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Viviendas en Navalcarnero
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IMPORTANTE ¿qué opnáis?

Actualizado 10/09/2006
381 lecturas acumuladas
8  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2006
56 mens.
Usuario Habitual
08/09/2006 12:19
Os copio un post del foro general

"Tema: Cuidado con ONNOVO (ó SVJ)"

"Como estaba interesado en comprar una vivienda protegida en Madrid capital, me interesé por la Cooperativa “Residencial Nuevo Vallecas”, que está gestionando ONNOVO, ó SVJ. Decidí no apuntarme a esta Cooperativa por diversas razones, que voy a intentar detallar, por si a los futuros interesados les pudiese interesar esta información, o por si, para los que ya sois socios, podéis encontrar una solución. Soy abogado y sin querer parecer pretencioso, me manejo en el funcionamiento teórico y práctico de las cooperativas de vivienda protegida.

a) Precio.
Al ser una vivienda protegida dentro del municipio de Madrid, el precio del módulo del m2 útil para VPPL es de 1.850 €. Para la primera plaza de garaje y trastero, se computa el 60% del m2 útil. Es decir, para una vivienda de 85 m2 de superficie útil, con una plaza de garaje de 15m2 (se computan en las plazas de garaje las zonas comunes), y un trastero normal, digamos de 5 m2, el precio que debería resultar es de:
1850 x 85 = 157.250
1850 x 15 x 60%= 16.650
1850 x5 x 60%= 5.550

Para este supuesto, y tratándose de una VPPL serían 179.450 €. El abuso es todavía mayor si tenemos en cuenta que son VPPB, como figura en el contrato que son estas viviendas, siendo en este caso el precio del módulo 1474,07 € por m2 útil, lo que significa, que os estarían cobrando más todavía por encima de lo legal.

¿Qué significa esto?. Pues que la diferencia entre lo que vais a pagar y la cantidad que resulte aplicando el módulo, ES LO QUE VAIS A PAGAR A LA GESTORA, CUYO COBRO ES ILEGAL. En el caso de la vivienda en la que yo estaba interesado, la parte “Aportaciones obligatorias al capital social” (es decir, la parte que están cobrando de más, pero claro, no lo van a llamar directamente dinero negro) es de más de 100.000 €. En el precio se incluye una segunda plaza de garaje, pero ¿vale una segunda plaza de garaje más de 100.000 € más IVA?. Me dijeron que habría posiblemente un local a comprar entre todos los socios, pero quien encuentre los datos del precio de este local y superficie, etc en el contrato que me lo diga, porque yo no lo veo. También podrán decir que habrá mejoras, pero ¿acaso la Junta las ha aprobado?. ¿cuáles son estas mejoras? ¿dónde figura en el contrato?.

Si a las gestoras no les interesa gestionar viviendas protegidas a los precios fijados en módulos, porque no les sale rentable, que no las hagan, pero que no engañen y pidan dinero negro (muchas veces disfrazados bajo el concepto “aportaciones al capital social”, otras, mejoras inexistentes y no votadas por la Junta), ó cantidades desorbitadas por las segundas plazas de garaje o partes de locales. En muchos casos, como las segundas plazas y garaje y locales no está sujeto al módulo, es donde aprovechan para clavarte precios abusivos.

Por otro lado, en el contrato se menciona que los precios pueden modificarse, con lo que ni siquiera estos precios tan altos son definitivos. También se dice que todos los costes financieros los pagará el socio, por lo que es seguro que los precios serán incrementados en estos costes.

