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TODA LA VERDAD SOBRE LA INTENCION DE DAE

Actualizado 28/11/2004
1168 lecturas acumuladas
19  mensajes12Siguiente >
Autor
Tema
Fecha
nov.-2002
268 mens.
Usuario Habitual
  RoMa
26/11/2004 00:41
Hola a todos, hoy he estado en DAE a no firmar y me ha sorprendido el comportamiento tan correcto que tienen ahora las chicas, no se si es una nueva estrategia para captar firmas, je, je.
La verdad es que conmigo no se han portado nunca mal, quizá un poco secas, pero bueno...

La explicación que me han dado sobre la carta es la que hemos oído todos:

-"...es un paso previo para la calificación de la VPP que "posiblemente" necesitemos, porque no se ha conseguido la financiación que hay estipulada en el contrato y si tu tienes en el contrato 16 millones de hipoteca, te van a conceder 14 y el resto tendrías que pagarlo en efectivo, lo que no sabemos si va a ser factible (fragmento textual).

Yo le he dado la vuelta a la frase y he preguntado: -"Si no se firman las autorizaciones, ¿no se va a conceder la calificación definitiva?". A lo que me ha contestado que eso ella no lo sabía (¿sospechoso?).

He puesto la excusa de que no iba a firmar sin consultar antes el contenido de la carta, a lo que no me han puesto ninguna pega, ni siquiera cuando he dicho que me llevaba una copia. Es más, me han dicho que si desconfiaba, me podían poner firma y sello de la empresa (¿será que alguien se lo ha exigido ya?). También me han dicho que tenían mucha prisa y que volviera pronto a firmar. :-D
Otra cosa, tampoco me han puesto ninguna pega para darme el aval.

Total, que me he ido con la copia de la cartita, la conversación con DAE y una nota simple que pedí hace días (por recomendación de KAOS25, gracias por la sugerencia) a ver qué opinaba mi abogado y esta es la conclusión:

LA VPP (O DE PRECIO TASADO) tiene una característica especial que no favorece mucho a la promotora: el precio REAL de la obra es determinado por una entidad ajena a ellos, una especie de comisón de obra, es decir, tienen que demostrar hasta la última peseta de lo que les ha costado.

Ellos pidieron una hipoteca a Cajamadrid para construir y si ésta excedió del coste real de la obra, tendrán que devolver a Cajamadrid la diferencia. ¿Qué intentan hacer?, incrementar todo lo posible el precio REAL de la obra. Y la única manera que tienen es incrementar el precio del suelo actualizando el módulo al 2002.

¿En qué nos perjudica eso a nosotros?. En que nosotros tenemos una hipoteca fija con Cajamadrid, la cual se regularizará en un +-10% dependiendo del coste "real" de la obra. Si ellos "demuestran" que la obra les ha costado más debido al incremento del suelo, se lo quedarán ellos como gastos, en lugar de devolvérnoslo a nostros para que lo devolvamos a Cajamadrid a través de nuestra hipoteca.

Algunos han dicho por ahí que la obra les puede haber costado más dinero de lo que tenemos de hipoteca y podríamos tener que pagarles nosotros la diferencia (hasta el 10%). Si se diera ese caso, ¿tendría algún sentido que intenten incrementar el coste de la obra para que así tuviéramos que darles aún más dinero?... IMPOSIBLE, puesto que como máximo se podrían llevar el 10%, perdiendo el resto, puesto que lo tenemos fijado por contrato.

La única explicación es que sean ellos los que tienen que devolver dinero y por eso intentan incrementar el coste real de la obra, con la intención de NO DEVOLVERNOS hasta ese 10% para la hipoteca de Cajamadrid.

Si esto no le convence a alguien, le invito un día a revisar toda la documentación que he recopilado y a visitar al abogado que me asesora.

Otra cosa, sobre el tema de la calificación definitiva, los requisitos para obtenerla están estipulados claramente y POR SUPUESTO no tiene nada que ver la actualización del módulo que quieren conseguir a través nuestro. Creo que la ley la he puesto literalmente en algún mensaje del foro. La tengo en papel si a alguien le interesa.

