La sustitución de unos toldos por paneles sándwich en una terraza de uso privativo debe someterse a la aprobación de la Junta de Propietarios. La autorización concedida hace tres años para instalar toldos únicamente ampara ese tipo de elemento y no puede entenderse extendida a una instalación de naturaleza completamente distinta, como es un panel sándwich.
Aunque la terraza sea de uso privativo, su aspecto exterior forma parte de la configuración del edificio, que constituye un elemento común. El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su vivienda o local únicamente cuando dichas obras no alteren la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores, ni perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Un toldo es un elemento ligero, móvil y desmontable, mientras que un panel sándwich constituye una instalación fija y de carácter constructivo. Su colocación supone una alteración de la configuración y del aspecto exterior del edificio, por lo que excede de las facultades que la Ley reconoce al propietario para actuar por sí solo y requiere la autorización de la comunidad.
La jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre la instalación de toldos y los cerramientos estables de terrazas. La Audiencia Provincial de Málaga, en la Sentencia SAP MA 1058/2025, señala que las terrazas, con independencia de que sean privativas o de uso privativo, forman parte de la configuración del inmueble y que su cerramiento modifica la estética, la homogeneidad y la fisonomía de la fachada, infringiendo el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. La misma resolución añade que el empleo de paneles sándwich supone una alteración aún más evidente que un simple acristalamiento, al tratarse de una cubierta rígida de chapa que modifica de forma apreciable el aspecto exterior del edificio.
Al afectar a la configuración exterior del inmueble y constituir un cerramiento de terraza, la actuación requiere, con carácter general, el acuerdo favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación, además de la correspondiente autorización administrativa o licencia municipal cuando resulte exigible por la normativa urbanística.
La autorización concedida hace tres años para instalar toldos no puede utilizarse para justificar la colocación de paneles sándwich. En materia de propiedad horizontal, los acuerdos de la comunidad deben interpretarse de forma estricta y únicamente producen efectos respecto de la actuación expresamente autorizada. Una autorización para instalar toldos no comprende la ejecución de una obra fija que modifica la apariencia y la configuración exterior del edificio.
En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de julio de 2025 recuerda que las obras que exceden del alcance de la autorización concedida por la comunidad requieren un nuevo acuerdo expreso cuando implican una modificación relevante de elementos comunes o de la configuración del inmueble.
En consecuencia, antes de sustituir los toldos por paneles sándwich debe solicitarse que el asunto se incluya en el orden del día de una Junta de Propietarios para que la comunidad se pronuncie expresamente sobre la actuación. Si la obra se ejecuta sin la autorización necesaria, la comunidad podrá ejercitar acciones judiciales para exigir la retirada de la instalación y la reposición del edificio a su estado anterior. Resulta igualmente aconsejable aportar una memoria o proyecto técnico que justifique la seguridad de la instalación y minimice su impacto estético, con el fin de facilitar la obtención del acuerdo comunitario.