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I
izar
09/08/2007 18:57

Subrogación hipóteca - Notario - Desperfectos

¿Qué cláusulas del contrato son ilegales y se oponen a la legislación existente?

1.713 lecturas | 19 respuestas
Me gustaría conocer vuestra postura sobre algunas cláusulas del contrato que derivan ilegales al ser contrario a la legislación existente: obligación de subrogación de hipoteca...de notario, etc.
¿Alguien a hablado con la Promotora para conocer si se entienden nulas dichas cláusulas?
Aún no he concertado cita con Caja de Burgos pero me han comentado que las condiciones no son para tirar cohetes...
Por otro lado, respecto a los desperfectos existen plazos para realizar las reclamaciones...
Lo que no tenemos que hacer es conformarnos y exigir pues si son viviendas de lujo, ¿cómo ponen las barandillas que dice nuestro vecino?
Bastante estamos pagango y tenemos que pagar como que no cumplan con lo establecido...
 
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Etiquetas
Cláusulas nulas Reclamaciones por desperfectos
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tomtom
25/08/2007 09:06
A lo que me refería con la opción de subrogación es que para evitarte los gastos de apertura de una nueva hipoteca puedes tomar la de Caja de Burgos, despues pagas el 0,5% de subrogación a otra entidad y dependiendo de las circunstancias de cada uno y la nueva hipoteca podrá salir mejor o peor.

Saludos
 
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Naida
24/08/2007 13:40
Buenas,

Yo fui a hablar con Caja Burgos y a mi no me dijeron en ningún momento que tuvieranos que pagar un 0,5% por la subrogación. Además, en Caja Burgos te dan un documento en el que aparece un cálculo aproximado de los gastos que tendrías si constituyes otra hipoteca con otra entidad y los gastos que tendrías si decides hacerla con Caja Burgos. Si eliges la segunda opción (Caja Burgos) no tienes que pagar: C APERTURA, AJD, Notario, Registro, Tasación y Gestoria..( Todo esto se cobra cuando constituyes una nueva hipoteca). De todos modos, a mi la hipoteca y el diferencial que ofrece Caja Burgos me sigue pareciendo malo y muy elevado!
 
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T
tomtom
24/08/2007 13:18
Yo no hablaba con el banco desde que nos mandaron la carta hace unos meses. Tanto en Caja de Burgos como en Valle de Duero me han confirmado que no tenemos obligación de constituir la hipoteca con Caja de Burgos y por tanto no tenemos 1 % de penalización por cancelación.

Otra historia es que se podría uno subrogar a la hipotéca establecida con Valle de Duero y entonces pagar el 0,5% de subrogación para ahorrarse parte de los gastos de establecer una nueva hipoteca y ahí es donde cada uno tendrá que hacer sus números.

Gracias por la información y espero que este post sirva para aclarar el tema o para añadir una nueva opción para rascar algún eurete si alguien no la había considerado. Espero que también sirva para ahorrarse algún mosqueo o carta innecesaria. Basta con un par de llamadas amistosas.

Esto es un lugar de intercambio de información para la compra de una vivienda pese a que haya gente que quiera convertirlo en el patio de una corrala. El que no tenga nada mejor que hacer que perder el tiempo con ironías o para decirle cosas a la gente que no le diría a la cara normalmente gracias al anonimato, pues que se entretenga como sepa.
 
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izar
21/08/2007 21:38
Hola vecinos!
Yo no he hablado con Caja de Burgos desde que firmamos en el 2005 el contrato de compra-venta, pero creo que quien debe dejar claro lo del 1% es la promotora.
En el contrato indica que debemos pagar el 1% de cancelación si no nos subrogamos y recuerdo que así nos lo dijeron en Caja de Burgos en el 2005.
Supongo que con la nueva ley, "habrán cambiado de opinión" y eso es lo que están comunicando a los vecinos que lo están planteando.
Las cláusulas del contrato privado al ser contrarias a la ley se entienden nulas.
Creo que debemos aclararlo con la promotora y si vemos alguna duda en su respuesta hacerlo todo por escrito: telegrama, burofax, etc.
Pero bueno, es adelantarse a su respuesta.
Creo que hay que enterarse bien y dejarlo todo claro para evitar sorpresas indeseables en diciembre (espero que no sea más tarde).
Personalmente voy a contactar con la promotora a ver que me dicen...creo que deberíamos hacerlo todo...y si vemos que hay problemas, les mandamos una comunicación fehaciente dándoles un plazo para contestar.

