Mensaje publicado hoy 02/03/07

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Adjunto os pongo el mensaje que se ha publicado hoy en la web oficial. ¡Ojo es largo!

Estimados socios, ayer en Consejo Rector se debatió los asuntos concernientes a la parcela TRC3B sobre el estado de la tramitación del requerimiento de la Comunidad de Madrid en cuanto al proceso de modificación documental necesaria para obtener la calificación definitiva, indispensable para la obtención del soporte físico de la LPO, pese a tener el visto bueno del Ayuntamiento.

Estado Actual del expediente en las oficinas de la CAM: El expediente actualmente se encuentra en manos de la CAM, el objetivo es la modificación de la Calificación Provisional de cara a la obtención de la definitiva, necesario para obtener a su vez el documento de la LPO, tras su visto bueno por el Ayuntamiento .

También se encuentra en proceso de modificación lo que es la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, lo único que habrá que modificar son las variaciones de superficies recogidas en el requerimiento de cara a la nueva escritura, así como aquellos cambios a realizar que afecte a la planimetría.

Nos consta que todas las partes implicadas en el proceso están incidiendo en conseguir la máxima celeridad con el mismo y conseguir salir de este callejón, de momento solo podemos esperar.

VISITAS DE LOS SOCIOS A LA PARCELA: El Consejo Rector acuerda por unanimidad que no se permitirá la visitas a efectos de comprobación de desperfectos que aún Edisan deben de reparar. Debemos deciros que cuando estén en vuestro poder las llaves, es una de las primeras cosas que tendréis que hacer, detenidamente observar vuestras viviendas y documentar los desperfectos observados para posteriormente a través de Funcovi y C.R, estos desperfectos puedan llegar la Dirección Facultativa de la Obra para la creación de un informe vinculante a Edisan para que haga lo que en su obligación está, reparar lo que no hizo.

Por ello, insistimos, la concesión de una tercera visita para desperfectos, a parte de no tener mucho sentido por lo expuesto, sería una agravio comparativo con otras promociones que tampoco se hizo. Sólo esperamos que en mayor o menor medida entendáis esto.

En Cambio SI SE PERMITE:
Visita para la medición de cocinas: Entendemos que esta necesidad respondería en principio para todos aquellos socios que tenga la necesidad de amueblar la cocina en cuanto tengan la llaves en su poder, esto es entendible, por ello lo que deberéis hacer, es lo siguiente:

Debéis enviar un Fax al nº: 91.5477795 o carta solicitando medir la cocina.
Para mayor operatividad y puesto que os tendrán que abrir las casas y ser acompañados por personal de Funcovi, se ha fijado una fecha ; el día 14 de marzo, la hora ya os la comunicará la gestora toda vez enviado el Fax. Es posible que muchos de vosotros no podáis ir por motivos laborales o de otra naturaleza, no pasa nada, podéis enviar a los propios operarios de la empresa que contratéis para amueblar la cocina, indicar esto también a la gestora. Pueden ir acompañados por un familiar si queréis, pero os rogamos que el número de personas que entren en la vivienda sean las necesarias para hacer esa tarea, no más de tres.

Será la última visita que se realice, por ello a todos los que esté interesados enviad el fax lo antes posible. Una vez que Funcovi se haya puesto en contacto con vosotros y que os haya indicado la hora, se ruega máxima puntualidad.

Servidumbre de paso a favor de la parcela TR3CA: Funcovi hace expresa constatación en acta de eliminar tal servidumbre, lo que no queda en claro es si se va ha hacer antes o después de escriturar. El motivo lo desconocemos aún toda vez preguntado. En cuanto lo sepamos os lo haremos conocer.

Por todo ello, pediros paciencia sería redundar en lo de siempre, de eso si estamos convencidos.

Os dejamos con un escrito que solicitamos al departamento económico de Funcovi y relativo a cantidades entregadas, entre otras cosas, para vuestra aclaración.

Saludos cordiales,


NOTA SOBRE LAS APORTACIONES DE LOS SOCIOS DE LA COOPERATIVA.

28 de febrero de 2007


Debido a diversas consultas realizadas por los socios de la Cooperativa, adjudicatarios de la parcela TRC3B tanto telefónicamente como por fax remitidos al departamento económico de Funcovi y al Consejo Rector, referidos a la actualización y remuneración de sus aportaciones, con el fin de aclarar las cuestiones planteadas, pasamos a exponer las consideraciones siguientes.

