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Liquidacion de la zona comercial

Actualizado 20/02/2006
1112 lecturas acumuladas
39  mensajes123Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
dic.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
13/02/2006 08:33
Buenos días,

seguramente todos hemos recibido la carta en la que se nos cuenta lo de la hipoteca, ¿os habeis fijado en estas frases?

"La liquidación de la zona comercial se efectuará una vez finalice la promoción de Las Tablas. Si existe algún saldo a favor del socio se devolverá en ese momento" -- > Traducción: Que nos dejeis en paz hasta que entreguemos Las Tablas pero que ni de coña hay saldo a favor

"La liquidacion de la zona comercial no puede cerrarse hasta el fin de las obras de las tres promociones. En la liquidación estimativa a fecha actual, la liquidación de la zona comercial arroja un saldo ajustado, por lo que no pueden por el momento garantizarse el cobro del saldo a ingresar en la cooperativa ......." -- > ¿Que después de vender casi 90 plazas de garaje y 5 locales no va a sobrar nada? PERO DE QUE VAN

Y la última frase ya es de monólogo del club de la comedia "Se va a intentar que Dragados compense económicamente por los retrasos de la construcción que les sean achacables" -- > ¿Y de quien va a ser la culpa?, si nunca ha habido problemas en la obra .........

ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
13/02/2006 09:47

El mismo susto me dí yo al leerla.

Pero hice una serie de números, Basícamente se trato de tomar la estiamción que hicieron en la reunión de junio. Y suspuse que lo de presupuesto ajustado significabea que ahora estambamos tomado por servido( es decir, a cero apra repartir).

Tuve en cuenta el descontar el local ya vendido. Y con el resto obtuve que, en caso de que se vendieran ahora las cosas que quedan pendientes, se recuperaría más o menos un 50-60% de lo invertido en la zona comercial ( incluido IVA).

Así que el dinero está ahí, pero en forma de bienes, y honradamentes, incluyendo el tema del crematorio y demás me parece dificil que se terminen de vender el resto de cosas. Con lo cual imagino que en esta priemra liquidación nos daremos con un canto en los dientes si nos devuelven 6000 eur. Y que má adelante, se ira vendiendo el resto.

En cuanto a la reclamación a la cosntructora... La redacción me dice que como mucho pagarán los intereses del prestamo promotor (unos 60 000€ para la 31.3, 110000 pàra las retrasadas, 31.3 y 26.11). Pero daros cuenta que esto es el chocolate del loro ya que son plazas de garaje o 500 eur por persona contando a las tablas. Que nadie duda de que es un dinero, pero en comparación con 36000 es poco.

Todo esto es sobre la base de que actualmente no tengan nada, pero en su momento hice ucnetas y me salia más o menos que algo si que tendrán ya.

En cualquier caso, yo empiezo a seguir los consejos de otros vecinos, y hago planes como si, ahora, no devolvieran nada. Ya veré mas adelante.

Y me animo con lo que me dice mi padre cuando me preocupo. "Anda hombre, a ver... ¿Cautno te cuesta, con todo la casa? yo le digo XXX XXX €, y me dice ¿Te parece caro?, No ya como están ahora los precuios, sino de por sí, te parece caro como te la han echo?.

(Ya sé que es autocomplacerse, pero estoy cansado y prefiero tener ilusión que preocupaciones. Total al final me voy a llevar lo mismo)
dic.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
13/02/2006 10:47
alyaner,

si me hubieran dicho que el piso costaba 3 millones más seguramente todos nosotros hubiéramos seguido en la promoción, lo que no puedes hacer es hablar de 6 millones invertidos en locales que seguramente generen 2 de beneficio y que ahora tengamos una pérdida de 3.

Aqui nadie regala nada, y el argumento de tu padre es el mismo que me dice el mio, pero siempre le contesto que para acceder a estas viviendas hemos tenido que acreditar unos requisitos económicos que hace que esos 3 millones sea la diferencia entre amueblar o no la casa.

Saludos.
Avatar ACM
jun.-2004
55 mens.
Usuario Habitual
  ACM
13/02/2006 10:49
Buenos días a todos,

No he podido evitar reirme al ver vuestro mail porque a mi se me quedo una cara de tonto al leer los párrafos que dice Cobitos que no veas...Es de coña.

Yo al comienzo era de la opinión que decía el padre de Alyaner...pero si la casa sale tirada de precio...que suerte...Pero me parece ya un abuso. Proponen a los cooperativistas la compra de locales comerciales a un precio superior al que realmente se ha vendido después ; el precio de venta al que vamos a adquirir la segunda plaza de garaje es superior al que se prevé vender el resto...Que ventajas tenemos nosotros que somos los dueños? Vamos a pagar un precio superior al que pagan terceros? No me parece lógico.