Aunque espero no tener que llegar a estos extremos y que todo se desarrolle con normalidad.
 
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G
guitarra
21/08/2007 21:11
Según lo que me han dicho en Caja Burgos estoy con jespau, chilon y lanik ¡¡¡y no soy de la promotora!!! (que parece que el que no opina como algunos no puede ser vecino).

Por cierto, Tomtom, me pareció que le decías irónicamente a chilon que tuviera cuidado por si no le salían los números, pero me parece a mí que al que no le van a salir es a tí, si te añades gastos de cancelación inexistentes. ja!ja!ja!

Salud y no sulfurarse.
 
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J
JESPAU
21/08/2007 19:36
Hola de nuevo, vecinos:
Ante todo, yo también aclaro que nosotros somos vecinos, no de la promotora!! Sólo escribo para intentar aclarar algo las cosas a los demás!

Creo que nos estamos liando: "Consumo" está contestando que es ilegal que nos obliguen a pagar una comisión de cancelación porque, efectivamente: es ilegal. Pero Caja Burgos no nos obliga a pagar nada si nos vamos a otra entidad (nosotros ya hemos hablado con ellos varias veces). La ventaja de subrrogarte de un préstamo (en este caso: el que tiene la Promotora con Caja Burgos) es que te ahorras los "Actos Jurídicos Documentados", que hay que pagarlos siempre que se crea una hipoteca nueva. Estos gastos suelen ser de algo más de un 1%.

Sólo creo que no debemos hacer saltar la liebre de que hay algo ilegal en el contrato si realmente no lo hay, lo digo por ahorrarnos mosqueos innecesarios.

Saludos de nuevo
 
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L
Lanik
21/08/2007 17:23
Megan, tomtom ¿habéis hablado con alguien de Caja Burgos? Lo digo porque yo sí lo he hecho (varias veces) y no hay que pagar ninguna comisión del 1% a dicha entidad por no hacer la hipoteca con ellos...

Y aquí aprovecho para contestar la pregunta de Megan, lo nuestro es una NUEVA HIPOTECA, no tenemos nada firmado con Caja Burgos ni se nos obliga a hacerla con ellos...

El que no me crea sólo tiene que llamarles y preguntarlo.

P.D.: En este foro sois bastante aficionados a "acusar" a la gente de "cosas raras", así que lo digo por adelantado... NO trabajo para Caja Burgos, NO tengo nada que ver con la promotora ni nada parecido... Sólo soy un comprador más.
 
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M
Megan
21/08/2007 13:27
Hola

A mi tampoco me queda claro el tema, tengo las mismas dudas que Tomtom sobre si hemos converitdo en legal la clausula al haber firmado esas condiciones en el contrato de compra venta privado.

Había otra opción bastante arriesgada, que era la de en el momento de la firma del dichoso contrato decir que ibas a pagar al contado, buscar la hipoteca por tu cuenta y presentarte con el tío del banco el día que fueses a escriturar y soltar la pasta. Claro, que te puede pasar que no encuentres quien te de hipoteca y a ver qué haces. Los bancos no se comprometen contigo a dos años vista...que yo mira que estuve sondeando bancos....

Lo que sí está claro es que si tenemos la ley de nuestra parte tenemos que movilizarnos todos y hacer algo. Una vez aclaradas todas las dudas, está claro que la claúsula es ilegal, que consumo nos da la razón, y que no queremos pagar hipotecas a condiciones fuera de mercado. ¿ahora qué hay que hacer? ¿cuál es el siguiente paso?

y estoy de acuerdo en que sí tenemos que pagar el 1% de cancelación ya que nos venden la vivienda hipotecada.

