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Los Cedros S.C. Los Cedros S.C.

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Viviendas en Torrejón de Ardoz

Cierre de un presupuesto parcial, ya

Actualizado 25/07/2006
1624 lecturas acumuladas
24  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
oct.-2005
50 mens.
Usuario Ocasional
18/07/2006 08:20
Buenas,

Tras leer todo lo que se ha dicho sobre costes, presupuesto y elección de propuestas, creo que hay que hacer unas cuantas reflexiones:

a) Valorando la parte económica, efectivamente el coste financiero es un factor a tener en cuenta durante la construcción de las casas, porque puede suponer una diferencia en el precio final de la misma más o menos relevante. Sin embargo, quizá ahora lo que más no interesa preguntar son qué partidas adicionales va a cargar Dimora sobre la cooperativa y en concepto de qué. En los datos del 2.005, los costes financieros fueron de unos 700.000 euros, y los que cargó Dimora fueron unas 5 veces más (no recuerdo los datos con exactitud).
Una vez escogida la constructora, deberíamos disponer de una estimación clara y detallada de los costes que vamos a tener en la construcción, detallando por qué servicios vamos a pagar qué cosas. Menos rollo de "activación de existencias" como nos dijeron en la junta, y más transparencia en este sentido. No estamos diciendo que se trate de datos privados que queramos publicar, sino de los datos de nuestra promoción en concreto que, una vez elegida la constructora y como socios de la cooperativa que promueve la construcción de las viviendas, nos pertenecen.
Cualquier otra alternativa, lo único que hace es dejar la puerta abierta al cobro de "servicios arbitrarios" (que no se interprete esto como una acusación, sino como la mera enunciación de la posibilidad) hasta ajustar los costes finales a lo que diga el módulo activo en cuestión. En otras palabras, que mientras no nos cierren una hoja de costes, van a poder ajustar el coste de todos los servicios al máximo que marque la ley de vivienda protegida del momento, que es el techo máximo al que pueden ceñirse. El cuento de que como ha subido el módulo no pasa nada porque se puede asumir en la hipoteca no es válido: si le debemos 150.000 euros al banco no es lo mismo que si le debemos 180.000 euros, independientemente del número de años en que lo vayamos a pagar.
En resumen: debemos solicitar que se nos cierre un presupuesto con los servicios que van a ser necesarios y el coste estimado. Lo demás serán desviaciones a gestionar sobre el presupuesto original, pero al menos no iremos a ciegas como ahora.

b) En cuanto a la historia de los costes financieros, ahora en se debería solicitar la concesión de un préstamo hipotecario promotor a alguna entidad bancaria para la construcción. No se si se hará con las mismas entidades con las que se ha concedido la línea de financiación para la compra del suelo, o si se tratará de nuevas disposiciones sobre los préstamos ya existente, pero esa es otra decisión que nos debería interesar.
Si bien las condiciones de financiación de la promoción no van a variar sensiblemente entre una y otra, cuando se entrega la promoción a los cooperativistas, se subroga la hipoteca, o sea, se pasa el trozo de hipoteca correspondiente de la casa de cada uno a cada particular. El concepto es: se tiene una hipoteca muy grande para construir todo el bloque y luego se hacen pequeñas porciones de esa hipoteca a las que se cambia el titular.
En esos casos, cuando la hipoteca se subroga con el mismo banco que concedió el préstamo promotor, no suele acarrear costes adicionales. Sin embargo, cuando se lleva la hipoteca a otro banco, hay que pagar unos costes de subrogación. Si bien estos costes de subrogación se le suelen colar al usuario final, CREO que segun la ley actual se puede obligar a la sociedad promotora (o sea a la cooperativa, o sea a nosotros) a asumir estos costes de subrogación. Por lo tanto, si en la elección del préstamo promotor elegimos una entidad que luego nos conceda las hipotecas con un diferencial de EURIBOR+2%, pues al final todos tendremos que cambiar el banco al subrogar la hipoteca, y pasar al ING, por ejemplo, para que sea EURIBOR+0,45%. De un modo u otro, y tanto si lo tiene que pagar la cooperativa como si lo tiene que pagar cada persona, no nos interesan bancos que luego nos obliguen a cambiar a todos.
En resumen: Si el préstamo promotor será diferente del concedido hasta la fecha, deberíamos interesarnos por el banco con el que se concede. Si el préstamo se hará con el mismo banco, debemos empezar a enterarnos (o a acordar si es posible) quién paga los costes de subrogación, si la cooperativa o el propietario, según la actual ley española.

