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Negociación Hipotecas

Actualizado 15/07/2004
2417 lecturas acumuladas
47  mensajes1234Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
may.-2004
6 mens.
Usuario Circunstancial
29/05/2004 11:20
Hola a todos, es la primera vez que escribo (Por falta de tiempo más que nada), aunque llevo siguiendo el foro desde hace tiempo. Pertenezco a la primera fase, y me gustaría saber si alguien de la primera o segunda fase que se van a entregar en breve, ha negociado con LA CAIXA unas nuevas condiciones para la hipoteca y cual ha sido el resultado.
Mi intención es negociar las mismas, ya que en su momento EURIBOR + 0,75, no era una mala oferta, pero actualmente hay ofertas mejores en el mercado, ejemplos en Internet ING Euribor+ 0,49, ibanesto.com Euribor+0,41,Patagon Euribor+0,49, uno-e Euribor+0,39 (Estos dos ultimos ademas tiene oficinas fisicas). Ejemplos de bancos tradicionales,Zaragozano y Barclays Euribor+0,45,
Ejemplo de cuota de una Hipoteca de 150.000 euros a 30 años

Para Euribor+0,75 = > 626 euros al mes
Para Euribor+0,49 = > 605 euros al mes
Para Euribor+0,45 = > 602 euros al mes
Para Euribor+0,41 = > 599 euros al mes

Ademas la mayoria de estos no cobran comisiones de apertura, amortizaciones anticipadas, cancelación total, etc por el contrario la oferta de la Caixa contempla una comisión de amortización anticipada o total del 1% esto es una putada porque de cara al IRPF muchas veces interesara realizar aportaciones extras a final del año, para que la devolución de Hacienda en la declaración sea mayor.

Bueno os animo a que os pongais en contacto conmigo la mayor gente posible para hecer una pequeña reunión y poder hacer una negociacion más fructifera con CAIXA. Os puedo pasar un pequeño simulador de hipotecas en Excel si alguien quiere hacer sus calculos. Respecto a los gastos que nos ocasionaría cambiar de entidad y que tenemos firmado que corren a cuenta del comprador, si nos unimos tambien podemos cambiar esto, tengo un modelo de carta confeccionada por AUSBANC (Asociacion de Usuarios Bancarios)para solicitar la no imputación de estos gastos al comprador por parte de la constructora, existen numeras sentencias favorables al respecto, estoy trabajando sobre este asunto, ya que en la negociación con CAIXA tambien nos puede ayudar.

Lo dicho espero que contacteis conmigo davidmuriellopez@yahoo.es. Un saludo a todo el foro.
dic.-2003
215 mens.
Usuario Habitual
29/05/2004 17:00
Hola, buenas tardes DMuriel.
Me parece muy bien tu propuesta, aunque la pega es que pertenezco a la 4ª fase....

Ya nos contaras a ver que tal os va con las negociaciones, ya que a ´tod@s´ de una u otra manera nos tocara movernos de aqui a un año.

Suerte y creo que lo mas importante seria conseguir que nos cueste lo menos posible el cambiarnos a otra entidad, ya que precisamente La Caixa deja mucho que desear..., al menos en sus hipotecas.

Un saludo.
Sulf.
P.d: mi correo es sulfures@terra.es, por si te interesa.
feb.-2003
394 mens.
Usuario Frecuente
30/05/2004 21:56
soy de la 3º y mi opinion es q para q quereis negociar nada si hay otros muchos bancos con m ejores condiciones.directamente hacerlo con el banco q querais.
sep.-2003
610 mens.
Usuario Muy Frecuente
31/05/2004 10:44
Hola, pertenezco a la 3ª, por lo que ahora mismo, poco puedo ayudar. Si es cierto, que lo de negociar con la caixa, puede restultar fructifero, sobre todo si os juntais unos pocos. El tema de la no imputacion de la clausula de la subrogacion, si decidis hacer presion, contad con nosotros, pues es algo que si nos afecta a todos aunque las entregas no sean en la misma fecha.
Con la negociacion, desde nuestro punto de vista, es que aunque existan otros bancos, no hay que descartar ninguno sin haber intentado negociar, pues por lo general, si entras en un banco con las condiciones que te han dado en otro, te lo suelen ajustar, asi que en la propia caixa se puede hacer. Además, si ven que se les pueden ir bastantes clientes (entre mas gente se junte mejor) seguro que se aprietan un poco.
Salu2
feb.-2003
394 mens.
Usuario Frecuente
31/05/2004 13:53
me podeis decir donde pone en el contrato q tengamos q hacerlo con la caixa y q si no nos cobran comision?
porq yo tenia entendido q no hacia falta no decirle a la caixa q no.era una opcion q nos daban simplemente
sep.-2003
610 mens.
Usuario Muy Frecuente
31/05/2004 14:45
Hola, como anexo, comentarios que a mi me dieron una fotocopia en su dia, con las condiciones de la caixa, y ponia que el los 6 primeros meses, la cancelacion total de la hipoteca, tenia una comision del 0%, por lo que seria cuestion de subrogarse con la caixa, y cambiar la hipoteca. Otra cuestión, es aun pudiendo hacer esto, negociar con la caixa unas condiciones mas favorables y quitarte de embrollos.
Si no recuerdo mal, dicha fotocopia la subi a la galeria hace tiempo....
Sal2
sep.-2003
610 mens.
Usuario Muy Frecuente
31/05/2004 14:49
Hola de nuevo, efectivamente, la fotocopia esta en la zona de descargas, y el archivo se llama condiciones_caixa.zip. Detro tiene una imagen con lo que nos dieron en su dia. Bien es cierto, que no esta firmado ni sellado, por lo que su validez podria ser dudosa.
Tambien es cierto, que en el contrato, (al menos en la 3ª) hablan de que la hipoteca esta constituida, y que nos subrogaremos. De ahi, que mientras hercesa no cambien la hipoteca a otro banco, seguira siendo la caixa con quien nos obliguen.

