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Condiciones hipotecas y plazo de entrega

Actualizado 27/12/2003
1414 lecturas acumuladas
28  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
jun.-2003
48 mens.
Usuario Ocasional
27/09/2003 14:36
Hola a todos, ayer viernes estuvimos en la CAIXA informándonos de todas las condiciones, y que pasaría si nos vamos a otro banco.
Bien, el tema es:
Si nos quedamos en la Caixa, hay que pagar:
Subrogación 150 €
Escrituras 1700€
Es decir, redondeando, unos 2000 €


Ahora bien, si nos vamos a otro banco:
1% de cancelación sobre la hipoteca
Cancelación de la hipoteca en el registro mercantil 1000 €
Tasación del piso 300 €
Escritura de compraventa 1750 €
Escritura de nueva hipoteca 1700 €

Es decir, como podési ver, si nos vamos, a parte de pagar la cancelación, hay que hacer dos escrituras... y según parece esto es inamovible (lo de la cancelación)

Y para terminar, a la chiquita que nos atendió nos comentó que los pisos estarían para Diciembre, puesto que suelen llamr con 2 meses de antelación... y ya estamos en Octubre.

En fin, ... tendremos pisos para año nuevo.

Miguel
ene.-2003
57 mens.
Usuario Habitual
03/10/2003 14:46
En esto que comentas hay algo que no me cuadra:
En la Caixa las dos escrituras que tenemos que hacer, es decir, la compra-venta y la hipoteca, cuestas 1700€ y en otro banco 3450€. Es raro, ya que los notarios, registros, y gestorias, son aproximadamente igual en cualquier sitio, ya que los colegios profesionales tienen aprobadas unas tarifas, y el IAJD es exactamente el mism en todo Madrid, para nuestro caso un 0.4. Algo no me cuadra..........
jun.-2003
48 mens.
Usuario Ocasional
03/10/2003 16:10
Hola:
Las escrituras efectivamente tienen un precio fijo, pero en el caso de hacerlo en la caixa sólo habria que escriturar una vez, y en otro banco habria que hacer 2 escrituras.
ene.-2003
57 mens.
Usuario Habitual
07/10/2003 00:04
Gracias por la respuesta Miguel2005, aunque esta será una de las preguntas que les haga a los de la Caixa cuando nos llamen.
Un saludo y espero que podamos presionar algo a los de la caixa para que rebajen el diferencial.
jun.-2003
12 mens.
Usuario Circunstancial
  TININ
07/10/2003 15:33
TIENE RAZON MIGUEL,NOSOTROS TENDRIAMOS QUE PAGAR EL 1% DE CANCELACION CON LA CAIXA,TENDRIAMOS QUE HACER LAS ESCRITURAS CON LA CAIXA,Y PARA CAMBIARNOS DE BANCO,LEVANTAR LA HIPOTECA DEL REGISTRO(PUESTO QUE LA CONTRUCTORA YA LO HA HIPOTECADO,Y BIENE REFLEJADO EN EL CONTRATO)Y HACER NUEVAS ESCRITURAS.
NOS HAN TRINCADO BIEN.
jun.-2003
48 mens.
Usuario Ocasional
07/10/2003 15:39
si queréis más información sobre el ema de la subrogación...

http://www.ocu.org/map/src/34571.htm

Resuminedo viene a decir que si nos metemos en rollos de abogados, seguramente no paguemos la subrogación, pero... nos la jugamos a perder el piso

Saludos

Miguel
jun.-2003
10 mens.
Usuario Circunstancial
18/11/2003 12:47
Hola a todos:

Yo estuve hablando con el constructor, con Joaquín y me dijo que en ningún momento tenemos que hacer la hipoteca con la Caixa y, en caso de no realizarla no tenemos que pagar ningún gasto a esta entidad, según el acuerdo que él había realizado. Porque ahora, me hago una pregunta, ¿Qué pasa si La Caixa, después de estudiar cada uno de nuestros casos, no nos concede la hipoteca?¿Vamos a pagar dos veces también? No sé, yo me estoy informando del tema y la subrogación no es legal de un tiempo a esta parte, por lo que podríamos ir libremente a otro banco.
jun.-2003
48 mens.
Usuario Ocasional
18/11/2003 13:41
Hola
¿El constructor dijo eso? bien, si lo tomamos al pie de la letra, efectivamente no estamos obligados. Sólo hay que pagar la cancelación en caso de no hacerlos.
Por lo menos esa es la clausula que tenemos en nuestro contrato. Si no es tu caso, dímelo porque entonces puede ser de que haya distintos tipos de contrato

En el tema de la concesión de la hipoteca, la CAIXA (por lo que a nosotros nos afecta), nos comentó de que teniamos concedido, pase lo que pase, una cantidad, que era el 80% del valor de la compra del piso.

Si te falta más dinero (como en nuestro caso), entonces sí teníam que estudiar el caso, llevar papeles, etc, etc

En cuanto a la subrogación, volvemos a lo de siempre. No es legal, pero si queires evitarlo y salirte con la tuya, te tienes que meter en rollos de abogados..

