Título Constitutivo de la Comunidad

¿Qué es el Título Constitutivo de la Comunidad de Vecinos?

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Lo prometido es deuda, como os decía en el hilo "Estatutos PROPIOS", este es el primer resultado de mi investigación: 

Título Constitutivo de la Comunidad

El inicio de una Comunidad de vecinos queda reflejado en un documento que es la base del funcionamiento de la Comunidad: es el Título Constitutivo de la Comunidad de Vecinos.

Tiene que contener la siguiente información:
- Debe identificar el inmueble en su totalidad, de esa forma queda delimitado y se distingue quien pertenece o no a la Comunidad.
- Viviendas y locales que comprende el inmueble: ubicación, (escalera, planta, puerta, etc.), superficie, anejos, (garajes, trasteros, buhardillas, etc). Al identificar las viviendas se iodentifican los propietarios, que son los que tienen derecho a participar en la Comunidad.
- Cuota de participación de cada vivienda/local: se fija en la Escritura de División Horizontal, que es un documento que genera el Promotor del inmueble y que debe traspasar a la Dirección de la Comunidad.
- Instalaciones comunes y usos de las mismas, ejemplo, un local propiedad de toda la Comunidad que está alquilado.
- Servidumbres de paso y uso: ejemplo, una azotea que es propiedad de la Comunidad pero que sólo puede acceder el vecino del último piso porque el únoc acceso es por su vivienda.

Las disposiciones contempladas en el Título Constitutivo no pueden ser contrarias a la Ley.

¿Cuándo se hace? Cuando se pone en marcha la Comunidad. Puede hacerlo el Promotor, pero es reclamable por los vecinos si no están de acuerdo. Deberá constar en documento público (escritura ante Notario) e inscribirse en el Registro de la Propiedad si se quiere que le ampare principios hipotecarios.

¿Se puede modificar? Sí, si existe un acuerdo por unanimidad.

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, en su artículo 5, establece, respecto al título constitutivo:
Artículo 5. (ver artículo 20 del la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960)
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El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
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Los acuerdos de la junta de Propietarios se ajustarán al as siguientes normas:

Ley de Propiedad Horizontal (ver Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960), Artículo 13. (o Artículo 17 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal)
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La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
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