Salu2
nov.-2003
104 mens.
Usuario Habitual
  IvanF
31/05/2004 18:07
El problema de cambiar de hipoteca es que aunque en los primeros 6 meses no nos cobren comision, hay otros gasto de escrituras y demás, porque en el momento en el que tu escrituras, has firmado con la Caixa y si cambias de banco, hay que cambiar las escrituras. Cualquier cambio que se haga, debería ser antes de firmar escrituras. no obstante, ayer cayó en mis manos una guía de la vivienda y ponía que lo de tener que subrogarse a una hipoteca que imponga el constructor, constituye una clúsula abusiva.

Un saludo,
Iván.-
dic.-2003
215 mens.
Usuario Habitual
31/05/2004 20:04
Hola, buenas tardes ;

Por lo que yo tengo entendido, lo unico que podemos hacer es presentar antes(creo) de firmar con ellos(La Caixa) al menos una oferta de otra entidad bancaria, por lo que La Caixa debe igualarla o mejorarla(esto lo dudo mucho), ya que si no lo hacen podriamos cambiarnos pagando ´unicamente´ la mitad de los costes iniciales por dicho cambio de banco o caja.

No se exactamente cuales son los gastos a pagar por esa cancelacion, pero creo que para un piso de entre 25-30 millones debe rondar las 250.000 ptas. Esta informacion me la dio la notaria cuando firme el famoso contrato en Paracuellos.
El 0.75 de diferencial no es lo mas importante, ya que supone 20€ mas al mes, el problema serio es la letra pequeña....como bien dice Amajj, como por ejemplo el cancelar cierto capital de la hipoteca te obligan a pagar un 1% de lo cancelado, y asi con ´todo´.......
Se trata de hacer calculos....es posible que esas 250.000 pelas supongan un gasto extra inicial muy importante, ya que es posible que cambiandote a otra entidad no ´saques resultados positovos´ pasados unos años.

Lo que esta claro, que seria interesante preguntar algun abogado entendido en estos temas, y que nos comentara cuales son nuestras posibilidades reales y PROBADAS(por casos anteriores) ante estos casos..., ya que sinceramente no creo que HERCESA sea la unica en hacer esto....¿no?.

Ya veremos...
Un saludo.
Sulf.
may.-2004
6 mens.
Usuario Circunstancial
01/06/2004 14:27
Hola de nuevo a todos,

En principio no estamos obligados a subrogarnos con la Caixa (Por lo menos en mi contrato de compraventa no he visto ninguna clausula al respecto) pero en el caso de no hacerlo, si que estamos obligados a pagar los gastos de cancelación de la misma por parte de HERCESA (Clausula 2 punto de d) del contrato de compraventa "Si el comprador deseara obtener la cancelación de la cantidad amortizada, serán de su cuenta todos los gastos e impuiestos que pudieran devengarse de la misma")Este tipo de clausula es ilegal según:

La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, que establece que:«A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o CANCELACIÓN)».A mayor abundamiento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2000 declara la nulidad de este tipo de cláusulas contractuales, de acuerdo con la Ley General para la Defensa de Consumidores y usuarios y el artículo 6.3 del Código Civil que preceptúa que:«Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención».

Despues de esta parrafada legal, comentaros que en principio lo mas sencillo es subrogarnos, pero en la subrogación se debe respetar el capital pendiente de amortizar(Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogacion y modificacion de prestamos hipotecarios)lo que implica la no ampliación de la hipoteca (Para el I.V.A, gastos, una segunda plaza de garage, muebles, lo que os de la gana) por lo que si alquien tiene pensado ampliar hipoteca para alguna cosa, no podrá y lo que hay que hacer es una segunda hipoteca sobre la vivieda por ese extra que queramos, aparentemente es lo mismo, pero la diferencia esta en que en el registro queda como dos hipotecas y a la hora que queramos en un futuro cambiar de entidad, tendremos dos opciones:

1. Cancelar los dos hipotecas y abrir una nueva en la otra entidad, en este caso tendremos loa gastos de Cancelación (1% o 0% si es en los 6 primeros meses) y los gastos de apertura de una nueva hipoteca, registro, notario etc, estos gastos son mayores en una nueva hipoteca que en una subrogación)

2. Subrogar nuestra hipoteca a otra entidad, no tendriamos gastos de subrogación (ya que tenemos pactado un 0% para el primer comprador) pero tendriamos gastos de registro, notario etc, que en el caso de una subrrogación son mucho menores, pero no debemos de olvidar que si hemos realizado una segunda hipoteca tendremos que subrogar las dos (que como he dicho antes la subrogacion solo permite la variación de tipos, debiendose respetar las restantes condiciones del prestamo en cuanto a capital pendiente de amortizar) y por tanto dos gastos de notario, registro etc.