c) Por último, y como detalle numérico de cara a cómo debería haber afectado en la decisión el coste financiero de la promoción, imaginemos los siguientes datos:
Una obra de 60 viviendas con un precio medio final por vivienda de 180.000 euros requeriría un préstamo de 10.800.000 euros.
Si ese préstamo se concediese por su totalidad y a un 4% (condiciones menos favorables de las reales), eso supondría un coste de intereses en 4 meses igual a 144.000 euros. Esa debería ser la valoración entre la diferencia por coste financiero entre una oferta de 16 meses y una oferta de 20 meses de duración en la construcción. Es más o menos un 1,33%, o sea muy poco para ser determinante frente a la calidad.
Así que con estos cálculos de regla de tres, pongamos cara y magnitud a los costes financieros de los que siempre se nos habla para valorarlos en su justa medida si hay que tomar futuras decisiones.

Nada más en cuanto a datos económicos. No somos exactamente expertos en estas cosas, y seguramente haya alguna cosa no del todo correcta en todo lo que hemos dicho, pero si podemos aportar alguna cosa, pues será un placer pasar a tener un papel algo más activo en el foro.

Un saludo,
Fernando y Celia

PD: Jessie, esto fue lo que te comentamos por encima...
mar.-2006
116 mens.
Usuario Habitual
18/07/2006 10:19
Hola Cedrer@s:

Muchas gracias Fernando y Celia por la explicación. Este tema de las subrogaciones tb me preocupa y de hecho, lo plantee en su día para saber como nos afectaría como coperativa y como particulares.
Yo tb pienso que al ser los socios de la coperativa, tendríamos que tener al menos mayor conocimiento sobre los temas económicos y si puede ser tb poder de decisión (a través del consejo rector y tesorero no?).

Efectivamente siempre se habla de la hipoteca como un saco sin fondo pero tenemos que tener muy presente que todo lo que nos cueste demás lo acabaremos pagando con creces... incluso jubilados.

No estoy ducho en la materia financiera (Dios no me llevo por esos derroteros) pero si que creo que el que domine algo de estos temas debe estar "alerta" para que no nos la metan doblá.

Como siempre agradezco a tod@s la dedicación empleada.

Un saludo!
mar.-2005
132 mens.
Usuario Habitual
18/07/2006 14:19
Hola a tod@s:

Respondiendo a Mandarina sobre la subrogación:
El prestamo cualificado siempre va a ser mejor que cualquier prestamo hipotecario a titulo individual que te ofrezca una entidad bancaria. El mes pasado el tipo de interés para dichos prestamos cualificados, que lo fija el consejo de ministros, estaba en el euribor menos 0.07% (casi una décima menor que el euribor), ningún banco puede ofrecer eso.
Aparte lo de la subrogación, en el caso hipotético que seas un banquero o bancario y como empleado te ofrezcan euribor menos 1 pto, pues genial, te subrogas por ahí pero no puedes pasar los costes por pequeños que sean al resto de cooperativistas, los pagas tu. Creo estar en lo cierto en ambos puntos.

Saluds
sep.-2005
1200 mens.
Usuario Asiduo
18/07/2006 22:30
Mandarina y Fernando os lo habeis currado mogollón y lo habeis expuesto perfectamente, y eso q este es un tema muy peliagudo donde la mayoría (creo) q nos perdemos...

Pienso q Dimora mandará (o debería)un comunicado a TODOS los cooperativistas para informarles de la concesión de las licencias de I y II, la elección de la constructora, el comienzo de obras etc... No olvidemos q 2/3 de cedreros (estimaciones propias)están ahora mismo en la "ignorancia" y no saben nada de avances ni de comienzos... Supongo q en esa carta se explique además cómo va a quedar el precio estimado por vivienda pq ahora SÍ trabajamos "a precio cerrado, llave en mano" así q, el unico factor varible sería el módulo de VPT... pero q este no nos modificará el Coste de la vivienda, sino la parte a "poder" meter en hipoteca o en recibos extra...
(yo querría llamar a Dimora la semana q viene para hablar sobre otras cuestiones, les preguntaré si van a hacer algo por el estilo).
Voy contestestando por puntos:
PUNTO A.- Sobre el precio q carga Dimora por la gestión tengo entendido, q lo q cargan las gestoras suele rondar un 10% del coste de la vivienda (es decir por una vivienda de 30 millones, Dimora cargará 3 mill= cooperativista paga 33M).
PUNTO B: Tengo entendido q la hipoteca q se pidió era para el global, es decir para la compra de terrenos y para la construcción. La parte de compra de terreros de I y II se devolvió ya con las aportaciones de III y IV eso fue lo q dijeron en la Asamblea). Y tb Dimora había prestado algo de dinero a Los Cedros para la compra de terrenos de IV... Así q, creo, no habría q pedir más hipotecas, pero no estoy segura.
Sobre los costes de subrrogación al final salen "casi" del mismo bolsillo y digo "casi" pq si lo paga la cooperativa lo pagamos todos y si lo paga el cooperativista solo lo paga el q se quiera subrrogar sin imputárselo al resto... yo creo q los gastos de subrrogación los tendría q pagar cada uno.

