El magistrado Vicente Magro ofrece una reflexión sobre la Ley de Propiedad Horizontal y la convivencia en las comunidades de propietarios que ayuda a entender parte del problema. Sin embargo, su análisis parte de una limitación difícil de evitar: como magistrado del más alto nivel, conoce los conflictos cuando ya han llegado a los tribunales, es decir, cuando el diálogo se ha roto y todas las vías de acuerdo han fracasado. Esa perspectiva, aunque valiosa, conduce a un diagnóstico que resulta incompleto, porque deja en un segundo plano las deficiencias de la gestión de las comunidades, las carencias de la propia legislación y las limitaciones del sistema judicial.
En primer lugar, interpretar los conflictos vecinales como una consecuencia de la mala fe, la deslealtad o la falta de valores desplaza el debate desde el terreno jurídico al moral. El Derecho no está llamado a valorar la calidad ética de las personas ni a enseñar cómo debe comportarse un buen ciudadano. Su función es establecer reglas claras para ordenar las relaciones de propiedad y resolver los conflictos que surgen entre quienes comparten derechos y obligaciones. Explicar el elevado número de litigios únicamente por una supuesta degradación de la convivencia hace que se pierdan de vista las verdaderas causas del problema: edificios con un aislamiento deficiente, dificultades económicas para afrontar los gastos comunes, el creciente choque entre el uso residencial y el turístico de las viviendas o, sencillamente, la lentitud con la que la ley permite reaccionar frente a conductas abusivas.
En segundo lugar, afirmar que España sigue rigiéndose por una ley de 1960 con apenas 24 artículos es una simplificación que puede llevar a una idea equivocada. Es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal mantiene la estructura de su texto original, pero también lo es que ha sido objeto de importantes reformas, especialmente en 1999, 2013, 2019 y 2022. Hoy se trata de una norma mucho más extensa y compleja, con artículos que regulan cuestiones tan diversas como la accesibilidad, la eficiencia energética o la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos. El verdadero problema no es que la ley sea breve o antigua, sino que presenta importantes deficiencias de diseño. En muchos aspectos exige mayorías muy rígidas para adoptar acuerdos y, al mismo tiempo, apenas ofrece herramientas eficaces para que las comunidades puedan reaccionar frente a quienes incumplen sus obligaciones sin verse obligadas a iniciar largos y costosos procedimientos judiciales.
Otro aspecto que llama la atención es la escasa importancia que el magistrado concede al papel de los administradores de fincas. Su planteamiento parece reducir el origen de los conflictos a la combinación de una ley imperfecta y propietarios poco responsables. Sin embargo, la experiencia demuestra que una parte importante de los litigios nace de errores cometidos durante la gestión profesional de la comunidad. Convocatorias realizadas fuera de plazo, notificaciones defectuosas, acuerdos redactados de forma ambigua o cuentas poco transparentes son causas frecuentes de impugnación judicial. A ello se suma, en algunos casos, la pasividad frente a los impagos o decisiones discutibles en la contratación de empresas para realizar obras o prestar servicios. Prescindir de la responsabilidad técnica y jurídica de quienes administran las comunidades deja incompleto cualquier análisis serio sobre el funcionamiento del sistema.
Por último, el planteamiento del magistrado parece apuntar, aunque sea de forma implícita, a una mayor intervención de los tribunales y a una legislación cada vez más detallada como respuesta a estos conflictos. Sin embargo, esa solución pasa por alto un problema esencial: la lentitud de la Justicia. Los procedimientos destinados a detener actividades molestas, exigir el cumplimiento de obligaciones o paralizar obras ilegales pueden prolongarse durante uno, dos o incluso tres años. Durante ese tiempo, quien incumple la ley suele continuar actuando con escasas consecuencias prácticas, mientras la comunidad soporta el perjuicio.
Por ello, confiar exclusivamente en más procesos judiciales difícilmente mejorará la convivencia. El reto no consiste tanto en endurecer las leyes ni en apelar a una regeneración moral de la sociedad, sino en dotar a las comunidades de mecanismos realmente eficaces para resolver sus conflictos. La mediación comunitaria obligatoria antes de acudir a los tribunales, una mayor capacidad de las comunidades para adoptar medidas frente a los incumplimientos y un control mucho más riguroso sobre la actuación y la transparencia de los administradores de fincas contribuirían, probablemente, a reducir la litigiosidad de forma mucho más efectiva que una simple acumulación de nuevas normas.