Otra duda que me asalta al mirar otras hipotecas: resulta que por las condiciones que tenemos firmadas parece que no se trata de primera hipoteca, sino de subrrogación, y por ejemplo, la hipoteca tan molona de ING no te la dan puesto que las subrrogaciones no entran (y a parte que ING es bastante selectivo y a lo mejor no te da todo el dinero que necesitas). ¿alguien sabe algo más sobre este tema? ¿estáis pidiendo ya hipotecas en otros bancos? ¿lo nuestro es subrrogación o es nueva hipoteca?
 
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T
tomtom
21/08/2007 12:54
Chilon, por lo que recuerdo me temo que si que hay que pagar un 1% de cancelación independientemente de la cancelación registral. Ten cuidado a la hora de hacer los números porque con esto igual ya no te salen.

Por las consultas que habeis hecho a consumo no me queda claro si al haber firmado en el contrato privado este es vinculante respecto a lo que diga la ley porque lo hemos aceptado en el contrato o si al ir contra la ley este acuerdo no aplica. No me digais que no vamos a tener ni un solo vecino de leyes. ¿los que habeis preguntado a consumo les habeis comentado que habíamos firmado en el contrato privado la aceptación de estas condiciones?

saludos a todos
 
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C
chilon
21/08/2007 10:55
Vamos a ver, como dice consumo, no te pueden obligar a correr con los gastos de cancelación del préstamo si no lo haces con Caja Burgos y, efectivamente, la promotora no te está obligando a eso. Si no te subrogas con Caja Burgos NO TIENES QUE PAGAR LA COMISIÓN DE CANCELACIÓN. Lo que sí tienes que pagar es la CANCELACIÓN REGISTRAL, que son unos 1200 euros y es un impuesto que no tiene nada que ver con la cancelación del préstamo. NO CONFUNDIR.

La diferencia entre hacerlo directamente con Caja Burgos o con otra entidad es que con Caja Burgos no te cobran tasación, ni comisión de apertura (tampoco cobra esto ING), ni los Actos Jurídicos Documentales (otro impuesto), ni la cancelación registral, y por eso sale más barata al principio.

Pero nosotros lo vamos a hacer, lo más seguro, con ING. Al final sale mejor porque es mucho más cómoda (no te piden miles de cosas).

Espero haber aclarado algo.


 
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I
izar
20/08/2007 19:27
Consumo me ha dado respuesta ya dos veces y me indica que esa clásula es ilegal y por lo tanto nula.
La hipoteca de Caja de Burgos no me parece buena...y no conozco a nadie que haya pagado la cancelación: todos tenemos derecho a elegir libremente nuestro hipoteca. La promotora es la que hizo la hipoteca para realizar la obra y no puede obligarnos a pagar la cancelación: es totalmente abusivo.
Bastante vamos a pagar por los pisos como para perder dinero con malas hipotecas y con cancelaciones que no debemos afrontar.
Os invito a enviar vuestras consultas a Consumo, a ver que respuesa os dan.
Jespau, ¿eres vecino o de la promotora?
 
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J
JESPAU
20/08/2007 16:54
Hola vecinos:
Sobre la hipoteca, a ver: la promotora tiene un préstamo con Caja Burgos del cual nosotros podemos hacer dos cosas: o subrrogarnos (sin gastos) o buscar otra entidad y pagar los gastos de cancelación. Estos gastos los tienen prácticamente todas las entidades (creo que ahora justo ING ha sacado un préstamo hipotecario sin gastos de cancelación, pero es excepcional).
Nosotros hemos hecho números y sale más caro cambiar de entidad que acogerse a las condiciones de Caja Burgos. Estas no son malas: siempre que domicilies tu nómina, recibos y hagas un seguro del hogar (todo esto también es de lo más común: todos los bancos te lo piden como condición), el interés es Euribor+0,5, que no está nada mal. Nosotros nos subrrogaremos, qué remedio! En definitiva: creo que no merece la pena protestar en este sentido porque no parece que haya nada ilegal en el contrato.

