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SUBEN LOS PISOS, MENOS MAL QUE COMPRE.

Actualizado 13/03/2006
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nov.-2005
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13/03/2006 00:41
El Gobierno saca adelante el Código Técnico, que mejorará, pero también encarecerá, las casas
TODOS LOS AGENTES IMPLICADOS EN SU APLICACIÓN DAN LA BIENVENIDA AL NUEVO TEXTO LEGAL QUE APORTARÁ CALIDAD, SEGURIDAD Y SOSTENIBILIDAD A LAS VIVIENDAS, AUNQUE, ESO SÍ, CONLLEVARÁ UN INCREMENTO DEL PRECIO DE LAS MISMAS

ÁUREA FELIPE

/ MONTSE ÁLVAREZ
Tras más cinco años de elaboración, por fin el Código Técnico de la Edificación (CTE) verá la luz. La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, ha presentado esta misma semana el texto legal a las comunidades autónomas y, al cierre de esta edición, estaba prevista su aprobación en el Consejo de Ministros de hoy . El CTE viene a sustituir a la actual y, en la mayoría de las ocasiones, obsoleta normativa que rige la construcción en nuestro país. «Significa una clara modernización en todo lo que se refiere a mejorar los sistemas constructivos y facilitar que el sector de la construcción se adapte a las necesidades de sostenibilidad económica, energética y medioambiental», señalan desde el Ministerio de Vivienda.

Todos los agentes implicados en su aplicación aplauden la llegada de la norma, que se traducirá en una mejora en la calidad. Ahora bien, como toda mejora, ésta también supondrá un coste adicional. «El CTE supone una mejora técnica, algo que tendrá como contrapartida un aumento del precio de la vivienda», dice Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Una subida que será muy variable, «dependiendo de, por ejemplo, dónde se ubique la vivienda», añade, aunque en cualquier caso no será muy importante. Carlos Hernández Pezzi, presidente del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, considera que el incremento del coste podría ser de entre un 8% y un 10% como máximo en los apartados de aislamiento y eficiencia energética, «pero hay que tener en cuenta que estos elementos implican un abaratamiento a la larga», comenta. Por su parte, Fernando Igualador, co-presidente del Congreso Nacional de Aislamiento Térmico y Acústico, estima que la aplicación de la nueva normativa supondrá en el capítulo de aislamiento térmico alrededor de un 0,5% más de coste en la construcción, aunque también destaca el ahorro posterior.

Y es que, una de las principales novedades del nuevo texto es la inclusión de unas exigencias básicas de ahorro de energía. Pero veamos, por partes, cuáles son las principales novedades que el CTE llevará a las casas de nueva construcción así como a las que se rehabiliten.


ENERGÍA

- Exigencias básicas de ahorro energético. Sin duda se trata del artículo más novedoso del nuevo texto legal. El objetivo de este requisito es «conseguir un uso racional de la energía necesaria para la utilización de los edificios, reduciendo a límites sostenibles su consumo y conseguir, asimismo, que una parte de este consumo proceda de fuentes de energía renovable, como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento», dice el documento. Así, los edificios «dispondrán de una envolvente de características tales que limite adecuadamente la demanda energética necesaria para alcanzar el bienestar térmico en función del clima de la localidad, del uso del edificio y del régimen de verano y de invierno, así como por sus características de aislamiento e inercia, permeabilidad al aire y exposición a la radiación solar», recoge el nuevo CTE.

«Desde luego la nueva normativa es más exigente en este sentido, aunque no es suficiente, no es comparable con Europa», comenta Fernando Igualador. «El mayor gasto que implica un mejor aislamiento se amortiza en tres o cuatro años, y con él se podría conseguir entre un 7% y un 8% de ahorro de toda la energía que se consume en el país», continúa el experto.

El nuevo Código dice que «los edificios dispondrán de instalaciones térmicas apropiadas destinadas a proporcionar el bienestar térmico de sus ocupantes, regulando el rendimiento de las mismas y de sus equipos». También exige que los edificios dispongan de «instalaciones de iluminación adecuadas a las necesidades de sus usuarios y a la vez eficaces energéticamente, disponiendo de un sistema de control que permita ajustar el encendido a la ocupación real de la zona, así como de un sistema de regulación que optimice el aprovechamiento de la luz natural». Por último, para la demanda de agua caliente sanitaria o de climatización de piscina cubierta, una parte de las necesidades energéticas térmicas se cubrirá mediante la incorporación de sistemas de captación, almacenamiento y utilización de energía solar. También recoge la incorporación de sistemas de captación y transformación de energía solar en energía eléctrica por procedimientos fotovoltaicos para uso propio o suministro a la red.