Añadir también que la NOTA SIMPLE que solicité, solo sirve para comprobar que tu vivienda la tiene PPP en propiedad y tiene un cargo hipotecario de Cajamadrid que, coincide exáctamente con el importe de la hipoteca que figura en el contrato, menos los intereses devengados hasta la fecha de concesión de la misma (de ahí la diferencia económica que podáis ver).

Bueno, para terminar tengo que decir también que, hablando con el abogado sobre las consecuencias que podamos tener, éstas pueden ser impredecibles. Legalmente, si no firma el 100% de la gente, no incrementan el módulo y por tanto no se quedan con un duro nuestro de más. Pero me ha dicho que ñapas inmobiliarias las hay de todos los colores ; y que no nos extrañemos que de una forma o de otra, consigan actualizar el módulo o bien aplicar la subida solo a los vecinos que han firmado o cualquier otro chanchullo que puedan hacer. La única seguridad que podemos tener es estar unidos y confiar en que no haya resquicios legales por donde puedan darnos un palo.

Espero que las conclusiones os sirvan aunque, como siempre, habrá algunos que no acepten y den vueltas por todas partes, pero vuelvo a repetir que estoy dispuesto a dialogar en persona con quien quiera hacerlo.

Se me olvidaba decir que a la salida de DAE me he encontrado con vecinos que habían firmado y no sabían nada del foro ni de las reuniones. Yo les he dado la dirección y les he invitado a asistir, pero eso demuestra que hay muchas más gente de lo que pensamos que ha firmado la carta (más de 17 como apuntaban por ahí). De todas formas, yo sigo dispuesto a aguantar yo solo hasta el final y espero que alguien me acompañe.

Un saludo.
nov.-2004
278 mens.
Usuario Habitual
26/11/2004 02:50
Tranquilo que no estás solo y hay mucha gente que te apoya. Muchas gracias por tu mensaje, y ánimo a todos.
nov.-2004
54 mens.
Usuario Habitual
  ANMAL
26/11/2004 08:06
Roma, no digas que aguantas hasta el final que algunos "amiguitos" se sienten amenazados y te insultan.
nov.-2002
268 mens.
Usuario Habitual
  RoMa
26/11/2004 08:34
Se me ha olvidado comentar que las propias chicas de DAE me han dicho que no es necesario que firmen la carta todos los firmantes en el contrato, porque no es contractual, es una autorización independiente del contrato y les vale con un representante por vivienda.
Esto me lo ha ratificado el abogado y parece ser que no supone ninguna irregularidad a la que poder acogernos.