En cuanto a lo de ver desperfectos, nosotros hemos llamado a la promotora y dicen que no están obligados a hacerlo, pero que aún así nos irán llamando (aunque no han dicho cuándo...). Si al final no nos llaman para verlo antes, no sé si es o no legal, pero sospecho que sí: supongo que a lo que están obligados ellos es a arreglar los fallos de construcción en su periodo de garantía.

Espero haber aclarado algo. Ya nos queda menos! saludos
 
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loshmor
11/08/2007 22:46
Totalmente de acuerdo con ir tanteando a la constructora y si no contestan favorablemente hacer la consulta mas en profundidad a consumo, tampoco nos queda tanto tiempo para movernos y ponernos de acuerdo antes de la firma.
Otra opción podría ser intentar reunir el máximo número de vecinos posible y plantarnos ante caja burgos para que mejoren las condiciones de la hipoteca.
 
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I
izar
11/08/2007 10:53
¿Alguien conoce el importe de los gastos que vamos a tener que abonar al firmar la escritura y por la hipoteca?
Bueno, ayer mandé un e-mail a Consumo y me contestaron (sorprende la rapidez).
Os copio su respuesta:
"En relación a su consulta, en primer lugar le informamos que no esta obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario solicitado por el constructor para la financiación de la construcción de la vivienda,
ni debe correr con los gastos de cancelación de dicho préstamo. El consumidor podrá elegir el préstamo hipotecario que le resulte mas adecuado.

Por otro lado informarle que las partes pueden pactar la
designación de notario. En caso de no hacerlo, su elección corresponde al vendedor.

Por ultimo en el contrato previo de compraventa privado que se firma, lo que se pacte en él tiene fuerza vinculante entre las partes contratantes. La escritura posterior debe recoger los mismos aspectos ya pactados en el contrato. Este contrato de compraventa debe contener
la fecha de entrega de llaves".

Por lo tanto, creo que debemos hacer presión a la promotora y si se niegan hacer la consulta formalmente en Consumo (con datos de la promotora y copia del contrato) para evitar problemas en el momento de la entrega.

¿No os parece?


No dude en contactar con nosotros para cualquier consulta adicional.
Atención al ciudadano.
COMUNIDAD MADRID"

 
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R
recortador
11/08/2007 00:23

Hola a todos,
sobre lo que estáis comentando, estaría bien que alguien que controlara nos ayudara, pero entiendo que si la clausula de subrogación es ilegal, es ilegal, con independencia de la firma del contrato privado (que he tenido que firmar porque era la única manera de comprar el piso) Supongo que, si por las buenas, la promotora no asume el coste de la cancelar la hipoteca que, por su cuenta y riesgo ha asumido, lo tendrá que pagar en otra vía.

Voy a intentar asesorarme, pero tengo claro que no voy a asumir las condiciones de Caja Burgos, salvo que sean las mejores condiciones del mercado. Si tengo que pagar de inicio, pagaré, pero ese coste se lo solicitaré a la promotora, ya que el hecho de que la promotora haya contratado una hipoteca que está fuera de mercado con Caja Burgos, es problema de la promotora y no debería ser problema de los "corderitos" compradores, que hemos firmado un contrato de risa.

Por cierto, sobre lo de los materiales y los acab
ados, nos tenemos que poner las pilas para ver cómo se le puede meter caña a la promotora, ya que, si no, nos pasaremos los próximos veinte años diciendo, ..."vaya barandilla fea que nos pusieron los de la promotora"..." y eso que eran pisos de lujo"...

Si me equivoco, como os decía, comentadme.
 
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N
Naida
10/08/2007 11:26
Buenos días,

Yo estuve el otro día en Caja Burgos para ver las condiciones de la hipoteca y la verdad es que el diferencial que ofrece esta entidad es bastante alto. Partes de Euribor + 0.75 y en función de los productos que contrates con ellos (nómina, seguro de hogar, seguro de vida, plan de pensiones, fondos, tarjetas, etc..) te van bajando el diferencial hasta un mínimo de Euribor + (0,50). Y creo que la revisión era semestral.