Ya me dirás

miguel
ene.-2003
57 mens.
Usuario Habitual
18/11/2003 19:57
Hola jesusag, y a todos. Estoy de acuerdo contigo yo ya he preguntado en otros bancos y todos me dicen que no es necesrio subrogarse, ni pagar los gastos de cancelacion, lo unico que tienen que hacer antes es hablar con la caixa y el notario, para que el dia que tuvieramos que firmar con la caixa ellos cancelarian la deuda tanto con la caixa como con el constructor-promotor y hacer una hipoteca con ellos.

Ya lo he dicho, en el foro, creo. Si por ejemplo te toca la primitiva, y tienes el dinero y lo quieres pagar, nadie te puede obligar a que pagues la cancelacion de una hipoteca que ni siquiera te has subrogado.

Un saludo a todos y suerte.
jun.-2003
10 mens.
Usuario Circunstancial
27/11/2003 10:25
Hola a todos:

Tengo buenas y malas noticias sobre la hipoteca:

La buena es que si no subrogamos la hipoteca con la Caixa no tenemos que pagar el 1% por cancelación de la misma, pero (y ahí está lo malo), tendríamos que pagar todos los gastos de hipoteca de apertura, escritura, cancelación del préstamo hipotecario, etc. a la nueva entidad. Esto, según el director de la Caixa puede ser una diferencia de unos 4.000 € y tardaríamos en amortizarlo, según mis cálculos entre 10 y 15 años.
jun.-2003
48 mens.
Usuario Ocasional
27/11/2003 15:21
Hola jesusag
Me parece que, o te has confundido, o te estás contradiciendo:
por un lado dices que:
"si no subrogamos la hipoteca con la Caixa no tenemos que pagar el 1% por cancelación de la misma"
Pero por otro lado comentas que
"tendríamos que pagar ... cancelación del préstamo hipotecario"

¿a qué te reiferes con la cancelación del préstamo hipotecario?

Miguel
jun.-2003
18 mens.
Usuario Circunstancial
27/11/2003 17:46
hola chicos, el tema es muy sencillo.

SUBROGACIÓN DE LA HIPOTECA LA CAIXA:

* NO PAGAS COMISION DE APERTURA DE LA HIPOTECA
* REALIZAS LA COMPRAVENTA EN UNA SOLA ESCRITURA
* LOS GASTOS DE ESCRITURACIÓN SON MENORES.
* PUEDES SUBROGARTE Y HACER MODIFICACIONES EN LAS CONDICIONES HIPOTECARIAS( PLAZO, INTERESES Y AMPLIACIONES DE CAPITAL)

CANCELACIÓN HIPOTECA DE LA CAIXA. REALIZAS UNA HIPOTECA CON OTRA ENTIDAD:

* 1 % COMISION CANCELACIÓN QUE TE COBRA EL BANCO ( PUEDE SER QUE CONSIGAS QUE TE LO PERDONE)
* GASTOS DE CANCELACIÓN DE ESA HIPOTECA ( NOTARIA, REGISTRO Y GESTORIA)
* GASTOS CONSTITUCIÓN NUEVA HIPOTECA ( COMISIONES DE APERTURA, ETC....)
* REALIZAS 2 ESCRITURAS, LA DE COMPRA DEL PISO Y LA DE LA NUEVA HIPOTECA, LO CUAL SUPONE EL DOBLE DE GASTOS EN LA NOTARIA, EN EL REGISTRO Y EN LA GESTORIA)
* LO BUENO ES QUE PUEDES PACTAR CONDICIONES MEJORES CON OTRO BANCO, YA QUE LA CAIXA ACOSTUMBRA A SER CARA.

ESPERO HABER AYUDADO.

UN SALUDO




ene.-2003
57 mens.
Usuario Habitual
27/11/2003 20:52
Lo que dices en tu mensaje de que realizas la compraventa en una escritura, supongo que te refieres que el contrato de compraventa y el del credito hipotecario es todo en uno . Aunque creo que la mayoria de nosotros tendra que pedir ampliacion, y eso creo que no va en la misma, aunque no lo se seguro. Si es solo una escritura, claro que son menos gastos, es decir los de una escritura, no de dos.

Si te subrrogas no puedes cambiar plazo, interes ni capital, puesto que eso seria una novacion, y por eso tambien tienes que pagar.

Yo aun estoy esperando a que nos llamen, que sera el momento de hablar con ellos de condiciones, plazos, ampliaciones, etc.

Espero que se porten bien con nosotros, ya que a mi no me gustaria cambiarme, aunque ya tengo una oferta mejor. E+0.75, y el resto de condiciones igual.
nov.-2003
3 mens.
Usuario Circunstancial
  sdon
27/11/2003 21:07
No soy de esta promoción sino de la contigua, como mi promoción no está por aquí me he pasado un rato por
esta a ver que tal ivan vuestras obras. Como veo que estais con el tema de la hipoteca os adjunto información
que he ido elaborando para evaluar mi decisión. Espero que os sirva de ayuda.