SALUBRIDAD Y RUIDO

- Exigencias básicas de salubridad. «Aquí no existen muchas novedades. Se trata de un capítulo complejo a la hora de llevar a la práctica, ya que, por ejemplo, el hecho de facilitar la ventilación puede chocar con el de evitar el ruido», considera Luis Jiménez, director del Gabinete Técnico del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Entre algunos de los elementos innovadores en este capítulo está el referido al agua. «Los edificios dispondrán de medios adecuados para suministrar al equipamiento higiénico previsto agua apta para el consumo de forma sostenible, aportando caudales suficientes para su funcionamiento, sin alteración de las propiedades de aptitud para el consumo e impidiendo los posibles retornos que puedan contaminar la red», recoge el CTE. Relacionado con la evacuación del agua, «los edificios dispondrán de medios adecuados para extraer las aguas residuales generadas en ellos de forma independiente o conjunta con las precipitaciones atmosféricas». Aparte, señala la necesidad de que los edificios dispongan de medios para que sus recintos se puedan ventilar adecuadamente ; de espacios y medios para extraer los residuos ordinarios generados en ellos de forma acorde con el sistema público de recogida, «de tal manera que se facilite la adecuada separación en origen de dichos residuos, la recogida selectiva de los mismos y su posterior gestión». Este punto supone una novedad incorporada en el último documento del Ministerio.

- Exigencias básicas de protección frente al ruido. «La normativa existente hasta ahora relacionada con este apartado data de 1988. Se trata de actualizarla y garantizarla ; ver qué métodos y sistemas se pueden incorporar para conseguir el aislamiento acústico. En desarrollarlo se tardará bastante. Mientras, seguirá en vigor la norma existente», comenta Jiménez. «Para satisfacer este objetivo, los edificios se proyectarán, construirán, utilizarán y mantendrán de tal forma que los elementos constructivos que conforman sus recintos tengan unas características acústicas adecuadas para reducir la transmisión del ruido aéreo, del ruido de impactos y de vibraciones de las instalaciones propias del edificio, y para limitar el ruido reverberante de los recintos», dice el CTE.


SEGURIDAD

- Uso y conservación del edificio. El nuevo CTE «involucra más a los usuarios de los edificios en la conservación de los mismos», explican desde el Gabinete Técnico del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Así, aunque en algunas zonas ya existe, insta a llevar a cabo «el plan de mantenimiento del inmueble, encargando al técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y sus instalaciones», y a «documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro el Edificio», dice Jiménez.

-Exigencias básicas de seguridad en caso de incendios. «En este capítulo se mejora, sobre todo después de lo ocurrido en el Windsor, la normativa existente», dice Jiménez, «aunque es muy similar». El documento básico hace referencia a la disponibilidad del edificio de los medios de evacuación adecuados para facilitar que los ocupantes puedan abandonarlo o alcanzar un lugar seguro dentro del mismo así como a la disposición de los equipos e instalaciones adecuadas para hacer posible la detección, el control y la extinción del incendio, entre otros.

-Exigencias básicas de seguridad de utilización. «Se trata de un capítulo muy novedoso, sobre el que prácticamente no había legislación», dice el arquitecto técnico. El objetivo es «reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios sufran daños durante el uso previsto de los edificios», tal y como recoge el texto. Así, por ejemplo, contempla que «se limitará el riesgo de caídas, para lo cual los suelos serán adecuados para favorecer que las personas no resbalen, tropiecen o se dificulte su movilidad». También «se limitará el riesgo de caídas en huecos, en cambios de nivel y escaleras y rampas, facilitando la limpieza de los acristalamientos exteriores en condiciones de seguridad. Otros riesgos que pretende evitar el nuevo Código es el de que los usuarios puedan quedar accidentalmente atrapados en recintos o puedan caer en piscinas, depósitos, pozos y similares, para lo que se introducirán elementos que restrinjan el acceso.

nov.-2005
211 mens.
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13/03/2006 00:44
¿Cómo conseguir que los jóvenes puedan acceder al mercado residencial?
LAS PRINCIPALES BARRERAS, EL PRECIO Y UNA OFERTA INADECUADA BASADA EN LA COMPRA