Lo que está claro es que el que no intenta no consigue nada y ellos están recopilando firmas por si pudieran conseguir justificar más coste por vivienda. Lo más probable será que se queden a medias y no consigan nada aunque no se puede descartar la trampa por algún sitio.
sep.-2004
171 mens.
Usuario Habitual
26/11/2004 09:17
No entiendo porque no necesitan la autorizacion de todos los firmantes, entonces si yo quiero vender el piso no se lo a nadie o que, explicamelo gacias
nov.-2004
32 mens.
Usuario Ocasional
26/11/2004 10:30
Gracias por tu información, roma. Ha sido muy esclarecedor todo lo que has dicho.
sep.-2004
357 mens.
Usuario Frecuente
  dulka
26/11/2004 10:45
Ayer llamé para ver si tenian mi aval el cual me dijeron que no lo tenian,pero si me recordaron que tenía cita y no había ido a firmar,lo cual respondí que avisé de que no iba a poder ir en su día,me dijo que me pasase cuando pudiera la comenté sobre las famosas cartas y les dije que si ellos eran los que estaban interesados en el cambio de modulo como no figuraban en ningun lado lo cual me comentóque en nuevos escritos pondrian sus datos porque lo estaba estudiando su gabinete juridico.
nov.-2002
268 mens.
Usuario Habitual
  RoMa
26/11/2004 10:54
En respuesta a la pretunta de fitoman de, "por qué no necesitan que todos los firmantes en el contrato autoricen la actualización del módulo", ciertamente si ellos no nos lo piden es es porque la Comunidad de Madrid no se lo exige. Desconozco lo que se tiene que cumplir legalmente en una autorización NO CONTRACTUAL para que sea válida, pero si lo están intentando hacer así, será porque piensan que lo pueden colar.
Pensando mal, pueden hacer de todo para presentar 350 autorizaciones, desde meter repetidas hasta hacer firmar distintas autorizaciones a cada miembro de una misma vivienda, yo que sé.
Pero vamos pensar bien y a confiar en que las sanciones por hacer eso sean inmensas y ni lo intenten o en que los organismos pertinentes revisen todas y cada una con lupa.
Yo al respecto estoy tranquilo aunque preparado para cualquier cosa.
nov.-2002
268 mens.
Usuario Habitual
  RoMa
26/11/2004 11:03
Lo que dice dulka es cierto. El que DAE ponga un sello en en el escrito en que nosotros "les autorizamos" a actualizar el módulo no significa mas que una señal de acuse de recibo por su parte.
Su gabinete jurídico sabrá que, mientras la carta no esté redactada a la inversa, por ejemplo: "DAE solicita al comprador a autorizar la gestión para la actualización del módulo", en cuyo caso les implicaría de algún modo, la simple firma de la carta por su parte no demuestra sino que lo han recibido conforme.
nov.-2002
138 mens.
Usuario Habitual
26/11/2004 11:22
Ante la posibilidad de que DAE pueda hacer "apaños" para presentar las 348 autorizaciones aunque no hayan firmado todos los vecinos, ¿no sería conveniente dejar constancia de alguna manera que no vas a firmar? ¿qué pensais?
sep.-2004
171 mens.
Usuario Habitual
26/11/2004 13:05
Roma dudo que puedan intentar hacer algo ilegal con las firmas como firmarlas ellos podria incluso ser falsedad en documento publico y eso si que legalmente es un gran marron de dificil solucion para quien lo comete, asi que por esa parte estoy tranquilo pero lo de firmar los 2 alguien deberia asesorarse creo yo no?
nov.-2004
129 mens.
Usuario Habitual
26/11/2004 14:43
Roma dixit: “LA VPP (O DE PRECIO TASADO) tiene una característica especial que no favorece mucho a la promotora: el precio REAL de la obra es determinado por una entidad ajena a ellos, una especie de comisón de obra, es decir, tienen que demostrar hasta la última peseta de lo que les ha costado.”

La VPP ni favorece ni deja de favorecer a la promotora, su característica principal es que tiene un precio máximo de venta, módulo, que varía en función de la ubicación del terreno, por encima del cual no se pueden vender las viviendas. El precio real de la obra, tanto en vivienda protegida como libre, no viene determinado por ninguna entidad, comisión, ni nada por el estilo, se fija en una negociación entre promotora y constructora y viene reflejado partida por partida en el llamado contrato de obra. Respecto a lo que comentas de demostrar las cantidades invertidas en la obra, la promotora no tiene que justificar a nadie el coste total de la obra. En algún caso, depende de la entidad financiera, pueden exigir a la promotora que justifique documentalmente con facturas o certificaciones de obra u otros de análoga naturaleza la realidad del pago a efectuar previo a la disposición de fondos con cargo al préstamo hipotecario en el tramo destinado al pago de obra y nunca por la parte pendiente a subrogación que se dispone libremente.

Roma dixit: “Ellos pidieron una hipoteca a Cajamadrid para construir y si ésta excedió del coste real de la obra, tendrán que devolver a Cajamadrid la diferencia. ¿Qué intentan hacer?, incrementar todo lo posible el precio REAL de la obra. Y la única manera que tienen es incrementar el precio del suelo actualizando el módulo al 2002.”

Tanto en promociones de vivienda protegida como de vivienda libre el importe del préstamo hipotecario no depende del coste de la obra si no que viene fijado por el valor de tasación del conjunto de la promoción. Sobre ese valor de tasación, que en caso de la vivienda protegida viene limitado por el módulo con que ha sido calificada, el banco concede una hipoteca por un importe máximo que se determina aplicando un coeficiente, normalmente del 80 por ciento para primera residencia y entre el 60 y el 70 por ciento en segunda, a ese valor de tasación. Es decir que por mucho que DAE subiera el coste de la obra Cajamadrid no les concedería ni un euro más. Sin embargo si se consiguiera aplicar el módulo del año 2002 el valor de tasación y por tanto el importe máximo de financiación subiría en una cuantía igual al 80 por ciento, al tratarse de primera vivienda, de ese incremento de módulo o precio máximo de venta a través de una segunda hipoteca ya que al tratarse de un préstamo protegido no es posible realizar modificaciones en ese aspecto.