Respecto a lo que ellos llaman “aportaciones al capital” que vais realizando, tenéis que conservar bien el documento donde van recogidas (el “Anexo”), así como los justificantes de los pagos y pedirle a la gestora que os den facturas cuando las vayáis pagando (aunque seguro que no la querrán dar). En ocasiones lo que hacen las gestoras es, como este documento no se podrá elevar a escritura pública, sino que será algo interno con la gestora, obligar a entregarles este documento justo antes de firmar ante Notario la compraventa, para que el comprador no tenga forma de probar lo que ha estado dando y reclamar su devolución por cobro ilegal (hacer por tanto una fotocopia). Si la entrega de estas cantidades por encima de lo legal está bien probada, los tribunales están determinando que tienen que devolver estas cantidades por su cobro “ilegal” y suponer un “enriquecimiento injusto” por parte de las Gestoras (he podido leer sentencias en este sentido).

b) Problemas en la escrituración.
Como la vivienda sólo podrá escriturarse por el precio del módulo en el año en que se otorgue la calificación provisional, quiere ello decir que en vuestra escritura de compraventa sólo figurará la parte correspondiente a la vivienda y anejos (no la correspondiente al capital social – dinero ilegal que tendríais que pagar)

Por este motivo, como no puede figurar en la escritura, es por lo que antes de la firma de la escritura, vais a pagar todo el dinero correspondiente a “capital social” (no vaya a ser que alguien se olvide de pagar estos importes después). ¿Habéis pensado los problemas a la hora de desgravar en Hacienda sólo la mitad del dinero de lo que os costará vuestra casa ó los problemas de tasación?. Si en un futuro os veis en la necesidad de vender vuestra vivienda, no podréis hacerlo por encima del precio que figurará en la escritura.

Para la segunda plaza de garaje, es posible que os hagan firmar una segunda escritura, al estar fuera de la vivienda protegida y ser por tanto de precio libre. Lo mismo podría ocurrir con el local, si se llegase a hacer, claro.

El anexo, que es donde se menciona el plan de pagos de las aportaciones al capital social, no se elevará a escritura pública, por la sencilla razón de que es ilegal. Por eso lo hacen en anexo, y en el contrato principal no se menciona nada de más aportaciones.

c) Locales.
Dijeron que habría uno, pero, ¿qué ocurrirá con el dinero tras la venta de este local?. En el contrato no se menciona cuántos locales, superficie, precio, si irá a los fondos de la cooperativa, si disminuirá el plan de pagos de los socios, etc.

d) Memoria de calidades.
Te dicen que las calidades serán de lujo, pero en la memoria de calidades, son las típicas de una vivienda protegida. Seguramente intenten justificar el precio por encima del módulo con estas mejoras, pero ¿se harán?, ¿Pondrán baños de oro para justificar el sobreprecio? ¿acaso han sido aprobadas por la Junta?.

e) Piso reservado. En el contrato se menciona el tipo de vivienda. Pero, salvo que se adjunte el plano de la vivienda al contrato, y sea firmado también por la gestora, ésta no tiene ninguna obligación de respetarlo, ya que ni se dice en el contrato la superficie, ni siquiera el número de dormitorios. Podrían cambiarlo en cualquier momento.

Conclusión. Todas estas irregularidades me han llevado a no entrar en la Cooperativa. Para lo que os hayáis incorporado, os recomiendo que habléis con la gestora y que subsanen estos defectos antes de que sea demasiado tarde."
jun.-2006
56 mens.
Usuario Habitual
08/09/2006 12:41
Y otra cosa, ¿alguien sabe o a alguien le han comentado algo sobre cuál va a ser el local de la comunidad?
jul.-2006
48 mens.
Usuario Ocasional
08/09/2006 16:37
Desde mi punto de vista opino q este tio es inutil y lo unico q quiere hacer es desmoralizar a gente, ya q el no se puede comprar un piso¡¡¡
Todo lo q dice son incongruencias:::
MADRE MIA Q ABOGADO¡¡¡¡¡
1ª La casa es VPPL, el precio es de 1585.72 m2 ya q es zona B¡¡
2º vivienda 85 x 1585.72=134786.2
garaje 25x 1585.72 x 0.6= 23785.8
garaje( 2 plaza) =23785.8
trastero 8 x 1585.72 x 0.6=7611.456
---------------------------------------
Total: 189969.256

3º No se si sabes q en cooperativa el precio nunca es cerrado¡¡¡ Eso es lo q tiene xa bien o xa mal¡¡¡