SORAYA DE LAS HERAS | FÉLIX BORNSTEINHoy por hoy nadie tiene fácil comprar una casa, pero si hablamos de los jóvenes, la cosa se pone peor, ya que si bien es cierto que los precios son una barrera común a casi todos los demandantes, el problema se agrava cuando la edad de estos no supera los 35 años.A este inconveniente hay que sumar otros: una tipología que no se adapta a sus necesidades, unas hipotecas que suponen endeudarse de por vida para alcanzar el sueño de convertirse en propietario y la inestabilidad en el mercado laboral son otras de las asignaturas pendientes.Varios profesionales han intentado dar solución al problema para que los jóvenes puedan, ya no adquirir una casa en propiedad, sino simplemente, abandonar el hogar paterno.«Alquiler. «En la etapa inicial de su vida, los jóvenes desconocen el tamaño que va a tener su hogar. Por eso, antes de comprar una casa que no se adapta a sus necesidades, las administraciones deberían fomentar más el alquiler dado que, además, en esta etapa uno no puede permitirse la compra», señala Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).Otra solución es el alquiler con derecho a compra «que concilie las situaciones de poca disponibilidad económica inicial con las aspiraciones de propiedad a largo plazo de la mayoría de la población», afirma Alejandro Gil, consejero de Vivienda de Castilla-La Mancha, que esta semana ha participado en el Foro Civitas Nova sobre jóvenes y vivienda.La solución a este problema «no es crear una agencia estatal de intermediación, porque ya hay miles. Hay que crear tribunales de desahucios para garantizar una seguridad jurídica a los propietarios», dice Izquierdo.Paloma Taltavull, directora de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Alicante, cree que es necesario que las administraciones incentiven a las empresas para que sea posible crear un parque adecuado.Precios y ahorro. Si bien los expertos reconocen que el mercado financiero está poniendo a los jóvenes más fácil que nunca comprar una casa, indirectamente está provocando un gran sobreendeudamiento. «Los jóvenes se han visto inducidos a la compra debido a las fuertes subidas de precios de las casas y eso ha ahogado su esfuerzo económico», continúan en el IEE.«La desproporción entre el salario y el precio de la vivienda ha alcanzado unos niveles históricos. Para solventar esta dificultad, muchos jóvenes se hipotecan hasta por 45 años», dice el sociólogo y técnico del Servicio de Coordinación de programas de la Dirección General de Vivienda de la Generalitat de Cataluña, Joffre López.VPO. «Para acceder a una VPO hay que ganar poco y eso ocurre cuando eres joven. Pero no tiene sentido que los jóvenes compren con 25 años si no saben qué hogar van a crear. Es lo de antes. Además, así, están endeudados de por vida desde una edad muy temprana. Es al cabo de los años cuando se debería comprar una casa, pero en ese momento ya no cumples los requisitos», dice Izquierdo.Tipología: López apunta a «nuevas fórmulas de alojamiento, como programas de viviendas compartidas, casas intergeneracionales u otras alternativas fuera del mercado convencional».La arquitecta Izascun Chinchilla apuesta por «que las tipologías de viviendas se reinterpreten como herramientas espaciales que generen nuevas posibilidades de habitación».«La innovación tipológica y espacial debe producir viviendas para jóvenes que se adapten a las condiciones de uso actual sin continuar las fórmulas obsoletas», dicen los organizadores de Foro Civitas Nova.· Los jóvenes y la vivenda

