AYUDA URGENTE!!! ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

¿qué cláusulas debería incluir en un contrato de alquiler con opción a compra?

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Buenas tardes a todos,

Hace un tiempo que escribí preguntando algunas dudas que tenía sobre la hipoteca y ahora según están las cosas todo a cambiado.

Os comento...hace 3 años compré una casa (año de retraso incluido)he estado mirando hipotecas en Caja Madrid y en Banesto porque son los únicos que me la podrían dar ya que ahora por el tema de la crisis tengo un contrato de Sustitución.

En Caja Madrid ha hecho la promotora la hipoteca pero no me la "conceden". Bueno si me la conceden con Euribor + 1 y un 40% del valor de la casa de aval, es decir, 90.000€. Por lo que podeís ver me niego a poner aval y entonces les he dicho que no.

En Banesto tengo un préstamo que pedí para realizar los pagos hasta la fecha de entrega y me queda pediente de pagar 34.000 €. Pero claro esa cantidad hay que sumarla al capital pendiente a escriturar que son 185.000€. Me han dicho que por mi contrato es imposible que me lo den. Han tardado 2 meses para darme esa respuesta cuando ya sabían que me habían hecho un ERE y me habían despido de mi trabajo en el que estaba fija.

La situación es la siguiente, se lo he comentado a la promotora y estamos barajando entre los dos poner un contrato de alquiler con opción de compra en aproximadamente un año y medio. Pero claro necesitaría ayuda para que me dijeseís que condiciones tengo que poner porque en el contrato de compra-venta que firmé ya me la han liado, nos pusieron una clásula de que si rescindimos el contrato perdemos un 10% de 42.000€ pero ahí no queda todo ya que hemos firmado una cláusula que pone que se pueden retrasar 3 meses a partir de la licencia de primera ocupación y no quiero que otra vez me la vuelvan a jugar.

Me hicieron una rebaja de 11.700€ por el retraso (1 año) y por supuesto quiero que aparezca en el contrato de opción a compra. También tendré que poner que en el caso de que me vuelvan a denegar la hipoteca recuperaré el 90€ de los 42.000€. Le he dicho que la cuota de alquiler no puede ser mayor a 400€ porque tengo un préstamo personal y pago 600€ todos los mesen y me quedan 6 años aún de pagar. No pienso pagar más de 1000€ entre las dos cosas porque no puedo. Aquí es donde están mis problemas no se que cláusulas tengo que poner y tampoco sé si esos 400€ se van descontando del importe de la casa o si se lo quedarían ellos.

Por favor intentarme ayudar porque esta semana tengo que hablar con ellos.

Mil gracias de corazón,

Saludos,