La Cooperativa en su promoción de Parque Norte, estableció dos planes de pagos de aportaciones, el primero de ellos desde el momento de la incorporación de los socios (años 1998 y 1999) y el siguiente en desde el momento de las respectivas elecciones de vivienda de V.P.O. y V.P.T. Estos planes de aportaciones eran obligatorios y se reflejaron contractualmente en cada caso, constituyendo las cantidades mínimas aseguradas a los efectos de la póliza de afianzamiento. Durante el tiempo que los socios han estado inscritos en la Cooperativa, al margen de estos planes de pago contractuales, han podido realizar aportaciones voluntarias de carácter extraordinario, no requeridas por la Cooperativa, normalmente efectuadas con una razonable motivación fiscal (deducciones en sus declaraciones de IRPF o vencimiento de cuentas de vivienda abiertas en entidades financieras). Estas aportaciones, aún no habiendo sido requeridas, se incluyeron en las pólizas de afianzamiento hasta el año 2003, aunque no las voluntarias realizadas con posterioridad.

Pues bien, las consultas de los socios a las que se aludía más arriba, se refieren a la consideración en las liquidaciones finales de las viviendas, de la actualización de los capitales representados por la cantidades entregadas como aportaciones, en el sentido bien de reducir el coste de las viviendas de aquellos que las hicieron o como mayor importe nominal de lo realmente aportado, reduciendo su resultado de liquidación económica.

La posible confusión al respecto puede tener su origen en el contenido de los certificados individuales de la compañía de seguros que emite la póliza de afianzamiento. En estos certificados aparece el importe de lo aportado por el socio, que son cantidades entregadas realmente a la promotora, es decir, a la Cooperativa y que es el que figura a todos los efectos en las cuentas de los socios en la misma como anticipo para la liquidación final de la vivienda. Sin embargo, en dichos certificados aparece una actualización de los capitales asegurados (que son las ya indicadas cantidades entregadas a la Cooperativa) en base al tipo de interés legal del dinero, A LOS SOLOS EFECTOS de la finalidad del contrato de seguro, es decir, es un método de valoración financiera para calcular la cantidad que sería reintegrada al socio si nunca fuera posible entregar su vivienda al cumplirse desafortunadamente el riesgo asegurado. Si el riesgo asegurado desaparece al entregarse las viviendas, esa cantidad nunca será hecha efectiva por la aseguradora, las cantidades que en concepto de revalorización aparecen en dichos certificados no los habrá recibido nadie, ni el socio ni, mucho menos la cooperativa, la valoración financiera de las aportaciones queda en el recuerdo, se dejan de pagar primas (que sólo se pagan mientras el riesgo exista), y por supuesto, dichas primas que han sido el precio pagado a la compañía aseguradora por tener cubierto el riesgo, evidentemente, tampoco se devuelven. A grandes rasgos, las compañías de seguros ingresan primas, mantienen su estructura de costes generales, cubren riesgos y, si hay siniestros, pagan gastos. Son, en definitiva, entidades financieras que obtienen su rentabilidad del dinero captado, sus inversiones y de la probabilidad estudiada por métodos actuariales, de que se produzcan los siniestros cuyo riesgo aseguran.

Sin embargo, una Cooperativa de viviendas (como cualquier otra promotora inmobiliaria) no es una entidad financiera ; las cantidades entregadas por los socios constituyen una parte de los fondos necesarios junto con las disposiciones de los préstamos hipotecarios de las promociones, para la edificación de las viviendas y estas viviendas son las que reciben los socios no sólo a cambio de sus aportaciones previas, sino también del “saldo para escriturar” y en los casos correspondientes subrogándose en los préstamos hipotecarios de las mismas. Pero la actividad de la cooperativa de viviendas no es recibir en un momento del tiempo un capital del socio y reintegrárselo en un momento del tiempo posterior actualizado en base a una ley financiera del tipo que sea, ni tampoco devolver una renta al cabo de un tiempo de haber recibido los capitales ; una empresa de este tipo obtendría un resultado, beneficio o pérdida, en función de lo que haya obtenido invirtiendo los capitales recibidos frente a lo que se haya comprometido a devolver a aquellos que se los habían prestado. No es el caso, obviamente, de una promotora cooperativa de viviendas.