4º Calidades de lujo¿¿´´´¡¡¡¡ Vaya tonteria una casa de proteccion de lujo. Mira si de verdad pone eso en algun sitio (q lo dudo).........¡

5º No se si tendran el piso asignado, xo lo normal es q con cooperativa no se sabe al comprar¡¡

Conclusion (ya q la pones tu): No se si de verdad seras abogado, xo desde luego como lo seas vaya inutil q eres¡¡¡
jul.-2006
48 mens.
Usuario Ocasional
08/09/2006 16:57
Disculpas a esesoyyo x llamarle inutil, pense q te referias a una promocion q tiene en navalcarnero¡¡¡ Conlo cual en los puntos 1 y 2 t pido disculpas¡ Xo en los puntos 3, 4 y 5 sigo manteniendo lo dixo¡ Calidades de lujo: imposible. La vivienda en cooperativa no t la asignan y puede variar el precio¡¡
De todas formas de algun lado siempre sacan dinero y encima en la comunidad de madrid, mas¡¡
Aunq t puedo decir q no es coopertiva onnovo, ya q tienen otras promociones q no tienen nada q ver y aparentemente es todo legal y coherente¡¡ Disculpas si te he podido ofender
may.-2006
425 mens.
Usuario Frecuente
08/09/2006 17:27
Bueno yo tramito hipotecas he leido muchisimos contratos de compraventa y os aseguro que lo de esta promoción en concreto esta todo correcto ya que si leeis el contrato y lo comparais con lo que pone no hay nada de esto, incluso en el contrato no nos obligan a subrogarno o pagar gastos de cancelación de la hipoteca que pedieran en su día. De por si no hay capital social que en cooperativa si se pone incluso fuera del precio de la vivienda para pagar todos los gastos de la gestión de pisos y de todo, esto evidentemente despues lo engordan para llevarse un pellizco y por eso yo entre aqui por que nadie pidio nada que no debiera.

A mi parecer lo de esta promoción esta todo en regla.

Un saludo vecinos.
feb.-2004
312 mens.
Usuario Frecuente
  mayja
08/09/2006 19:04
Pertenezco a otro cooperativa en Navalcarnero también de pisos protegidos. Por lo que yo entendí en una reunión que tuvimos es que, una cosa es el precio del piso (el que se calcula aplicando el precio del módulo) y otra cosa es el precio de coste del piso, es decir, lo que realmente cuesta construir el piso. Al ser cooperativa lo que se paga es el precio del coste del piso, que puede ser más o menos que haciendo el cálculo con el precio del módulo. Así que en este sentido yo creo que si podéis consultar las cuentas la cooperativa y teniendo en cuenta esta explicación quizás no deberíais preocuparos.
Un saludo.
jun.-2006
56 mens.
Usuario Habitual
09/09/2006 19:45
Hola otra vez, despues de haber puesto la copia del post, me fui a un jurista del ivima de la oficina de avda de asturias, y estuvimos mirando TODO el contrato. Está todo correcto, excepto por dos cositas que os las digo para que no os quedéis con la duda.
1.- En el punto 6 habla de "sera por cuenta del cliente el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos juridicos..." no es ese impuesto, es el IVA, pero no tiene repercusión la errata.
2.-El punto 19 no es válida porque no nos permiten hacer cambios en el contrato, pero esa cláusula se cae por su peso ante cualquier juez. No puedes firmar que no te han obligdo a firmar ;-P.

Así que nada... No hay problemas.
may.-2006
425 mens.
Usuario Frecuente
10/09/2006 16:24
A ver los impuestos que vamos a tener que pagar es el 7% del IVA que esta desglosado en todas las cantidades que vamos a aportar en su totaleidad y cuando se escriture el 1 % de Actos Juridicos documentados sobre el precio sin IVA que nos cuesta la vivienda. Después también pagaremos el 1% de la responsablidad hipotecaria del banco donde pidamos la hipoteca si no nos subrogamos a la que pida la promotora.

Un saludito vecinos.
sep.-2008
807 mens.
Administrador
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