Roma dixit:”¿En qué nos perjudica eso a nosotros?. En que nosotros tenemos una hipoteca fija con Cajamadrid, la cual se regularizará en un +-10% dependiendo del coste "real" de la obra. Si ellos "demuestran" que la obra les ha costado más debido al incremento del suelo, se lo quedarán ellos como gastos, en lugar de devolvérnoslo a nostros para que lo devolvamos a Cajamadrid a través de nuestra hipoteca. “


A nosotros, habiendo insistido en el tema hasta la saciedad, no nos perjudica en nada ya que nunca podrían subirnos el precio por que en la propia autorización lo reflejamos como condicion sin equa non para dicha actualización de módulo. La hipoteca actual de nuestras viviendas cuyo importe viene estipulado en el cuadro de reparto de responsabilidad hipotecaria que se adjunta a la escritura de división horizontal no puede variar nunca y menos por vicisitudes como el coste real de la obra, gastos en que pudiera incurrir DAE u otros análogos. La variación del +/- 10% que refleja el contrato se refiere a la diferencia entre ese importe de hipoteca que figura en contrato como pago final a la promotora y el préstamo finalmente obtenido por ésta para nuestra vivienda. Diferencia ésta que en el momento de escriturar la vivienda se debe liquidar bien por parte de la promotora si fuera un préstamo mayor o por nuestra parte si resultase menor.

Roma dixit: “Algunos han dicho por ahí que la obra les puede haber costado más dinero de lo que tenemos de hipoteca y podríamos tener que pagarles nosotros la diferencia (hasta el 10%). Si se diera ese caso, ¿tendría algún sentido que intenten incrementar el coste de la obra para que así tuviéramos que darles aún más dinero?... IMPOSIBLE, puesto que como máximo se podrían llevar el 10%, perdiendo el resto, puesto que lo tenemos fijado por contrato. “

Al haber firmado un contrato de compraventa con precio cerrado, el precio es independiente del coste final de la obra y no puede variar por ningún concepto. Por otro lado ningún promotor en su sano juicio querría aumentar el coste de una obra ya que, insisto, nunca lo podría repercutir a los clientes si hubiera vendido con precio cerrado por lo que iría contra su cuenta de resultados. Otra cosa es algunos contratos de compraventa en régimen de cooperativa en los que en el propio contrato se deja la puerta abierta a una subida de precios por si variara el coste presupuestado de la obra, cosa que tiene mucho sentido ya que en una promoción en régimen de cooperativa son los propietarios los verdaderos promotores de sus viviendas, el precio de sus pisos debe coincidir con el coste total de los factores y lógicamente cualquier variación al alza de éstos deben asumirla los cooperativistas, pero éste no es el caso. Respecto a lo que tenemos fijado en contrato del +/- 10 por ciento no es en ningún caso sobre el precio si no sobre la hipoteca.

Roma dixit: “La única explicación es que sean ellos los que tienen que devolver dinero y por eso intentan incrementar el coste real de la obra, con la intención de NO DEVOLVERNOS hasta ese 10% para la hipoteca de Cajamadrid. “

El único motivo por el que ellos nos tuvieran que devolver dinero es porque la hipoteca final que hubieran obtenido sobre nuestra vivienda fuera superior al estipulado en contrato. En nuestra promoción esto se ha producido en algún caso, es decir, que hay vecinos que incluso sin actualizar el módulo tienen mas hipoteca en su vivienda que la estipulada en contrato y se lo van a devolver como han hecho en fases anteriores, pero a la gran mayoría, entre los que me incluyo, nos sucede lo contrario, que la hipoteca es inferior a la reflejada en contrato por lo que en el mes de marzo deberíamos pagarles la diferencia. E insisto la hipoteca no tiene nada que ver con el coste real de la obra.


