Urbanismo
Las plusvalías del suelo, beneficio para los propietarios
LEOPOLDO ARNÁIZ EGUREN
La plusvalía del suelo corresponde al incremento de valor que adquieren los terrenos como consecuencia de su desarrollo urbanístico. La mera clasificación de los terrenos o la expectativa de su futura clasificación urbanística, comporta actualmente un incremento muy importante de valor. Los procesos sucesivos y posteriores de ordenación, gestión y urbanización consolidan e incrementan dicho valor. Los receptores principales de las plusvalías son los propietarios del suelo y no los promotores, pero conviene diferenciar entre propietarios que urbanizan, respecto de propietarios que no urbanizan y retienen la propiedad. No es lo mismo invertir, que esperar buenamente a que el suelo aumente de valor por la acción de otros. La dificultad para la gestión urbanística que comporta la retención de terrenos y el incremento que se produce en su valor en épocas de expansión inmobiliaria, han hecho que las distintas administraciones hayan tratado de dar una solución para evitar que las plusvalías del suelo repercutan en el precio de la vivienda. Y además, cuando dichas plusvalías son desmesuradas surge un problema social de primera magnitud, por resultar injustificable que esos beneficios extraordinarios recaigan únicamente en los propietarios del suelo. El PP trató de liberalizar el suelo y las clasificaciones urbanísticas para aumentar la competencia y bajar los precios de la vivienda, sin conseguir su propósito, porque la demanda fue muy superior a la oferta. No basta con clasificar suelos a través de planes urbanísticos, cuya tramitación suele ser lenta, pues hace falta gestionarlos, crear las infraestructuras y dotaciones necesarias, y urbanizar a tiempo para lograr esa situación de competencia. El PSOE, en cambio, está planteando actualmente una nueva Ley del Suelo que no reconoce ningún incremento de valor al suelo rústico, aunque éste tenga expectativas urbanísticas o se encuentre en proceso de transformación, medida que, a pesar de la buena voluntad política, tampoco producirá en la práctica el resultado perseguido, salvo en las expropiaciones. Los propietarios continuarán fijando el precio del suelo como lo hacen en la actualidad, es decir, partiendo del valor de venta de la vivienda, y deduciendo de dicho valor los gastos que se han de producir en su urbanización y construcción. Por ello, sólo aplicando mayores cuotas de aprovechamiento urbanístico a favor de las administraciones públicas, o mediante la aplicación de nuevos criterios impositivos en los casos injustificados de retención del suelo, será posible alcanzar un reparto justo y equitativo de estas plusvalías. Con dichas medidas, mejoraría también la capacidad de tesorería de la administración para acometer las inversiones que se precisan, poniendo al mismo tiempo en el mercado cantidades importantes de suelo para la construcción de viviendas con bajo coste de repercusión
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