Tampoco me parece lógico que digan que se intentará que DRAGADOS pague una penalización. O existe una clausula de penalización por retraso o no existe. Y si existe tiene que estar estipulado el máximo de penalidad al alcanzar cierto número de semanas o meses. Si no hay una clausula de penalización, a mi que me perdonen, pero una empresa/cooperativa con cierta experiencia en la construcción no deja que pase eso, simplemente...por cubrirse las espaldas antes las quejas de los socios.

Y por último...perder 36.000€ por cooperativista? Sin explicación alguna como llevan desde el comienzo? Yo sinceramente llevo pensando un tiempo en que lo mejor que podemos hacer, una vez firmadas escrituras, es pedir una auditoria externa. No me creo que una casa con un coste de 95.000 € tenga un desvío de 36.000€. Estamos hablando de edificación, viviendas, no es obra industrial en Alaska que no sabes que te encuentras al excavar...

Lo único que deseo es que esto acabe ya. Que finalicen a lo largo de la semana(...) y pidan las licencias.

Que tengais buen lunes.
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
13/02/2006 12:10
Si lo sé. Si se trata de intentar animarse, buscar el lado bueno, porque si no, me corto las venas.

Porque honradamente:

La penalización a dragados la veo casí inviable, porque a ver como justificas que es cosa de dragados y no del arquitecto, desvios de líneas, etc.

El coste de las plazas de garaje, será el mismo para todo el mundo, aquello fue una estimación que pretendia contemplar qel que no se venderían todas las plazas para la fecha. ( Así lo entendí yo).

Y lo cierto en cuanto a la perdida de 36000 es que, cobraremos algo (imagino que 5-10 mil €), otra parte no la perdemos, pero a saber cuando la recuperamos (hasta los 22 mil), y la otra podemos cojer las cuentas y la certificación final de obra, Y ver por donde se ha aumentado el gasto.

Porque la auditoría externa ya existe, y aun recibiendo las escrituras, aun continúan gestionando lo que quede de plazas de garaje y locales para vender.

Personalmente como no creo que ahora pueda hacer nada con liquidicaciones. Creo que debo de preocuparme de las cosas en las que pueda influir y que realmente me van a afectar a vivr más tranquilo verase: las humedades de mi casa, tener a tiempo la cocina, buscar ofertas de hipotecas para negociar con cajamadrid.

Y en el resto de cosas intentar animarme.

Avatar ACM
jun.-2004
55 mens.
Usuario Habitual
  ACM
13/02/2006 13:06
Que no vamos a ver nada de la liquidación ahora, si lo tengo claro!!

Pero efectivamente mejor mirar el lado positivo.

Como piensas negociar la hipoteca con cajamadrid si estamos obligados a subrogarnos? O estás considerando la opción de la cancelación del crédito?

Yo me casé en septiembre del año pasado (cuando debían haber terminado) y ya lo unico que quiero es que por fín acaben. Lo demás...pues sinceramente, cuando recibo cartas como esta última o como la que recibimos en junio pasado informando que las obras iban en fecha...pues eso...impotencia. Pura y dura. No siempre se puede ver el lado positivo!!
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
13/02/2006 14:01
Sí, tengo ya valorado el coste del cambio con la cancelación, el cual es mucho menor al que me pensaba.
No tengo aqui los numeros exactos, pero venian a ser unos 2100 eur.

Y si que hay entidades que te dan ofertas mejores, especialmente si empiezas a tratar tema de cantidad y plazo.
ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
14/02/2006 08:29
Ellos no cobran m´ñas sino que dan directamente la opción de pagar el IVA y la provisión de escrituración dentro de la hipoteca. Esto normalmente no se hace y hay que tenr el dinero en efectivo, o bien negociar con elbanco par que te lo dé.
En ese sentido es una ayuda, aunque hay cosas como el IVA restante que, en caso de que se constituyera la hipoteca no debiera pagarse hasta la escrituración. Y ellos plantean ahora que debería pagarse directamente.
jun.-2004
631 mens.
Usuario Muy Frecuente
14/02/2006 09:16
Por cierto ¿se sabe para cuando narices vamos a hacer la segunda visita? porque mucho me temo que hasta que no se realice y se terminen de arreglar los desperfectos, Dragados no entregará la obra con lo que se seguirá retrasando la petición de las licencias y el verano se echará encima....y entonces terminarán por darnos la casa en Septiembre.
¿Se puede entregar la obra antes de que se realice la segunda visita y arreglen los desperfectos que queden?
dic.-2004
289 mens.
Usuario Habitual
14/02/2006 09:54
BlackHawk®,

conozco gente que no hizo ninguna visita para ver desperfectos y los vieron cuando ya estaban viviendo.

Entiendo que no es obligatorio, si pasa la calificación definitiva y la licencia de ocupación quiere decir que se puede vivir y en esos trámites nosotros no intervenimos.

De todas formas, espero que os llamen pronto para ver si se solucionaron los fallos o para que veáis el estado de vuestras viviendas antes de la entrega.

También creo que está complicado que Dragados entregue la obra a mediados de este mes (es decir, YA) porque parece que falta todavía.

