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Hipoteca

Actualizado 12/09/2004
435 lecturas acumuladas
9  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 10:08
Lo he sacado de http://www.notariado.org se trata de una consulta a esta web, por cierto, las consultas son gratuitas.

Pregunta acerca de: Subrogación en la hipoteca al promotor.

Estimados señores,

hace casi 2 años decidimos comprar una vivienda nueva, todavía a falta de construirse. Mientras tanto, firmamos con la empresa promotora un contrato (sin notario) por el cual nos comprometiamos a abonar una cantidad de dinero mensual hasta la fecha prevista para la entrega de la vivienda. La vivienda está gravada con una hipoteca en garantía de un prestamo hipotecario de 18 millones de Ptas a nombre la vendedora. En el contrato había también una clausola por la cual nos comprometiamos a subrogarnos en la posicion ocupada por la vendedora en lo referente a dicho prestamo hipotecario, comprometiendonos a asumir la condición juridica de deudor del mismo.

Mi pregunta es la siguiente: ¿es legal esta clausola de subrogación? Nuestra intención sería abrir una hipoteca nueva con otro banco, pero para ello nos quieren hacer pagar una serie de gastos que derivan de la cancelación del prestamo hipotecario actual a nombre de la vendedora. Qué podemos hacer?

Recientemente (10/10/2001) el Instituto Nacional de Consumo (INC) ha emitido un informe por el cual se informa que "Imponer al comprador de una vivienda nueva el préstamo hipotecario concedido por la constructora/promotora es abusivo y debe ser, por tanto, nulo. Las mismas consideración tienen las cláusolas del contrato que impongan el abono de los gastos de la cancelación del préstamo."

Atentamente,

Marco Sangiorgi

Respuesta:

Estimado Marco:
La situación que usted nos describe en la que el promotor constituye una hipoteca para financiar la construcción de viviendas y en los contratos provados firmados con los compradores les impone obligatoriamente la subrogación en ella es bastante habitual en nuestros días, ya que hasta fechas recientes, el coste fiscal de la subrogación era nulo, frente al de cancelación de la hipoteca y nueva constitución de otra, que presentan costes fiscales claramente superiores, sin contar con los mayores costes arancelarios notariales y registrales.
Sin embargo, desde el año 2000, la tributación de la cancelación de hipotecas se ha suprimido (salvo en el País Vasco, en que la exención se limita a ciertos supuestos), de manera que el promotor no tiene que soportar otros gastos por la cancelación de la hipoteca que los notariales y registrales, claramente reducidos doblemente, por tratarse de una operación financiera (reducción del 25% del arancel ordinario) y por afectar a vivienda (reducción de otro 25% adicional sobre el resto).
En cuanto al carácter abusivo o no de la cláusula, se trata de una cuestión discutible que debe ser resuelta por los Tribunales. En la actualidad aunque no hay ninguna sentencia firme de aplicación general que la prohíba, entendemos que tal cláusula podría estar incluida entre las abusivas a que se refiere el art. 10, V, 22 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que prohíbe "la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa correspondan al profesional", citando entre ellas "la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).".
El problema es que esta Ley, como todas no tiene aplicación retroactiva respecto de los contratos firmados con anterioridads a su entrada en vigor (5 de mayo de 1998), por lo que debería revisar este aspecto. Si su contrato fuera posterior, podría exigir del promotor que cancela su hipoteca y afronte los gastos correspondientes y si éste se negara, sería conveniente que acudiera a las autoridades de consumo.
Esperamos haberle sido útiles. Muchas gracis por su consulta.
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 10:30
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Compra de vivienda

Pregunta acerca de: Gastos. Cláusulas abusivas

Voy a comprarme un piso de nueva construccion.
Yo no quiero quedarme con la hipoteca que la promotora me ofrece porque puedo
conseguir condiciones mas ventajosas en otra entidad financiera.La promotora me dice
que no hay problema pero que tengo que asumir los gastos inherentes a la operación de cancelación de SU hipoteca, esto es notario,registro,impuestos,etc.La comision queda exenta. ¿es esto legal? ¿porque tengo que pagar unos gastos de una hipoteca que no es mía ni me voy a subrogar a ella? De momento, han aceptado no cobrarme la comisión de cancelación anticipada que ascendia al 1% pero en los demas gastos que son reales,ya que hay que liquidar a terceros, no estan dispuestos a pagarlos.
Si son Vds. tan amables y es cierto que no deben obligarme les agradecería su respuesta y si es posible cual es la ley o normativa que me ampara.
Atentamente. Pablo B.