Sin embargo, y a pesar de que el diferencial sea bastante alto, constituir una nueva hipoteca suele salir bastante caro.
 
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I
izar
10/08/2007 11:12
La barandilla aún no la he visto, pero me está empezando a dar miedo.
Respecto al contrato de compra venta es un contrato privado que no debe asustar ni mucho menos. Los derechos del consumidor no los pueden vulnerar.
La nueva ley establece que el vendedor no puede imponer la subrogación de hipoteca, notario, no indicar fecha de entrega...
Aunque la ley es clara, creo que lo mejor es hacer la consulta a consumo:
DIRECCION GENERAL DE CONSUMO
VENTURA RODRIGUEZ, 7 - 4ª PLANTA
28008 - MADRID (MADRID)
COMUNIDAD DE MADRID
ESPAÑA
TLF: 012 ; 91/420 58 80 FAX: 91/580 33 39
consultas.consumo@madrid.org

Voy a remitirle una correo electrónico para conocer los pasos a seguir...y creo que si todos los haces, haremos más presión.
 
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M
Megan
10/08/2007 08:56
hola a todos,

no puedo estar más de acuerdo con vosotros. Os cuento mi experiencia:

Cuando estaba comprando la vivienda dije en la caseta que era ilegal obligarte a contratar la hipoteca y notario con los que ellos determinasen. La respuesta fue que eran las condiciones que se estipulaba en el contrato de compra venta porque al ser muchas viviendas era un follón ir con los expedientes de la casa de un lado para otro, y que si no estaba dispuesta a aceptarlas la solución era no comprar la vivienda. Tenemos firmado un contrato privado de compra-venta en la que aceptamos esas condiciones, así que creo que no se puede hacer mucho desde el punto de vista legal.

En cuanto a la hipoteca, las condiciones que te ofrece Caja burgos son algo altas, pero creo que las han ajustado de tal manera que si haces cuentas para subrrogarte a otras entidades no te compensa porque tienes que pagar la comisión de subrrogación y otra escritura con su impuesto de ITP Y AJD (una pasta). Salvo que se encuentre una hipoteca a un diferencial barato, no compensa. Estoy de acuerdo con vosotros en que hay que mirar y hacer números. Los productos a contratar son como en todos los bancos: domiciliar nómina, contratar tarjetas, seguro de hogar... y eso también te lo exigen en muchas entidades. Hay que hacer números.

En cuanto a lo de las barandillas, estoy de acuerdo en que si eso es así es super cutre. y sacadas de Cuéntame ¿alguien tiene fotos? yo no he podido ir a ver la vivienda.

a ver si algún experto nos informa mejor y vemos si se puede presionar.



 
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loshmor
09/08/2007 20:30
Tienes razón, antes de empezar con todo el lio de la hipoteca debemos enterarnos de si hay clausulas abusivas en nuestro contrato y si éstas pasan a ser nulas con la nueva ley. Esperemos que Caja Burgos ponga las condiciones en consonancia con el mercado actual, porque según lo que algún vecino publicó en está página hay que comprometerse con un monton de productos para que te pongan un diferencial que no es ninguna maravilla comparado con lo que se está ofreciendo actualmente (por ejemplo el banco de santander ofrece una hipoteca estupenda para casas de más de 300.000€)
Ya que lo mencionas te voy a contar lo que vimos de las barandillas desde el exterior del edificio, son de barrotes verticales, de lo mas soso que te puedas imaginar, iguales que las de la casa de mi madre que se pusieron hace 50 años, las han pintado de negro. Yo creo que algo un poco mas innovador le hubiera dado un poco de nivel al portal.
Lo dicho, quedamos a la espera de si algún vecino domina un poco de leyes y puede arrojar luz sobre el asunto subrogación-notario.
 
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Fin del hilo
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