Saludos.
jun.-2004
631 mens.
Usuario Muy Frecuente
14/02/2006 10:12
Mucho me temo que tendrás razón, aunque por lo que se ve han adelantado bastante estas 2 últimas semanas, lo mismo terminan antes de que acabe el mes, aunque por ene-esima vez incumplan sus compromisos.
jul.-2004
57 mens.
Usuario Habitual
  LIAB
14/02/2006 17:57
Hola vecinos.

Teniendo en cuenta la carta recibida después de la reunión de Junio de 2005,
si miramos el cuadrante donde vienen las previsiones de la zona comercial:

Ventas de zona comercial hasta la fecha actual................ 4.193.212€
Aportación de 21,81% para vivienda (no recuperable)........ -1.659.546€
-----------------------
+2.533.666 dividido entre 226 socios = 11.210€

Y esta cantidad es la valoración a fecha de Junio. Actualmente se han vendido mas locales y
puede que alguna plaza de garaje.

En esta misma carta hacen una estimación de ingresos totales una vez vendido todo: 10.800.000€.
Con lo cual la cantidad a recuperar sería de 5.946.861€ dividido entre 226 socios = 26.313€ (4.348.205pts.) cada uno.

Resumiendo no entiendo la carta que habéis recibido, que dice que la liquidación de la zona comercial en fecha
actual arroja un saldo ajustado, según sus cuenta como mínimo seria un saldo positivo de 2.533.666€ (en Junio-05).

Y no debemos conformarnos con decir que aunque no recuperásemos nada de lo aportado, la vivienda seguiría siendo barata,
por que esto me parece un atraco y yo quiero las cuentas claras hasta el último céntimo.

Bastante hicimos con tragar con la obligación de comprar locales comerciales para acceder a una vivienda protegida,
cuando esto es totalmente ilegal.
Avatar csj
feb.-2006
2 mens.
Usuario Circunstancial
  csj
14/02/2006 19:58
Hola.

Supongo que estos calculos estamos hablando de ganancias. Por que si pagamos 36.000 euros por los locales y recibimos 26.000... menudos ladrones.

Por cierto los 4.147 euros que hemos pagado para cancelar la diferencia sobre la constituida, me han dicho en la cooperativa, que ese importe va para la casa por lo cual se podra declarar a hacienda,,, verdad?

¿Alguien ha cogido la hipoteca ampliada?

Gracias y saludos
jun.-2004
631 mens.
Usuario Muy Frecuente
14/02/2006 20:08
Se deduce que si no te acojes a la hipoteca cualificada y no avisas para pagar el resto que falta a pagar de la vivienda pues directamente te acojes a la hipoteca ampliada.

En cuanto a los números, cada cooperativista ha pagado en torno a 33.000 euros por la compra de locales y plazas de garaje sobrantes. De la parte vendida y según los números que aporta Liab, el importe obtenido por venta se acercaría al 40% de la zona comercial + plazas de garaje y como sabemos aún quedan locales en la 31.3 y todos los de la 26.11 más un sinfin de plazas de garaje, y creo que es más de un 60% lo que aún queda por vender, de todas formas escribo de memoria, esta noche si puedo repasaré el acta de Junio e intentaré hacer esos cáculos.

Salu2.

ene.-2004
791 mens.
Usuario Muy Frecuente
15/02/2006 09:49
Liab:
Yo entendí que se recuperaría el 21.81% si se vendian sobre las previsiones de 10.800.000€ y que en ese momento se andaba en negativos.
Es decir, yo creia ( no tengo aqui el acta de la reunión)
que los numeros serían:
Estimación de ingresos a mayo de 2006: 10.800.000 €
Dinero a repartir entre socios: +(78.19%*36012€*226)=6.363.772 €
Coste extra de las edificaciones con respecto a precio de módulo: 10.800.000-6.363.772=4.436.227€

Con lo cual con lo vendido hasta el momento actual se tendría:
Vendido= +4.193.212+1.600.000( del local a mercanova, estimación no me acuerdo del dato)
Costes extra de edificación: -4.436.227
Saldo neto actual:1.356.984
Saldo neto actual líquido por cooperativista:6.004€
Pendiente de venta:5.006.788€
Pendiente de venta por cooperativista:22.153€

ESTOS NUMEROS SON ESTIMACIONES A OJO. Hay que tner en cuetna que seguramente se hay vendido alguna plaza más de garaje, y que tambien haya habido otros sobrecostes.

En cuanto al número que más llama la atención que es el de
"Costes extra de edificación: -4.436.227"

Hay que tener en cuenta que parte de él es lo que se esperaba cobrar por subida de módulo que era esperable, es decir más o menos un 6% del valor de la casa. (lo estimo en 1.800.000€) con lo que se hubiera recuperado casi la totalidad del dinero aportado para los locales. Aunque en realidad se hubiera pagado dentro del valor de la casa.

De todas formas lo que han hecho peor ha sido la forma de explicarse e informar. Ya que estan dando una imagen turbia.


sep.-2008
807 mens.
Administrador

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