Un saludo
oct.-2005
50 mens.
Usuario Ocasional
19/07/2006 08:32
Buenos días vecinitos!

Mirad esto:

http://www.comprasobreplano.com/preguntas.asp

Como se puede leer en este enlace, cuando uno de los propietarios quiere subrogar su hipoteca, puede exigir al promotor (o sea a la cooperativa) que corra con los gastos de la subrogación. En el caso de las cooperativas, entiendo que esto también aplica y que, por lo tanto, el coste del 30% (estadísticamente) de las personas que quieran cambiar de banco la hipoteca, puede que lo deba pagar la cooperativa.

De todos modos, esto puede que sea otro tema a debatir. ¿ Alguno sabeis cómo y a quién podemos solicitar el cierre del presupuesto en Dimora ?

Un saludo.

PD1: Wallias, nosotros somos lo cooperativistas, está claro... La diferencia es q si una persona quiere subrogarse con otro banco (como dice Ferrubiez porque por ejemplo sea banquero o bancario) todos tendremos que correr con sus gastos de cancelación y no esa persona sola.

PD2: ¿Nadie dice nada de que Dimora se haya llevado ya 3 milloncejos de euros?

Fernando y Celia
oct.-2005
50 mens.
Usuario Ocasional
19/07/2006 11:01
Pues no, no hemos conseguido quedar con ellos... Pero seguiremos intentándolo, por supuesto!!!
mar.-2005
132 mens.
Usuario Habitual
19/07/2006 15:14
Hola a tod@s:

Esto es lo que hay sobre prestamos cualificados:

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=315&Itemid=341

A día de hoy es la única ayuda para viviendas VPL como la nuestra.

Para Cedros I, la entidad era el BBVA (para las otras no me acuerdo) y Dimora ya ha pedido el prestamo a nivel general, osea, siempre te vas a subrogar a un prestamo, en este caso al % que represente tu casita del total. Si lo haces al de BBVA no habrá ningún coste de subrogación ni de formalización (pq el prestamo ya existe, solo que en ese momento se divide en muchas partes pequeñas). Pero como nadie te puede obligar, te puedes ir a otro banco abrir una nueva hipoteca, pero insisto en que dudo que compense a nadie que no sea bancario/banquero ;).
Aquí entra lo del módulo de la CAM, hasta esa pasta te puede ofrecer el banco con esas condiciones ventajosas, si al final el % del coste de construcción que le corresponde a tu casita es mayor.... o bien tiras de ahorrillos (lo mejor sin duda) o haces una ampliación de prestamo (en BBVA o donde sea) pero con todos los gastos habituales que manejan estos piratas bancarios y un tipo más alto, ahí te empezarán a rebajar si domicilias tu nómina, si te haces tarjetas de crédito, seguro de vida, cuantas más te involucres con el banco, más barato será ese 2º préstamo, eso si el 1º es innegociable.

Sobre lo del coste estimado, yo creo que nos van a remitir a lo que ya nos dijeron a cada uno, poniendo como seguro una subidita. Para ser más exactos habría que conocer la oferta de Ferrovial, sumarle la comisión de dimora y dividirlo de nuevo entre el % que represente tu porción de quesito en el emmental total.

Saluds


mar.-2006
116 mens.
Usuario Habitual
19/07/2006 15:20
Hola cedrer@s:

Es lógico que el coste de la subrrogación lo asuma la coperativa, según entiendo yo. Os lo explico como ya lo plantee hace tiempo:

Un banco deja capital a dimora para empezar (comprar terrenos /construcción de los pisos, etc.) Se supone que ese "gesto solidario y fraternal" que tiene con la coperativa es pq luego, aparte de la devolución propiamente dicha, va a obtener una "ganancia de negocio" hipotecando a los integrantes. Si esos integrantes subrogan a otro banco o caja.... ¿donde les queda el negocio a los bancos y/o cajas?