Para explicarlo mejor voy a analizar tres casos:


Para todos los casos utilizaré los siguientes supuestos:
Precio de compra = 170.000
Hipoteca a subrogar = 136.000

Caso 1: Subrogación
Gastos subrogación
- comisión subrogación 150 (la pone el banco)
- notaría 270
- gestoría 30
- registro 120
Total 570€

Gastos Compra (no incluyo el IVA)
- AJD 850 (1% s/precio de compra si > 180000€ ; 0,5% s/precio de compra si < 180000€)
- notaria 510
- registro 316
- gestoria 280
Total 1.956€




Caso 2: Subrogación con ampliación de capital
Supuesto: Ampliación de 15.000€
< Todo lo del caso 1 mas >
Gastos ampliación hipoteca
- AJD 75 (1% s/precio de compra si > 180000€ ; 0,5% s/precio de compra si < 180000€)
- tasación 250
- notaría 330
- gestión 130
- registro 150
Total 935€

Caso 3: Cambio de entidad
Supuestos:
valor vivienda: 170.000
hipoteca por: 136.000
responsabilidad hipotecaria: 150% del capital
--- > Este porcentaje lo pone el banco OJO
HAY QUE PREGUNTARLO EN CADA CASO, puede
llegar hasta el 250% !!!

Supongamos que la comisión de cancelación del banco no la pagas, ya que la opción sería
no subrogarte, con lo que no podemos pagar una comisión sobre un préstamo que no hemos suscrito.

Gastos Compra (no incluyo el IVA)
- AJD 850 (1% s/precio de compra si > 180000€ ; 0,5% s/precio de compra si < 180000€)
- notaria 510
- registro 316
- gestoria 280
Total 1.956€


Gastos cancelación registral - Tampoco hay obligación de pagarla ya que la hipoteca es del promotor,
pero la realidad es que suelen obligarte.
- AJD 0
- notaría 430
- gestoría 380
- registro 280
Total 1.090€

Gastos Hipoteca nueva
- AJD 2040€ (1% s/responsabilidad hipotecaria si > 180000€ ; 0,5% s/responsabilidad hipotecaria si < 180000€)
- comisión apertura 0 (depende del banco, bankinter 0,3%, patagon 0%, ing-direct 0%)
- tasación 250
- notaría 550
- gestión 300
- registro 320
Total 3.460€



Resumen:
Caso 1: Total gastos = 2.526€
Caso 2: Total gastos = 3.461€
Caso 3: Total gastos = 6.506€


¿Qué conviene hacer?
Aunque a priori parezca que el Caso 3 es el menos favorable, en realidad no lo es. Todo depende de las condiciones
que ofrezca el banco. Veamos un ejemplo:

Banco 1 (el de subrogación)
Diferencial: Euribor + 0.9
Plazo: 30 años

Banco 2 (Por ejemplo Patagon, o ING-Direct)
Diferencial: Euribor + 0,49
Plazo: 30 años


Analicemos el Caso 3:
Banco 1 Banco 2

Capital solicitado = 136.000 136.000 + (6506-2526) = 139.980
Cuota = 596€ 582€


Como vemos es más favorable en el Caso 3 ir al Banco 2. El secreto está en añadir al capital de la hipoteca
la diferencia de los gastos entre ambas operaciones. Según este supuesto el Banco 1 sólo sería más ventajoso
si bajase el diferencial de 0.9 a 0.7.

En cuanto a la cuota, lo mejor es ajustarla (variando el plazo) a la cifra que más se acerque al límite de desgravación fiscal (9.000€ si sólo trabaja un miembro y 18.000€ si son dos), aunque siempre existe la posibilidad de cancelar parcialmente a final de año la cantidad necesaria para llegar a esa cifra.

También hay que valorar otras condiciones para elegir banco:
- Comisiones por cancelación parcial
- Comisiones por cancelación total
- Comisiones por novación
- Existencia de techo/suelo en el interés.
- Existencia de un tipo de arranque
- ...


Siguiendo este modelo de cálculo podreis tomar la decisión más acertada desde el punto de vista económico. Aunque
hay otros aspectos a tener encuenta y que no son facilmente valorables:
- Condiciones de la cuenta que te van a obligar a abrir (comisiones de mantenimiento, gastos de correo, ...)
- Nº de productos que te obligan a suscribir (seguros, visa, planes de pensiones, ...)
- grado de satisfacción
- trato
- ...


Un saludo a todos.


jun.-2003
10 mens.
Usuario Circunstancial
28/11/2003 11:44
Hola Miguel2005

Estuve ayer hablando con el director de la Caixa y, efectivamente, es una contradicción que no te subroges al crédito hipotecario y tengas que pagar cancelación por el mismo, pero es que el piso está hipotecado por el constructor, ya que, al ir a realizar el edificio, pidió un crédito hipotecario por el importe que necesitaba y, por tanto, ese crédito hipotecario está registrado. También es cierto que esa cancelación debería corresponder al constructor, que fue el que realizó la hipoteca.
sep.-2008
809 mens.
Administrador
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