Como he dicho en el hilo de la hipoteca, he consultado con los abogados de la Oficina del consumidor y, en relación a la 2ª plaza, me han dicho lo siguiente:
Examinado el contrato facilitado se Informa:
1.- En relación con la imposición del pago de la Plusvalía o Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos. Se trata de una cláusula abusiva conforme establece el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Normativa Complementaria aprobado por RD Legislativo 1/2007.
2.- En relación con la determinación de las condiciones de subrogación en el préstamo hipotecario constituido por el vendedor respecto de la segunda plaza de garaje. El contenido contractual es vinculante y por ello si las condiciones no son respetadas czbe reclamar responsabilidad.
No obstante el tema de la segunda plaza de garaje es mas complejo. Debe tenerse en cuentq que si se trata de una plaza a precio libre y no aneja a la vivienda no es posible imponer la compra de la misma. De esta forma solo se permite imponer la segunda plaza si es a precio de protección y consta en la misma escritura que la vivienda..
Por otro lado no cabe imponer al comprador la subrogación en el préstamo hipotecario constituido por el vendedor. En el caso de las viviendas protegidas hay que distinguir:
- Si el préstamo solicitado por el vendedor es un prestamo denominado convenido,es decir conforme al Plan estatal de vivienda, si el comprador quiere optar a las ayudas existentes deberá subrogarse ya que solamente se concede uno por vivienda
- - Si el prestamo no es convenido NO SE PUEDE IMPONER LA SUBROGACIÓN.
OJO No obstante de la redacción del contrato parece inferirse que se pacta voluntariamente por vendedor y comprador como cláusula negociada que el comprador se subrogue, es decir, que voluntariamente este acepta la subrogación. Para evitar que se interprete de esta forma mas abajo se indica como proceder.
OTRAS CUESTIONES DE INTERES:
.- Se habla en el contrato del afianzamiento de las cantidades a cuenta ¿se ha hecho entrega al comprador de póliza INDIVIDUALIZADA?
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Resulta conveniente comprobar si el precio fijado en el contrato se corresponde con el modulo aplicable ( D;G; de Vivienda, Cl. Maudes Madrid.
La penalización que se impone al comprador en caso deincumplimiento que consiste en la perdida del 50 de las cantidades que debería haber abonado hasta ese momento puede ser considerada abusiva por excesiva y por desequilibrada ya que no existe una penalización equivalente para el caso de incumplimiento del vendedor. ( Texto Refundido)
- La cláusula de imposición de los Tribunales de Parla en caso de conflicto es abusiva (Texto Refundido).
COMO PROCEDER:
En caso de desacuerdo con dichas cláusulas, es decir, en caso de no estar dispuesto a admitirlas por abusivas:
- En cuanto a la segunda plaza de garaje. Hablar con la Comunidad de Madrid para obtener respuesta escrita al respecto ya que es el órgano competente en materia de vivienda protegida
- En cuanto al resto, especialmente la imposición de subrogación y de la plusvalía, ponerse en contacto con otros afectados y remitir un escrito todos en la misma fecha dirigido a la vendedora indicándole que la cláusula es abusiva y que no desean subrogarse por lo que no eberá figurar en la escritura.
- - El dia antes de la firma solicitar copia de la escritura en la notaria y si sigue figurando la clausula personarse en la fecha y hora de la firma con el burofax y exponerle al notario que no se va a proceder a la firma por el motivo expuesto. El notario tiene obligación de no autorizar la escritura que contenga clausulas abusivas. Debera solicitarse al notario que levante acta de presencia con manifestaciones donde se expondrán las razones por las que no se firma ola escritura e indicando claramente que se desea continuar con la compra, que se ha acudido para la firma pero que el contenido contrario a la normtiva impide su realización. Ojo el acta cuesta dinero pero merece la pena.
- Si se comprueba que el precio no se corresponde con el módulo, Interponer denuncia ante la CAM.
Estoy a vuestra disposicón para mover todo sobre estas imposiciones abusivas.