Además, la promoción de viviendas en régimen de cooperativa da lugar a unos criterios específicos para la valoración de lo adjudicado que puede contrastar con lo que se considera “financieramente habitual”. La actividad cooperativizada de promoción de viviendas consiste en que los socios adjudicatarios pagan el coste de sus viviendas, lo que equivale a que no existe ningún concepto como margen sobre ventas o beneficio de la promoción. El coste total de la promoción se distribuye con el criterio técnico de superficie construida adjudicada a cada socio sin que se tenga en cuenta otro criterio relacionado con la forma de pago de los costes que el socio haya podido elegir por propia conveniencia durante el transcurso de la promoción. ¿Qué significa esto? Pues lo que se quiere decir es que las cantidades aportadas por los socios al margen de los planes de pagos obligatorios y reflejados contractualmente por la Cooperativa no son determinantes a los efectos de calcular los costes de la promoción. Los costes se distribuyen con un criterio técnico, físico, de construcción, pero no financiero ; si la secuencia-patrón de aportaciones ha sido alterada por una legítima conveniencia fiscal particular del socio, ello no repercute en el criterio de distribución de los costes, ya que el coste de lo que va a recibir, su vivienda, es un dato objetivo una vez cerrada económicamente la promoción. En caso contrario se estaría actuando de una forma aleatoria y, a la postre, indeterminada.

Por otra parte, si las aportaciones por encima de las obligatorias fueran remuneradas (actualización/remuneración de capitales), se estaría produciendo un coste financiero a distribuir entre todos los socios para a favor de aquellos a los que les ha convenido, legítimamente sin duda, aportar más de forma voluntaria y no exigida por la Cooperativa, este beneficio para unos lo pagarían como mayor coste el resto de los socios, introduciéndose un factor de coste subjetivo, no objetivo, llegándose a dar el caso de que viviendas iguales tuviesen costes finales diferentes, más bajos en función de que los socios adjudicatarios hubieran anticipado cantidades distintas a cuenta del pago de las mismas: quien hubiera podido adelantar más, menos va a pagar por su vivienda, pagando ese menos los demás como más, cuando la Cooperativa no se lo ha solicitado.

En definitiva, las aportaciones no solicitadas, han convenido fiscalmente a los socios que las han realizado ; nunca se ha reflejado en contrato entre el socio y la cooperativa remuneraciones financieras que cargarían el coste del resto de los socios, al margen de que las cantidades aportadas se integran en la tesorería de la promoción, en su flujo de cobros y pagos, nunca se invierten expresamente en activos financieros concretos a los efectos de obtener ingresos financieros para un socio concreto. Si en determinados momentos, lógicamente escasos, han existido excedentes muy puntuales de tesorería, se han colocado unos días en activos ligeramente más rentables (por un elemental principio de prudencia sólo se colocan fondos en activos de rendimiento garantizado) que las cuentas corrientes no remuneradas habituales y todos los socios se benefician del rendimiento obtenido, de igual forma que todos han podido verse perjudicados por el incremento de las primas del seguro de afianzamiento de cantidades producido por asegurar las aportaciones extraordinarias de algunos socios, cuando eran aseguradas, y que no se han repercutido como coste individualizado a los socios que las hicieron, sino como un componente de coste más distribuido como los demás con el criterio técnico de coeficientes de superficies que determina la distribución de costes entre las viviendas de la promoción.

Por último, es preciso aclarar que cualquier comparación con la actividad financiera propia de las entidades bancarias, inversoras de capitales, fondos de inversión o de pensiones, activos no reproducibles, artísticos o de colección , está fuera de lugar al tratarse de actividades diferentes, así como la comparación con la adquisición de viviendas en promotoras privadas, que pueden efectuar algún tipo de descuentos por pronto pago en el precio de las viviendas vendidas, como estrategia comercial (si la fase no es alcista, si no, ni eso), a costa de una merma insignificante de una cuenta de resultados empresarial privada, que contempla sobradamente estas contingencias.

En el caso de la Cooperativa, las actualizaciones de valoración financiera a los efectos del seguro de afianzamiento de cantidades no se han traducido en remuneraciones económicas en efectivo, a un tipo, el legal del dinero, prácticamente inalcanzable como remuneratorio en las inversiones financieras de rendimiento garantizado, y tanto el departamento económico de Funcovi como el Consejo Rector, con los argumentos expuestos, quieren disipar las dudas y las alusiones acerca de apropiación indebida de capitales, que se han producido en algunas reuniones y en las llamadas de socios que se han recibido en relación con este tema y que no pueden ser debidas más que a una falta de claridad e información acerca de los elementos explicativos expuestos en este escrito.