OPINION A LOS TEMAS TRATADOS (DOMINGO)
¿Cuáles son las principales irregularidades en la Junta de Vecinos?
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Voy a dar mi OPINIÓN de la Junta de Vecinos celebrada hoy. Ante todo, debo indicar a pinarcito que afortunadamente seguro que contamos con buenos abogados entre nuestros vecinos y por tanto, ningún administrador va a tener fácil colarnos las cosas.
A título personal, nunca me gustó ser la ginda de los pasteles y por tanto prefiero escuchar, incluso a veces sabiendo que se equivocan en lo que dicen, prefiero dejar que hablen los demás.
Voy al grano. La Junta celebrada hoy, desde el punto de vista legal, no cumple ningún requisito. Vamos a hablar un poco de lo que dice la Ley, así no hay lugar a errores interpretativos. Lo que dice la Ley es que para convocar una Junta de vecinos, es requisito indispensable convocarla a través del Presidente o del 25% de los vecinos. Además se tiene que hacer para "todos" los vecinos. El señor administrador que ha asistido hoy NO PODRÍA convocar una Junta, de momento, como no hay Presidente designado, SÓLO PODRÍA HACERLO PINAR O EL 25% DE LOS VECINOS. Por eso es importante empezar por preguntar quien convoca las cosas.
Otra cosa en la que podría equivocarse es en el hecho de afirmar que la Comunidad de Madrid exige un Socorrista a partir de 35 vecinos, cuando realmente no es así, es a partir de 30 (no lo digo yo, lo dice la Ley, por lo menos la que yo conozco).
Algunos familiares míos trabajan en una empresa de Administración de Fincas y personalmente prefiero descartar su candidatura para gestionar nuestros intereses, así me aseguro que todo es objetivo. Aunque intente ser honrado al final sería inevitable que si yo quiero un toldo amarillo, mi familiar en un momento dado pueda, sin ninguna malicia, perder su objetividad e intentar que yo tenga un toldo amarillo (inevitablemente es así, ley de vida). Es mi humilde opinión, aunque lo que importa al final es lo que se vota, me guste a mí o no (eso importa poco).
Vamos con los presupuestos, al fin y al cabo creo que todo en esta vida se reduce a dinero, y eso es lo que activa a las personas. Ante todo debo decir que no votaré ni por el Administrador que ha venido hoy (domingo) y lo más probable es que tampoco por el que asistirá mañana (lunes). Se trata simplemente de una cuestión de preferencias, no tiene más. Tampoco tengo nada encontra de ninguno de los dos, simplemente defiendo mis intereses, hasta donde puedo, como todos.
Lo que nos han mandado por carta es LA PRESENTACION DE UN PRESUPUESTO. El Administrador NO NOS OBLIGA a contratar los Servicios que hemos recibido por carta, ni tan siquiera con esas empresas. Como bien ha dicho el administrador que gentilmente a venido hoy (domingo) (y en ésto debo decir que si ha acertado parcialmente), Pinar tiene UN SÓLO VOTO, PERO no ha hablado nada de que lo que necesitamos es una MAYORÍA DOBLE , es decir, mayoria por votos y mayoría POR COEFICIENTES. En este segundo apartado, como comprendereis, Pinar tiene la mayoría. Ciertas decisiones deben tomarse por Mayoría Doble, de tal manera que si no llegamos a un acuerdo con Pinar podríamos tener que acabar de juicios con un arbitraje de por medio.
Mañana, cuando venga el administrador (pre-oficial por llamarlo de alguna forma), habrá que indicarle algunas cosas que no están nada claras. Muchas gestoras cobran 60 euros al año en concepto de "material de papelería", pero no 1.000 euros en concepto de "material de oficina".
