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Juanfdezmes
21/06/2022 12:27

Riesgo tipos de interés

143 lecturas | 3 respuestas

Estimados vecinos, 

Me gustaría trasladaros una preocupación que tengo desde hace unas semanas. Como ya sabéis, la situación macroeconómica del mundo en general y de España en particular presenta bastantes grietas que llevan a tener que replantearse las inversiones o compras importantes como nuestra casa sin una visibilidad clara de lo que va a ocurrir en el mercado.

Menciono 2 de algunas de estas grietas: (1) la inflación, ya estamos viendo cómo el resto de viviendas de The Valley 2 están subiendo bastante, (casi un ~10% desde marzo); y (2) ahora los tipos de interés, el Banco Central Europeo ya está empezando a subir los tipos de interés y eso se ve reflejado en el Euribor que es la principal referencia para los tipos de interés hipotecarios, en diciembre veíamos una hipoteca a tasa fija de entre 0.7%-1% y ahora se están viendo alrededor del 3% (en sólo 6 meses!) 

Y aquí llega mi preocupación: si nosotros vamos a firmar un contrato de compraventa alrededor de septiembre pagando un 10% y luego el siguiente 10% a plazo hasta que terminen de construir (finales del 2024), ¿hasta dónde pueden llegar los tipos de interés de las hipotecas en ese periodo?? un 5%? un 6%? No tengo ni idea, ni nadie, lo que sí sé es que será mucho mayor de lo que venimos viendo los últimos años. En cualquier caso, es algo que no depende de nosotros, son lentejas; lo que me preocupa es que, según lo que tengo entendido, en los contratos de compraventa si finalmente un banco no te otorga la hipoteca o tú, propietario, no quieres porque no te interesa cerrar a un tipo de interés tan alto; todo lo que has puesto hasta el momento (20% + IVA) lo puedes perder

Entiendo que esto no tiene una solución sencilla, pero pensando un poco en voz alta, y aquí por favor sentiros libres de corregirme si véis que lo que digo no tiene sentido, creo que deberíamos hablar con Kronos, a través de Eduardo, o alguien más arriba incluso, para que podemos sentarnos con Sabadell (banco con el que tienen la hipoteca la promotora) para negociar desde ya la subrogación de la hipoteca, cubriéndonos así ante subidas del tipo de interés. Es muy probable que Sabadell no muestre flexibilidad si vamos dos o tres, pero creo que si nos presentamos un grupo considerable, podrían ser razonables… o no. Fijaros que hablo de subrogación, porque ya he intentado hablar con algunos bancos para ver si puedo fijar el tipo de interés hoy para dentro de dos años, y la respuesta es que, en operaciones tan pequeñas para ellos (la compra de una casa) no les compensa. Sin embargo, Sabadell ya tiene una hipoteca con la promotora (a un tipo bajo supongo) y sí o sí va a ganar dinero con la subrogación, lo que tenemos que pedirles es que fijen un techo del tipo de interés máximo.  

Otra opción que se me ocurre es, si no te conceden la hipoteca, o tú no quieres afrontar esa subida de tipos, es la posibilidad de revender a Kronos el 20% + IVA que has puesto hasta entonces a valor de mercado basándo la valoración en el precio medio del metro cuadrado construido de la zona de los últimos 2 años (por ejemplo).  Esto es algo que veo más complicado todavía. 

En cualquier caso, lo que tenemos que intentar a toda costa es eliminar el riesgo de subida de tipo de interés, bajo el argumento de que es un riesgo que NO podemos controlar nosotros y por tanto NO podemos asumir, al menos al 100%. 

Haced números y lo vemos, pero ¿y si subieran los tipos a un 5% o más y no conseguimos la hipoteca o directamente no queremos? 

Perdonad la extensión, pero creo que es un tema importante.

Quedo atento a vuestros comentarios. 

Un abrazo vecinos y que tengáis un muy buen día! 

Juan

 
J
Juanfdezmes
23/06/2022 16:39
Estimados,

Perdonad el goteo pero tengo novedades. He hablado con Eduardo y a día de hoy NO hay una hipoteca con Sabadell, la hipoteca la cerrarán 3-6 meses antes de finalizar la obra y por tanto se cerrará a un tipo de interés de mercado del momento. Por tanto mi primera idea se va al garete.

La otra opción es pedir incluir una cláusula en el contrato de compraventa, que de primeras NO la van a incluir , a no ser que la pidamos todos , diciendo dicha cláusula que en caso de que el banco no te otorgue la hipoteca tú puedas recibir hasta el 100% de lo ya aportado siempre y cuando lo justifiques.

Sigues teniendo el riesgo de subida de tipo de interés pero con esta cláusula lo peor que puede pasar es que si no te dan la hipoteca , te devuelven todo lo aportado.

Creo que deberíamos exigir todos esta cláusula llegado el momento de firmar.

Como lo veis?
 
J
Juanfdezmes
23/06/2022 12:14
Gracias por tu respuesta Cymar,

Efectivamente hay que ofrecerle algo a cambio a Sabadell (por cierto no tengo los datos, pero esto lo trataría de llevar de manera conjunta con Kronos); y ese algo a cambio es que nos comprometamos a subrogarnos a su hipoteca. Los bancos NO quieren cancelar hipotecas sino cobrar los intereses. Por otro lado, ya le pedí a Eduardo las condiciones hace un par de meses y no me las ha pasado. Creo que si conseguimos 10 propietarios mínimo podemos sentarnos a hablar con Kronos primero y luego con Sabadell. Por ahora, entiendo Cymar que os uniríais.

Gracias
 
Cymar
Cymar
23/06/2022 11:57

Buenos días Juan,

El tema que comentas es algo que nos lleva preocupando también desde hace un par de meses, cuando ya se le empezaban a ver las orejas al lobo con este tema. Efectivamente ahora nos enfrentamos a un escenario de incertidumbre total y lo que esta claro es que los que hemos tenido la "suerte" de reservar la vivienda antes de esta última subida de precios de casi el 10%, no nos salvaremos de los tipos de interés que se estén negociando dentro de un par de años.

No soy ningún experto y desconozco cómo funcionan las hipotecas de promotora, en su momento quise entender que la promotora negocia una hipoteca X con un banco para la financiación de la construcción, y que llegado el momento de vender esas viviendas, cada uno de los compradores tienen el derecho de subrogarse a esa deuda en lugar de buscar la hipoteca por su cuenta. Si esto es así, que como digo no lo tengo claro, sería fundamental conocer qué condiciones negoció Kronos en su momento con Sabadell, ya que (y aquí viene mi principal idea feliz) si hubieran negociado un tipo de interés fijo, entiendo que nosotros tendríamos la posibilidad de "rescatar" esa hipoteca y subrogarnos a ella, manteniendo un tipo de interés de hipoteca ligado al momento al que decidimos comprar la casa, y no al que haya en 2024.

Lo que está claro es que el banco no es "tonto", y si no tiene la obligación de darnos las mismas condiciones que ha negociado hace meses con Kronos, no las dará a no ser que por lo que sea le interese. 

En cualquier caso, nos quedaremos atentos también a este hilo para ver lo que pueden aportar otros vecinos que quizás dominen mejor la materia. Y por supuesto, si se hace algún tipo de actuación conjunta que tenga sentido, nos sumaremos a la misma. 

Un saludo!

P.D: Por cierto, entiendo que tenéis los datos de la oficina de Sabadell que lleva el asunto, a Eduardo se los pedimos en su día pero no hemos llegado a contactar. Creo que es la única oficina de Sabadell que hay en Colmenar Viejo.

 

Fin del hilo
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