Por eso a mi parecer lo mejor es intentar negociar con La Caixa una mejora de las condiciones, sobre todo a lo que se refiere a comisiónes por amortización anticipada y total, sin olvidar un mejor diferencial. Pero estoy deacuerdo con vosotros que hay que tener cuidado con las clausulas que nos intenten hacer firmar en la hipoteca del tipo.... que te obligan a contratar el seguro de la vivienda...., u otros productos con ellos.

Espero haber aclarado alguna de la muchas dudas que TODOS TENEMOS, e insito os animo a hacer piña para negociar en conjunto, porque es nuestra gran baza.

davidmuriellopez@yahoo.es






feb.-2003
394 mens.
Usuario Frecuente
01/06/2004 15:50
corregirme si me equivoico pero no entiendo una cosa. Esto q has dicho:
Clausula 2 punto de d) del contrato de compraventa "Si el comprador deseara obtener la cancelación de la cantidad amortizada, serán de su cuenta todos los gastos e impuiestos que pudieran devengarse de la misma")
no se a q se refiere, osea no veo por ninguna parte q diga q tenemos q pagar gtos por irnos a otra entridad si no q corremos con los gtos de amortizaciones q nosotros queramos hacer por ej 3 mill mas no? esq no se no entiendo un pijo
pero vamos si quereis negociar con la caixa pues negociamos pero yo no subo de un 0.49.tengo muchos bancos q me ofrecen eso.ademas conozco un caso en q todos los vecinos se negaron a hacer la hipoteca con el banco, y al final lolograron porq es ilegal
de todas formas mirare el contrato despcio a ver si tengo tiempo, pero yo lo lleve a un abogado y no me vio nada raro
y me pondre en contacto con la defencsa del consumidor a ver q podemos hacer.porq yo soy de la 3º pero oye mejor si nos juntmaos todas las fases digo yo no?
may.-2004
6 mens.
Usuario Circunstancial
01/06/2004 16:03
Elenad,

Como he dicho antes NO NOS OBLIGAN A FIRMAR CON CAIXA, pero si no lo hacemos, hercesa tiene que amortizar anticipadamente la hipoteca que ya tiene con la Caixa, y esos gastos son los que si nos obligan a hacernos cargos de ellos (según la jodia clausula 2 punto de d), lo que tambien es ilegal. Además como he dicho antes los gastos de notario, registro etc, son bastante mayores en un hipoteca nueva que en una subrogación.

Por eso es por lo que como muy bien dices tenemos que unirnos TODOS PARA PRESIONAR Y CONSEGUIR UNAS MEJORES CONDICIONES O QUE NO NOS IMPUTEN ESOS GASTOS.

Un Saludo,
feb.-2003
394 mens.
Usuario Frecuente
01/06/2004 16:12
AHHH GRACIAS Q JODIOS OSEA Q LE PAGUEMOS NOSOTROS SUS COSITAS.Q MORRO.
Y SI LA HACEMSO CON ELLOS Y LUEGO NOS QUITAMOS?HABRIA Q HACER DOS ESCRITURAS VERDAD?
Q SERIA MAS BARATO?
CUANTO PUEDEN SER ESOS GTOS Q HABLAN?
feb.-2003
394 mens.
Usuario Frecuente
02/06/2004 10:57
Bueno me he informado con alguien q trabaja en un banco
resulta q esos gtos es algo habitual y desde un tanto por ciento no es ilegal del todo.seria un poco lioso reclamar.
lo mas conveniente, seria reunirnos todos e ir buscando otras ofertas y dependiendo de las condiciones q nos den en otros, llevarlas a la caixa.
podemos presionar porq no es solo las hipotecas sino tb nominas recibos domiciliados..
yo si quereis lo organizo todo un poco, ysi veo q sola no puedo os pido ayudita.
necesito saber quienes de vosotros quereis uniros para esto, porq necesito saber las personas y datos como por ej si tiene nomina fija. no es lo mismo pedir condiciones 50 personas y q fijas solo sean 2 por ej.
Yo estoy muy interesada, asi q os pido uniros en elgo q nos va a beneficiar a todos.
feb.-2003
394 mens.
Usuario Frecuente
02/06/2004 11:40
He visto q somos unos 50 pero claro lo mas seguro q seamos menos porq en el foro estan novio-novia.si noos quereis agobier yo os digo q la cancelacion de esa hipoteca serian 300.000 ptas mas o menos y luego la apertura del otro (que en algunas entidades seria solo el notario)otro tanto.yo personalmente no trago con la caixa porq seria de ahorro unas 10.000 pelas al mes como poco. osea q compensa.como querais
sep.-2008
806 mens.
Administrador
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