POSIBLE CLAUSULA ABUSIVA EN EL CONTRATO

¿Son las condiciones de las hipotecas de Caja Madrid poco ventajosas?

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HOLA VECINOS, HE ESTADO LEYENDO EL TEMA DE LAS CONDICIONES DE LAS HIPOTECAS QUE "NOS OBLIGA" CAJA MADRID A ACEPTAR AL SUBROGARNOS, Y ME PARECEN MUY POCO VENTAJOSAS. EN CUANTO AL PRÉSTAMO DE LA PLAZA DE GARAJE LIBRE ME PARECE UNA PASADA EL TIEMPO DE LA MISMA (12 AÑOS), ASÍ COMO EL TIPO DE INTERÉS Y MUCHO MAS LO QUE SE DICE EN CUANTO A LAS PENALIZACIONES DE SU CANCELACIÓN. RESPECTO A LA DEL RESTO DE VIVIENDA, TRASTERO Y PLAZA, INDEPENDIENTEMENTE A QUE TODOS LOS BANCOS NOS VAN A QUERER ENCASQUETAR TARJETAS, SEGUROS Y DEMÁS PRODUCTOS, SEGURAMENTE MUCHOS DE NOSOTROS QUERAMOS PEDIR ALGO MAS DE DINERO PARA PODER AFRONTAR LOS GASTOS DE AMUEBLAR LA CASA, Y DE CUALQUIER REFORMA, Y SEGÚN SE DICE, EN ESE CASO LA AMPLIACIÓN CON CAJA MADRID, NO MERECE LA PENA. EN FIN, QUE ES MUY PROBABLE QUE MIRANDO EN OTRAS ENTIDADES PODAMOS OBTENER MEJORES CONDICIONES, PERO ESO SUPONDRÍA TENER QUE ASUMIR LOS GASTOS DE CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS DE CAJA MADRID.

LOGICAMENTE ESTA PRÁCTICA POR DESGRACIA ESTABA MUY GENERALIZADA, POR LO QUE EN DICIEMBRE DE 2006, ENTRÓ EN VIGOR LA LEY QUE A CONTINUACIÓN OS RESUMO EN SUS ARTÍCULOS ESENCIALES PARA NUESTRO CASO (DEDICADLE UNOS MINUTOS PUES MERECE LA PENA), QUE EN RESUMEN VIENEN A TENER POR ABUSIVAS LAS CLAUSULAS QUE IMPONGAN SUBROGARSE A LA HIPOTECA QUE TUVIESE CONCEDIDA EL PROMOTOR O CONSTRUCTOR.

TODO ESTO DEJA DE TENER VALIDEZ DESDE EL MOMENTO EN EL QUE SE ACEPTA LA SUBROGACIÓN, PUES AUTOMATICAMENTE ASUMES LOS GASTOS DE PENALIZACIÓN QUE SEAN INHERENTES A LA HIPOTECA A LA QUE TE SUBROGAS.

ESPERO HABERME SABIDO EXPLICAR BIEN, PUES TODO ESTO ME LO HA COMENTADO UN AMIGO QUE TRABAJA EN EL DEPARTAMENTO JURÍDICO DE UN BANCO, Y ESTO ESTA COMENZANDO A SUSCITAR MUCHAS RECLAMACIONES A LOS BANCOS.

SI HAY ALGUIEN QUE LO QUIERA CONTRASTAR, TIENE EL FUNDAMENTO LEGAL QUE ME HAN EXPLICADO MAS ABAJO, POR LO QUE VAMOS A TIRAR DE ESOS PRIMOS, HERMANOS, CUÑADOS ABOGADOS PARA QUE NOS DIGAN ALGO AL RESPECTO.


Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Artículo 10 bis

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso, se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional primera de esta Ley.

El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

2. Serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas abusivas. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el art. 1.258 del Código Civil y al principio de buena fe objetiva. A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor o usuario. Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá declarar la ineficacia del contrato.

3. Las normas de protección de los consumidores frente a las cláusulas abusivas serán aplicables cualquiera que sea la ley que las partes hayan elegido para regir el contrato, cuando el mismo mantenga una estrecha relación con el territorio de un Estado miembro del Espacio Económico Europeo.
Se entenderá, en particular, que existe un vínculo estrecho cuando el profesional ejerciere sus actividades en uno o varios Estados miembros del Espacio Económico Europeo, o por cualquier medio de publicidad o comunicación dirigiere tales actividades a uno o varios Estados miembros y el contrato estuviere comprendido en el marco de esas actividades. En los contratos relativos a inmuebles se entenderá, asimismo, que existe un vínculo estrecho cuando se encuentren situados en el territorio de un Estado miembro.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Disposición Adicional Primera. Cláusulas abusivas

A los efectos previstos en el art. 10 bis, tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:

22ª) La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:

b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
Con carácter general, era necesaria esta reforma proyectada, en tanto dirigida a evitar que se impongan al consumidor determinados gastos que, por su naturaleza, corresponden al vendedor (cláusula 22, letras a), c) y d), o determinadas estipulaciones en relación con la forma de pago consistente en la subrogación del comprador en la hipoteca del constructor/promotor de la vivienda (cláusula 22, letra b). La nueva redacción proyectada de la cláusula 22, b), se dirige a salvaguardar la libertad de elección del comprador a la hora de subrogarse o no en el crédito hipotecario concertado por el constructor o promotor de la vivienda, evitando que tal subrogación se le imponga directamente en el contrato o, indirectamente, mediante penalizaciones para el caso de que opte por no subrogarse.
En relación con ello, no obstante, el CES considera que no deberá entenderse como penalización, en el sentido de la proyectada cláusula 22, b), la exigencia al comprador de los gastos originados por cancelación de hipoteca, en aquellos supuestos en que el comprador, habiendo elegido libremente la subrogación en la hipoteca del constructor/promotor como medio de pago, posteriormente solicita la cancelación de la misma. En tales casos, la exigencia de estos gastos debe entenderse que forma parte de las consecuencias normales propias del derecho general de contratos, derivadas del principio general que obliga al cumplimiento de las obligaciones establecidas entre las partes (“pacta sunt servanda”).