Hipotecas en obra nueva

Perdona que esté tan verde.

¿Cómo se calcula el valor de las escrituras? ¿Qué criterios respecto al precio total a pagar por la vivienda?

Es “Actor Jurídicos Documentados” y se aplica sobre el valor de las escrituras.

Hola,

Trato de responderte. 

Hay bastante incertidumbre, sobre todo porque ahora mismo muchos de los costes se está haciendo cargo el banco pero el tema está en el Tribunal Supremo, por lo que al menos en mi caso no sé qué pasará en el momento en que entreguen la vivienda.

Hay gastos de compraventa y gastos de hipoteca y depende del valor de la vivienda, pero como orden de magnitud yo he encontrado:

• Compraventa
  • Notaría 600-900€
  • Registro 400-600€
  • Gestoría 300€
  • AJD depende de la Comunidad Autónoma, en Madrid un 0.7%
• Hipoteca
  • Tasación 250-600 €
  • Notaría 600-900€
  • Registro 400-650
  • Gestoría  300€
  • Comisiones de apertura (ahora mismo la mayoría de los bancos no tiene comisión de apertura, pero podría ser hasta un 2% del valor hipotecado)
  • Seguros 300€

A parte de esto, normalmente las promotoras hacen un plan de pagos de esta forma:

• Hipoteca: 80% del valor SIN IVA

• Reserva: entre 3000 y 11000€
• En el momento de hacer el contrato de compraventa (hasta 45 días después de la firma de las arras): 10% del valor CON IVA de la vivienda (IVA es el 10%) – la reserva
• En cuotas desde la firma del contrato de arras hasta la entrega de la vivienda (con un máximo de X mensualidades): 10% del valor CON IVA de la vivienda
• Entrega de llaves: Valor de la vivienda CON IVA – 80% del valor SIN IVA (hipoteca) – todo lo que ya se ha pagado hasta la fecha

Espero haberte ayudado

Hola, 
en mi caso yo fui al banco inicialmente para estimar que condiciones tenían y cuanto me tocaría pagar si lo firmase ese día (Como no miraba solo de obra nueva me servía para ambas).

Básicamente lo hice al revés, calculé lo máximo que podía pagar y de ahí saqué el precio máximo del piso.

Hasta que no llegue el momento no lo sabrás pero una aproximación mas real si habrá.
Saludos.

En nuestro caso hasta que no se acerque la entrega de llaves… nada. No te sabría decir no nos lo han dicho, pero la promotora trabaja con un banco con el que teóricamente tenemos unas condiciones muy aceptables de hipoteca, aunque siempre te dejan seleccionarla en otro banco si encuentras mejores condiciones

Muchas gracias por tus comentarios!! Todos esos números los he hecho y en el peor escenario iríamos bastante bien.  ¿Con cuánta antelación empezáis a negociar con los bancos? 

Gracias!!

Lo importante es que tengas en cuenta todos los gastos que tienes antes de la entrega de llaves, y hagas una estimación de lo que podría quedar de hipoteca en el peor de los casos y sea algo accesible para tu economía… hasta donde yo se, no se saben condiciones hasta que no se acerca el momento de entrega de llaves… pero si que sabes la cantidad de dinero que vas a tener que pedir y como está tu economía, por lo que puedes preveer aprox cuanto te saldrá.

El principal riesgo es meterse en algo en lo que vas justo porque al no estar totalmente cerrado luego te puedes meter en un problema.

El desembolso hasta la entrega de llaves puede ser del 20% del valor del piso, más el 10% IVA hipoteca (10% del 80% restante si solicitas lo máximo). Total viene a salir aprox un 27% del valor del piso.

Piensa además que los precios que se anuncian son SIN IVA, que es un 10% más de la cantidad anunciada… Estos % son sobre el precio con iva.