Roma dixit: “Añadir también que la NOTA SIMPLE que solicité, solo sirve para comprobar que tu vivienda la tiene PPP en propiedad y tiene un cargo hipotecario de Cajamadrid que, coincide exactamente con el importe de la hipoteca que figura en el contrato, menos los intereses devengados hasta la fecha de concesión de la misma (de ahí la diferencia económica que podáis ver).”

En la nota simple figura el importe de la hipoteca que Cajamadrid ha asignado a cada vivienda en el mencionado cuadro de distribución de responsabilidad hipotecaria que se adjunta a la escritura de división horizontal y que por tanto al inscribirse dicha escritura de división horizontal en la que de una unidad hipotecaria, el terreno, surgen muchas unidades hipotecarias, viviendas, y se inscribe la carga correspondiente a cada una de ellas. Si no existiese es +/- 10 por ciento esa carga hipotecaria que figura en el registro debería coincidir exactamente con lo que figura en nuestro contrato. Con lo que sí coincide siempre esa carga hipotecaria es con la hipoteca que tiene nuestra vivienda en Cajamadrid. Respecto a los intereses, estos se devengan mes a mes y se liquidan al final de cada periodo y no tienen nada que ver ni remotamente con las diferencias existentes entre la hipoteca que figura en contrato y la concedida finalmente por Cajamadrid e inscrita en el registro. Los intereses devengados hasta la firma de la escritura los paga DAE en la siguiente liquidación de intereses y a partir de esa fecha se comienzan a devengar a tu cargo.

Roma dixit: “Bueno, para terminar tengo que decir también que, hablando con el abogado sobre las consecuencias que podamos tener, éstas pueden ser impredecibles. Legalmente, si no firma el 100% de la gente, no incrementan el módulo y por tanto no se quedan con un duro nuestro de más. Pero me ha dicho que ñapas inmobiliarias las hay de todos los colores ; y que no nos extrañemos que de una forma o de otra, consigan actualizar el módulo o bien aplicar la subida solo a los vecinos que han firmado o cualquier otro chanchullo que puedan hacer. La única seguridad que podemos tener es estar unidos y confiar en que no haya resquicios legales por donde puedan darnos un palo. “

Creo que ha quedado claro que el cambio de módulo no se puede realizar si no firma el 100 por 100 de los propietarios de las viviendas y si no ahí esta la ley que ha colgado alguien del foro o el servicio jurídico de la CAM para corroborarlo. Por lo tanto nunca se podría actualizar el módulo a uno vecinos sí y a otros no ya que la calificación es igual para toda la promoción. E insisto nunca podrían cobrarnos de más ya que lo ponemos como condicionante para la actualización de módulo y tenemos un precio cerrado por contrato.

Roma dixit: “Espero que las conclusiones os sirvan aunque, como siempre, habrá algunos que no acepten y den vueltas por todas partes, pero vuelvo a repetir que estoy dispuesto a dialogar en persona con quien quiera hacerlo. “

De datos erróneos solo pueden extraerse conclusiones erróneas y por lo tanto no sirven.

De todas formas te invito a que imprimas este mensaje y te vayas con el a un abogado, uno de verdad me refiero, después te pases por la Comunidad de Madrid e incluso por el Ayuntamiento y después escribas en el foro si hay alguna inexacitud en lo que yo he escrito.
nov.-2002
268 mens.
Usuario Habitual
  RoMa
26/11/2004 16:57
Creo que hablamos directamente con DAE.
Precaución con el tema.
nov.-2004
54 mens.
Usuario Habitual
  ANMAL
26/11/2004 17:43
Ále, que síii Diego, que sí. Que ya hemo leído el mensajiiiito.

Con una vez nos damos por enterados de lo listísimo que eres.

Por cierto, todavía no me has contestado si en tu plano vienen 356 plazas de garaje como en el resto.

Porque estoy esperando tus disculpas por insultarme hasta la saciedad con el tema de las dos plazas.
dic.-2002
256 mens.
Usuario Habitual
26/11/2004 19:09
roma,

no estas solo. Somos muchos los que pensamos aguantar hasta el final y no firmar.

Saludos.
sep.-2008
808 mens.
Administrador
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