Ahí es donde ya no sé exactamente quien corre con los gastos pero me da en la nariz que dichos cajas/bancos pueden pedir ese dinero a la coperativa.

Algún economista licenciado por el foro????

Un saludo
sep.-2005
1200 mens.
Usuario Asiduo
19/07/2006 21:56
Yo es q tuve las 4 contabilidades y las 2 financieras pa´ septiembre je je.

Pues a mí no me parece lógico q lo pague la cooperativa ya que, pq una persona quiera subrrogarse no nos tiene q costar más a los demás... Q cada uno eche sus cuentas de lo q le cuesta la hipoteca+G subrrogación y lo q gana con la oferta de ese nuevo banco (q a cada uno según nuestros bienes y sit. personal nos harán una oferta distinta)eche sus propias cuentas... Y si lo paga la coopeativa lo paga tb ese mismo cooperativista pero no es lo mismo q tu tengas q pagar tus propios gastos a q esos se repartan entre el resto... Entonces el q decide subrrogarse gana y el q no pierde pq tiene q pagar los gastos del resto?? No me parece justo.

Lo q yo no tengo tan claro es lo de esa 2ª hipoteca o ampliación q dice ferrubiez ya q, se supone q Dimora ha pedido esa hipoteca para la compra de terrenos y para la construcción y si los costes han aumentado (se supone q lo tienen q saber ahora q han cerrado trato con Ferrovial)habrán pedido ellos ya esa ampliación de la hipoteca q luego nos será repartida proporcionalmente a los clientes.

Sobre ese exceso en el coste de la vivienda, se supone q ya Dimora lo debe saber pq se firmó "precio cerrado, llave en mano" y, como pongo en el otro msj yo estoy esperando algun comunicado de ellos informando a TODOS los cooperativistas de como queda el precio final, independientemente de como se asuma ese "extra" en el precio... En todo caso, yo prefiero pagarlo en recibos extra q en hipoteca (es solo mi opinión y, dependiendo claro está del importe)ya q por hipoteca pago intereses y por recibos extra no, solo q nos tenemos q apretar el cinturón otro agujero más!!
Un saludo
jun.-2005
469 mens.
Usuario Frecuente
19/07/2006 23:13
Pues yo lo q no veo ni justo ni muy claro es q me obliguen a subrogarme a una determinada hipoteca... pq esa hipoteca no la he elegido yo, x tanto no es mi culpa q no estén mejor negociadas las condiciones.
Habrá q ver quién se tiene q hacer cargo de esos gastos, pero está claro q cada persona a nivel individual, no tiene pq.
No entiendo naaaaaada de naaaaaada de esto... xo es mi opinión.
Saludos
ANA
sep.-2005
1200 mens.
Usuario Asiduo
20/07/2006 00:45
Es q a lo mejor esa entidad sí la hemos elegido "nosotros" a través del C.R. recién constituida la cooperativa... ya q fue uno de los primeros pasos q se tuvo q dar.
Avatar DNC
nov.-2004
55 mens.
Usuario Habitual
  DNC
21/07/2006 10:35
Hacerca de la subrogacion ¿alguien sabe de cuanto dinero estgamos hablando?
mar.-2005
132 mens.
Usuario Habitual
21/07/2006 12:50
Hola a tod@s.
DNC, se supone que vamos a pagar de forma anticipada el 20% del valor de tu casa, luego te subrogas al 80% restante. Si tu casa, por ejemplo, vale 180.000€ tendrías que haber pagado 36.000€ y te subrogas/hipotecas por 144.000€.
mar.-2005
132 mens.
Usuario Habitual
21/07/2006 12:58
Yo pienso lo mismo q Jessie, que el banco lo eligió Dimora pero con el Consejo Rector de por medio, alguien tuvo q firmar algo. Si lo raro fue la elección del CR.
En cualquier caso no creo q importe mucho un banco u otro, ya que las condiciones que nos tendrán que ofrecer en el prestamo cualificado tienen que ser las mismas.
Avatar DNC
nov.-2004
55 mens.
Usuario Habitual
  DNC
21/07/2006 14:17
Gracias "Ferrubiez" pero me referia a la comision que se cobra por la subrogacion...
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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