Respuesta:

Estimado Pablo: Le remitimos a la consulta 25/03/00, en relación con el actual artículo 10.bis.22 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, redactado por la disposición adicional 1ª de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, que considera como cláusula abusiva, ``22. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación) , siempre que se cumpla el requisito inexcusable de que esta cláusula no haya sido ``negociada individualmente entre el vendedor y el comprador (artículo 10). Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 11:33
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Subrogaciones y novaciones de hipotecas

Pregunta acerca de: Comisión de subrogación

En primer lugar quiero agradecerles el servicio prestado .
Mi pregunta es la siguiente , a la hora de hacer una subrogacion me encuentro que la
entidad U.C.I.
me quiere cobrar el 4% de gastos de cancelacion , ya que el prestamo hipotecario que tenia
con ellos
era a interes fijo ,yo tenia entendido que con la ley de prestamos que entro en vigor en
Marzo del 1994 solo podian cobrar como maximo el 2,5% de gastos de cancelacion, que
sucederia si como mucho
yo les pagase ese 2,5% de gastos de cancelacion , Podrian ellos hacerme pagar el resto
hasta el 4%.
Muchas gracias .

Respuesta:

Existe no solo un pacto de todas las entidades bancarias sino también una norma del Banco de España que establece ese máximo que usted dice del 2,5%, pero solo para el caso en que la causa de la cancelación sea el traspaso del prestamo a otra entidad. En los casos en que se ha cobrado más, el BE h a obligado a devolver el exceso. Esto se aplica a los prestamos que están a interés fijo. Recuerde también que en el caso de que el prestamo qeu tiene sea a interés variable, la comisión máxima es del 1%. Espero haberle sido de utilidad
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 11:34
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Subrogaciones y novaciones de hipotecas

Pregunta acerca de: Costes de cambiar de banco

que vale cambiar la hipoteca de banco y si es posible?

Respuesta:

Los costes dependerán del importe pendiente de amortizar y son los siguientes:

a) Comisión de cancelación anticipada del Banco acreedor (máximo 1% del importe pendiente de amortizar si el tipo de interés del préstamo es variable).
b) Comisión de apertura del nuevo Banco, en su caso (libre).
c) Costes fiscales: Exento.
d) Honorarios notariales y registrales: Los fijados en los respectivos aranceles, con reducción del 50%.
e) Gastos de gestión: Los que cobre la gestoría del Banco.
Muchas gracias por su consulta.
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 11:37
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Subrogaciones y novaciones de hipotecas

Pregunta acerca de: Mejora de condiciones

He comprado una vivienda que el promotor ya la hbía hipotecado. Me
tengo que subrogar a esa hipoteca, pero como las condiciones son malas, me han dicho
que puedes subrogarte a esa hipoteca y luego hacer un traslado de esa hipoteca a otro
banco, que sale por unas 60.000 ptas ¿esto es cierto, o hay que volver a subrogarte, y pagar
otra vez todos los gastos?

Respuesta:

una fuerte reducción del 63% en escritura y registro, donde tampoco devengan el 16% de IVA. Aparte de eso, la novación es algo más barata que la subrogación, y además puede suponerle un cierto ahorro en comisiones bancarias. Para conocer el coste total, acuda con todos los datos a su Notario más cercano. Y, sobre todo, compare los costes totales de las dos alternativas (novación y subrogación), sumando los gastos de la operación y restando el ahorro derivado del nuevo tipo de interés que le ofrezcan las respectivas entidades. En algún caso puede resultar más interesante la novación con la misma entidad de crédito que una subrogación, aunque el interés sea algo más elevado que el ofrecido por otras entidades. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 14:09
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Subrogaciones y novaciones de hipotecas