LA VIVIENDA Y EL NUEVO IRPF

Todo indica al cierre de esta edición que el Consejo de Ministros, en su reunión de hoy, revalidará la fiscalidad de la vivienda habitual en los términos ya anunciados el pasado 20 de enero, fecha en que el Gabinete analizó el anteproyecto de Ley del IRPF elaborado por el Ministerio de Economía y Hacienda. Si esta previsión se confirmara, el proyecto que se someterá a la decisión final de las Cortes será continuista respecto al IRPF actualmente en vigor, aunque limitará los derechos de los compradores de su vivienda habitual cuando la adquisición se efectúe o ya se hubiera realizado desde el citado 20 de enero de 2006 respecto a los pagos que se hagan a partir del 1 de enero de 2007. Esta restricción legal perjudicará a las personas que utilicen financiación ajena -normalmente a través del crédito hipotecario que conceden los bancos-, es decir, a la mayoría de los compradores de vivienda habitual. Dentro de este amplio segmento, los más afectados serán los titulares de rentas medias y bajas, debido al gran esfuerzo que les supone la adquisición de su residencia.Con la Ley del IRPF hoy en vigor, el contribuyente puede deducir en la cuota del impuesto el 15% (aunque el porcentaje definitivo depende de la Comunidad Autónoma en que resida) sobre una inversión máxima de 9.015,18 euros anuales. Sin embargo, si en la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utiliza financiación ajena, se aplicará, cumpliendo determinados requisitos, el tipo de deducción del 25% sobre los primeros 4.507,59 euros y el 15% sobre el exceso hasta la indicada cifra de 9.015,18 euros. Estos porcentajes incrementados (cuya cuantía definitiva depende, como se ha dicho, de cada Comunidad Autónoma) corresponden a los dos años siguientes a la adquisición o rehabilitación. Con posterioridad, los porcentajes serán, respectivamente, del 20% y 15%.Pues bien, el anteproyecto de Ley del IRPF suprime estos porcentajes de deducción incrementados, aunque dicho texto mantiene el régimen especial que ya beneficia a los contribuyentes con minusvalía (o si ésta afecta al cónyuge, ascendientes o descendientes que convivan con el contribuyente), por las obras de adecuación en la vivienda habitual -incluidos los elementos comunes del inmueble- necesarias para dotar de accesibilidad a la vivienda a las referidas personas. A estos efectos, no es imprescindible que el contribuyente y sus familiares ocupen la vivienda como propietarios, bastando su uso en calidad de arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios.
nov.-2005
211 mens.
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13/03/2006 00:47



ACTUALIDAD
No se deje engañar por la memoria de calidades
CONOZCA TODAS LAS CLAVES DE LOS MATERIALES DE SU FUTURA CASA

BENITO MUÑOZ

La compra de un piso nuevo es una de las decisiones más importantes para la vida de miles de personas, ya que, habitualmente, se trata de la mayor inversión de su existencia. Si su pago es el principal quebradero de cabeza para los compradores, se puede decir que otro de los problemas asociados a la adquisición es el de la memoria de calidades, es decir, que éstas se correspondan con la información recibida por parte de las promotoras.

Tratar de ´cazar´ a tiempo los errores en la construcción del piso que se va a habitar es fundamental. Las asociaciones de consumidores y usuarios llevan tiempo alertando sobre la importancia de ser metódicos.

Tal vez no existan trucos para saber que su nueva casa tendrá unas calidades acordes con lo que se le ha vendido. De ahí que este suplemento haya elaborado un informe (ver gráfico) para que el comprador de una vivienda disponga de una guía de materiales desde que entra por la puerta de su futuro hogar hasta el último rincón del mismo.

En vivienda, como en otros sectores del mercado, también se puede evitar que nos den ´gato por liebre´. Estar atentos a que las calidades se correspondan con las informaciones que aportan las promotoras y constructoras puede ser suficiente, pero no en todos los casos. La primera revisión que se hace cuando el piso ya está terminado es fundamental. «Sin embargo, no hay que olvidar que hasta que no se tiene la escritura de la casa, no se tiene el derecho de reclamar», afirma Julián Tío, de la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu).

«Las reclamaciones por defectos en las memorias de calidades es la segunda en importancia en vivienda por detrás del retraso en la entrega de llaves», añade Julián Tío. Por su parte, la Federación de Usuarios y Consumidores Independientes (Fuci) acaba de publicar un informe en el que se advierte de que el 65% de los folletos de memorias de calidades dan información insuficiente. Sólo el 35% de las promotoras analizadas cumple a conciencia en este importante apartado.

Esta asociación recuerda a los promotores que el acabado final de la construcción y la información previa sobre el mismo debe coincidir. De las más de 10.000 reclamaciones recibidas en 2005, casi la cuarta parte se refería al desajuste entre información y calidad real de los materiales de las viviendas.

Una de las maneras más aconsejadas para una posible reclamación, algo que no se puede hacer judicialmente hasta que no se es propietario, es «guardar toda la información que den las promotoras, empezando por la memoria de calidades, así como todo tipo de publicidad sobre las viviendas», añaden en la Cecu.

Las razones, a juicio de la Cecu, por las que las memorias de calidades no se corresponden con el producto final es por la vaga información que se da en las mismas. «Hay que exigir a las promotoras que informen con claridad», concluyen en la Cecu.




sep.-2008
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