Continuo, los 1.830 euros en concepto de "líneas de teléfono para ascensores" dependerá de que Compañía vayan a contratar. Normalmente Telefónica cobra unos 40 euros mensuales por teléfono, mientras que Ono cobra 12 euros (fijaros la diferencia). Eso sí, habría que ver si Ono nos dá cobertura. Lo normal es que no toquemos a más de 6 euros/mes por vecino, y no 9 euros como nos quieren cobrar.
La contrata de limpieza tiene un precio algo elevado (23.100 euros), además 30 horas a la semana puede resultar poco.
En cuanto a los Ascensores. Lo primero, indicar que a mí tambien me resulta un precio elevadísimo, y por tanto estoy a favor de rebajar el coste como sea, no obstante hay que apuntar lo siguiente. De todas las empresas de ascensores, hemos tenido la mala suerte de que nos han instalado la más cara de todas. Schindler viene cobrando 175 euros/mes por el mantenimiento DE CADA ASCENSOR. Hay que ver que tipo de cobertura nos facilita, pero en principio se supone que es como una especie de "todo riesgo", es decir, que cubren piezas, etc. Aún así, sigue siendo carísimo. Como bien dijo el administrador, podría conseguirse más barato, eso sí, que nos cubran las piezas sería conveniente.
Otra cosa que no deberíamos aceptar es la contratación del mantenimiento de los porteros automáticos durante el primer año ya que tienen una garantía de mantenimiento durante el primer año, por tanto, se trataría de un gasto innecesario.
PERSONALMENTE, y en base a la experiencia de otras zonas donde he vivido, debo decir que el no contratar conserje (ni tan siquiera 8 horas) me parece una equivocación. No olvidemos que un conserje controla la finca y ahora mismo aquello está sin ningún tipo de seguridad. El precio anual de 24.000 euros es más o menos el que se viene cobrando. Normalmente, contando impuestos, etc se suele pagar 1.900 euros al mes por un conserje (ojo, no quiere decir que él cobre eso) y por un horario incluso más dilatado.
En cuanto a los 8.000 euros de consumo de agua, el precio lo han calculado de manera estimativa, es decir, nadie sabe lo que vamos a gastar. No sabría decir si esta cantidad es un poco alta o no, y como gesto de humilda, prefiero no hablar de lo que no estoy seguro. Sí es cierto que la "acometida principal de la toma de incendios del garaje" supone un gasto elevado siempre.
Por cierto, menos mal que no tenemos placas solares porque aunque dicen que es un ahorro, de momento están cobrando unos 10.000 euros /año por su mantenimiento.
En resumen, debemos ELEGIR UN ADMINISTRADOR. No tiene porque ser ni el que se ha presentado hoy, ni el que venga mañana. Eso sí, hay que ver que es lo que Pinar ha firmado con el Administrador que viene mañana, si es que ha firmado algo. Si tiene un contrato firmado, me dá la sensación de que el primer año nos va a tocar quedarnos con él (queramos o no), y sino ya lo veremos. Normalmente los administradores que eligen las constructoras no son tan malos como pensamos, aunque yo soy el primero que no está de acuerdo con ciertos gastos del presupuesto que nos quieren presentar. Si no hay ninguna contratación de por medio, tambien tendríamos la opción de dejarle un mes y mientras vamos eligiendo a otro (así no nos quedaríamos sin rumbo).
A lo largo del tiempo vereis que todo es negociable, es decir, si por ejemplo algún servicio nos parece caro se le puede pedir al administrador que solicite una rebaja del 20% indicando que tenemos otra oferta mejor. Es algo que se suele hacer con frecuencia. Con el mantenimiento de ascensores suele ocurrir.
Bueno, mañana nos vemos. Os indico que posiblemente Pinar haga como el resto de constructoras y promotoras: no asistir. Normalmente se quitan de líos y mandan a un administrador. Eso no impedirá que nosotros tengamos claras las cosas y sepamos de que hablamos, así no se presentará ningún "sabio" pensando que a todo lo que él/ella dice la gente dará visto bueno sin más por falta de conocimientos específicos.