Pregunta acerca de: Ventajas

He comprado una vivienda nueva a un promotor, dicha vivienda tiene constituida una hipoteca por importe de 20.600.000 pesetas, a los que deberé de subrogarme próximamente cuando me entreguen la vivienda. Las condiciones del préstamo suscrito por el promotor, en cuanto tipo de interés son bastante peores que otras que existen actualmente en el mercado, por lo que mi intención es cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria. Quisiera saber cuales son los gastos aproximados y por qué conceptos a los que tendría que hacer frente, aparte del 1% de gastos de cancelación, y que la otra entidad bancaria no me cobra ningún gasto por apertura ni estudio. Es necesario constituir una nueva escritura de hipoteca

Respuesta:

Estimado Luis: Si puede, lo más barato sería una subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, esto es, que su entidad se haga cargo de la hipoteca que grava la vivienda, mejorando sus condiciones. De este modo se ahorra una cancelación y una constitución de hipoteca. Los gastos de este tipo de subrogación son comparativamente pequeños ya que no devenga impuestos y la escritura tendría una fortísima reducción del 63%, en general. La propia entidad o su Notario pueden hacer un cálculo aproximado de lo que se ahorraría. Vea el apartado INFORMACIÓN PRÁCTICA, de esta Web. Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 14:11
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Cancelaciones

Pregunta acerca de: Cancelación de hipoteca. Aspectos generales.

Estimados Sres. Hace 3 meses he cancelado una hipoteca que tenía suscrita con una entidad bancaria por compraventa de primera vivienda de protección oficial. Les rogaría información, en relación a la inscripción registral de dicha cancelación, sobre los pasos preceptivos para ello. Destacaría cuestiones sobre, si procede o no documento notarial para ese acto, y sus posibles aranceles (% sobre cantidad) ; qué
documento debe aportar la entidad bancaria para certificar que se le ha satisfecho la
hipoteca, o si aquella debe comparecer mediante representante ; es obligado que el banco realice la gestión, como se me ha sugerido ; qué impuesto hay que tributar a la Hacienda Pública, en qué porcentaje, y si está sujeto a un plazo como la compraventa ; etc..., y todos aquellos extremos a los que Vdes. consideren imprescindibles dar respuesta y que haya omitido en mi petición.

Muchas gracias por su atención.

Respuesta:

Para cancelar formalmente el prestamo es necesario:
- otorgar escritura pública por parte del Banco acreedor, debidamente representado, al que se lo debe solicitar usted. La escritura se cobra por un arancel, que no es un porcentaje fijo sino decreciente, con una parte fija correspondiente a los folios (puede pedir prespueste en
cualquier Notaría aportando los datos de su hipoteca).
- posteriormente se debe liquidar el impuesto de Actos Juridicos Documentados (antes era el 0.5% de la responsabilidad total, pero actualmente está exenta de impuestos desde el 1 de Enero de 2001) )en le plazo de 30 días hábiles.
- finalmente se debe inscribir la escritura en el Registro.
No es en absoluto obligado que el Banco realice la gestión, la puede realizar usted o la gestoría que usted designe. Además a diferencia de lo que sucede al consituir la hipoteca, al Banco le es indiferente cuando y como se inscriba la cancelación. Tampoce es el banco el que debe elegir el Notario ante el que se hace la escritura, sino usted, que es quién lo va a pagar.
Gracias por su consulta
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 14:12
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Cancelaciones

Pregunta acerca de: Cancelación de hipoteca. Impuestos

¿es cierto que a partir del 1/01/2001 los gastos de cancelacion de una hipoteca que anteriormente a esta fecha solian ser de entorno al 1% a partir de la misma son 0? gracias

Respuesta:

Estimado Julio: A partir del 1.1.2001, las escrituras de cancelación de hipoteca están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esto supone un ahorro del 0,50% sobre la responsabilidad total garantizada por la hipoteca (no sobre la cantidad prestada). En términos puramente orientativos, calcule que normalmente se ahorrará alrededor de unas 8.000 pts. por cada millón del préstamo.
Confiamos en haberle sido de utilidad. Gracias por su consulta.
jun.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
12/09/2004 14:49
Otro enlace bastante bueno:

http://www.segurvivienda.com/financia/f_index.html

Un saludete a tod@s.
sep.-2008
807 mens.
Administrador

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