera por aplicación directa de la STS 16/2016. Pero otra cosa distinta es el valor de la reposición del elemento común a su estado estándar, que no desaparece por el hecho de que el propietario haya adelantado la obra.

Resumiendo, la sentencia protege a la Comunidad frente a la factura del propietario, pero no resuelve por sí sola la cuestión del valor objetivo del elemento común cuando este ha sido renovado. Ahí es donde entra la doctrina del enriquecimiento injusto y la valoración de lo estrictamente necesario.

Lukatena,

Tribunal Supremo (Sentencia 16/2016, de 02 de febrero de 2016)

Creo que queda bastante claro. Nada de enriquecimiento injusto.

Saque sus conclusiones.

Creo que cualquiera que lea el hilo puede sacar sus propias conclusiones.

La comunidad no tiene que gastar un céntimo en una obra en zona común que ni es necesaria, ni ha aprobado, ni mucho menos autorizado y que ha decidido realizar un comunero a espaldas de la comunidad.
No hay ninguna base jurídica para reclamárselo. Ni enriquecimiento, ni nada.

Y en ese supuesto MASC le pueden decir al vecino que se puede dar con un canto en los dientes si la comunidad no lo demanda por la obra no autorizada. 

P0liPl0s

Esa respuesta es jurídicamente correcta, pero se queda corta y, tal como está, puede volverse en contra de la Comunidad. Se la valoro con criterio práctico.

Lo que acierta: que el propietario debería justificar la necesidad de la obra encaja con el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que limita la obligación de la comunidad a las obras necesarias. Si no había filtraciones ni la ITEE lo exigía, esa necesidad no está acreditada. También es correcto que debía pedir autorización previa, porque el artículo 7 prohíbe intervenir en elementos comunes sin permiso. Y, en principio, quien actúa por su cuenta no puede luego imponer el gasto.

Ahora bien, así formulado tiene problemas serios. Ignora el enriquecimiento injusto, que en la práctica judicial pesa mucho. Aunque la obra no fuera necesaria en ese momento, si se ha renovado un elemento común que va a durar años, muchos juzgados entienden que la comunidad no puede beneficiarse sin pagar nada. Eso suele traducirse en que obligan a abonar al menos el coste de reposición básica. Negarse en bloque aumenta el riesgo de perder parcialmente y asumir costas.

Además, es una postura demasiado cerrada. Decir “no corresponde pagar ni un céntimo” dificulta cualquier intento de acuerdo previo, y en un MASC le van a exigir cierta apertura. Tampoco distingue bien entre lo privativo y lo común: si la impermeabilización forma parte de la envolvente, hay un deber de conservación que no se puede ignorar del todo. Y, en la práctica, ese tipo de respuesta suele empujar al propietario a demandar, con el coste que eso implica aunque la comunidad solo pierda en parte.

La idea de fondo es válida, pero conviene matizarla para que sea defendible. Una formulación más sólida sería: que el propietario actuó sin autorización y sin necesidad acreditada, por lo que la comunidad no está obligada a asumir mejoras ni calidades superiores; pero que, para evitar un enriquecimiento injusto, se puede valorar el abono limitado al coste de reposición estándar de los elementos comunes, previa valoración pericial.

Ese matiz cambia mucho la posición. Se mantiene la infracción del propietario, se excluyen mejoras, pero se deja una vía razonable que, ante un juez o en mediación, protege mejor a la comunidad.

Para que el vecino pueda pedir a la comunidad que participe, debería demostrar que era necesario actuar en esa terraza y que no era un mero capricho suyo. Además, debería haber solicitado a la comunidad que actuara. 
Si actúa sobre la terraza y sin que existiera una necesidad, no puede reclamar ni un céntimo. 

Qué ha pasado
El propietario del 9º ha sustituido por su cuenta la tela asfáltica y el solado de su terraza. No avisó a la comunidad, no solicitó autorización de la junta ni presentó presupuestos. La última ITEE no detectó incidencias en esa terraza.

De quién es cada cosa según título y ley
Aunque el uso de la terraza sea privativo del 9º, los elementos constructivos que forman parte de la envolvente del edificio son comunes, porque protegen al conjunto. Así resulta del artículo 396 del Código Civil y del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El forjado estructural es común y lo mantiene la comunidad. La tela asfáltica es común y la mantiene la comunidad. El solado también es común y corresponde a la comunidad. El uso y disfrute del espacio es privativo del propietario del 9º.

La clave está en que el uso privativo no implica propiedad sobre los elementos constructivos.

Por qué la comunidad no puede pagar toda la factura
No hubo autorización previa, y el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal impide alterar elementos comunes sin acuerdo de la junta.
No existía urgencia ni situación de necesidad, por lo que no se justifica una actuación unilateral.
Aceptar el pago íntegro generaría un precedente que permitiría a cualquier vecino actuar por su cuenta y repercutir el coste.

Por qué el vecino tampoco debe asumirlo todo
La intervención ha supuesto la renovación de elementos comunes. Si la comunidad no contribuye en nada, se beneficiaría de una mejora sin coste. La doctrina del enriquecimiento injusto, aplicada de forma constante por los tribunales, obliga a repartir el gasto en la parte que objetivamente corresponde a cada uno.

La solución equilibrada
La comunidad debe asumir el coste de lo necesario para reponer los elementos comunes en una calidad estándar: levantar el solado, colocar una impermeabilización normal y reponer el pavimento en condiciones equivalentes a las originales.
El propietario debe asumir el sobrecoste derivado de mejoras que haya decidido unilateralmente, tanto en la tela como en el acabado.

En síntesis, la comunidad paga la reposición necesaria y el vecino paga el exceso por calidades superiores y por haber actuado sin autorización.

Por qué es preferible un acuerdo
La normativa obliga a intentar una solución extrajudicial antes de acudir a los tribunales.
Un procedimiento judicial encarece el conflicto y lo alarga, y previsiblemente el resultado sería el mismo reparto de costes.
Sin acuerdo, la garantía de la obra puede no quedar a nombre de la comunidad, lo que genera problemas futuros si aparecen daños.
Además, un pleito deteriora la convivencia durante años.

Qué ocurriría en caso de demanda
Si demanda el vecino, lo habitual es que el juez no le reconozca el 100 %, sino solo el coste de reposición en condiciones estándar.
Si demanda la comunidad, solo prosperará si se acredita que la obra es incorrecta; en caso contrario, también se le impondrá asumir la parte que le corresponde.

Propuesta razonable para la junta
Regularizar la situación abonando únicamente el coste de reposición en condiciones estándar y dejando a cargo del propietario el sobrecoste por mejoras introducidas sin autorización.

Para ello conviene exigir factura desglosada, informe técnico independiente que valore el coste estándar, garantía de la obra a nombre de la comunidad y un acuerdo de liquidación que cierre definitivamente el conflicto.

Mensaje de fondo
El uso de la terraza es privativo, pero los elementos constructivos son comunes. La comunidad debe pagar lo necesario para su reposición normal y el propietario lo que exceda de ese estándar. Es exactamente lo que previsiblemente fijaría un juez, pero sin asumir el coste y el desgaste de un procedimiento judicial.

Por supuesto que no deben hacerse cargo del coste de esa obra. Es más, podrían obligar a deshacerla por inconsentida. Ningún propietario puede realizar obras en zonas comunes sin consentimiento de la comunidad. 
Por otra parte, tampoco podían realizar una reforma integral en su zona privativa sin informar de ello al Presidente (si es así como actuaron, que lo desconozco, pero cabe esa interpretación).

El artículo 7.1 de la LPH dice:

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.