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Pasos a seguir en una cooperativa (II)

Actualizado 05/05/2003
4616 lecturas acumuladas
7  mensajes
Autor
Tema
Fecha
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
21/04/2003 17:57


En la entrega pasada me quedaba a medias de explicar cómo las cooperativas solventan el poder hacer frente, con un ingreso de 160.000 pts/m2, a unos gastos que superan ampliamente esta cantidad.



Como decía, la cooperativa cobra a cada cooperativista un precio máximo por metro cuadrado UTIL. Ese precio, se denomina ´módulo´, y es fijado anualmente por la Comunidad Autónoma competente. En san Sebastián de los Reyes, y para 2003, este módulo está en torno a las 160.000 pts (922 Euros exactamente). Así, por una casa de 100 m2 útiles se podrá pedir, como máximo, 16 millones de pesetas.



Pero, entonces cómo es posible que yo vaya a pagar por mi vivienda de 85 m2 utiles casi 24 millones de pesetas, en vez de los 13,6 que corresponden por Ley?? Quien se queda con el resto y porqué??. Vayamos por partes.



Cuando usted compra una casa de VPO, no sólo está comprando los (en este caso) 85 m2 de la vivienda. Con ella van como anejos inseparables, un trastero y una plaza de garaje. Ambas se venden al 60% de valor del módulo oficial, esto es, 0,60*160.000 pts por cada metro de trastero o garaje. Generalmente una plaza de garaje comprende una superficie total (incluye comunes) en torno a los 25 m2, mientras que un trastero alcanza unos 6-8 m2. Con esto ya hemos sumado otros 3 millones largos (60% de 160.000pts x (25m2+8m2)).



Si a todo ello le añadimos el IVA (7%), obtenemos una cifra final de:

(13,6 Mpta + 3,1 Mpta)*1,07% = 18 Mpta.



Y sobre todo ello, aplicamos un recargo del 10% que por ley, es el máximo que se nos puede cobrar como gastos de contratación de la gestora, otros dos millones.



Al final nos hemos puesto en 20 Millones de pesetas (caray como sube), lo que nos deja 4 millones de hueco entre lo que pagamos y lo que deberíamos pagar. Entonces, cómo se justifica esa diferencia? Aquí me remitiré brevemente al final del mensaje anterior. Si nos ponemos por un momento en la piel de la cooperativa, en vez de la del cooperativista, vemos que de los 20 Millones que ingresamos por esa vivienda, 2 se nos van en impuestos y aranceles varios, otros 1,4 para Hacienda (el IVA), y con el resto a duras penas pagamos el suelo, la construcción y el arquitecto.Pero claro, aunque la cooperativa es una entidad sin ánimo de lucro, la gestora que la controla sí está en esto para hacer negocio, y a ser posible lo más rentable que pueda. Por ello, y dado que nadie se mete a un negocio de riesgo como es la promoción de viviendas a cambio de un beneficio menor del que podría dar ése dinero en renta fija, la gestora buscará la manera de sacar su 10% lo más limpio posible.



Para ello se utilizan gran cantidad de artimañas por todos conocidas. Las más habituales son añadir ´extras´, como piscina o jardines..., bien comprometerse a adquirir con la vivienda una segunda plaza de garaje que la ordenanza obliga a construir, pero que no somete a régimen alguno de protección, sino que son de venta libre, o bien incluir unos locales comerciales que son también de venta libre y cuya titularidad se divide entre todos los propietarios. La estrella sin embargo es incluir una ´mejora proporcional de zonas comunes´ o ´derrama´, cifrada en una cantidad indeterminada, que siempre aparece verbalmente, nunca escrita, y se refiere a una urbanización de las zonas comunes, cuyo coste es indeterminada hasta el momento mismo de la subrogación de la hipoteca.



Sea cual sea el caso, el truco reside en vender al cooperativista estos elementos (piscina, plaza extra o local), a un precio superior al que cuestan, sacando un beneficio cierto que será el que permita sufragar la operación empresarial. Como todos deseamos tener nuestra vivienda lo antes posible, y sabemos que por mucho que nos cobren de más seguirá siendo razonablemente barata, tragamos y seguimos adelante, siendo los ayuntamientos los primeros en cerrar los ojos. Realmente, al precio al que está el módulo de VPO, o las Cooperativas usan estas artimañas o nadie haría VPO, pues no sería rentable.



Así pues, si a usted le han comentado algo acerca de las zonas comunes, del ajardinamiento, o de una posible piscina, acéptelo sin dudar, ya que el ´extra´ lo tendrá que pagar de todos modos, pero al menos a cambio obtendrá una mejora en su vivienda.







El próximo día seguiré con los pasos a seguir, quedando a disposición de tod@s los que deseen hacer puntualizaciones, correcciones o comentarios acerca del tema.





un Saludo.
abr.-2003
60 mens.
Usuario Habitual
22/04/2003 13:42
Muchas gracias
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
22/04/2003 18:46
Como ya expongo en el mensaje de arriba, si empiezas a añadir IVA (7%), la plaza de garaje, que te la cobrarán al precio que ellos quieran (ponle unos 18.000 Euros, o 3 Mpta), el trastero, la ´derrama´, la piscina, etc...se pone sin ningún apuro en esos 26 Millones.



Además, muchas cooperativas (no se si a la que perteneces tu lo hace asi o no), incluyen en su estudio económico todos los gastos no legales. Esto es, todo gasto que no implica compromiso legal o público, pero si de otra índole. Son por ejemplo, la suscripcion de hipoteca, con la inclusión de intereses a que dé lugar, los gastos de alta en servicios como agua o teléfono, etc. Es decir, todo menos la inscripción en el registro. Esto se debe a que la cooperativa, por meros temas de economia de escala obtendrá unas mejores condiciones que el particular, además de que legalmente está facultado a cobrar por esos servicios. Así pues, es muy posible que esos 26 millones de los que me hablas sean el precio final a falta solamente de las 300.000-500.000 ptas de inscripción. La diferencia? Pues esa que te cuento. EL detalle pormenorizado solo lo sabe la propia gestora.



NB: Estoy hablando indistintamente de cooperativa y/o gestora a pesar de que son entidades diferentes porque si bien una es el intermediario primero, quien realmente lleva los asuntos es la Gestora. De que ésta sea fiable/honesta dependerá de que todo nos vaya bien....o no.



Saludos.
abr.-2003
109 mens.
Usuario Habitual
  Treep
24/04/2003 12:12
Muchas gracias por tu aportación, un mensaje muy instructivo.
abr.-2003
225 mens.
Usuario Habitual
  aruiz
24/04/2003 16:00
Muchas Gracias por explicarnos a todos px suben tanto nuestros pisos .
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
27/04/2003 13:42
Los requisitos para poder acceder a una vivienda de protección los decide cada ayuntamiento, con el visto bueno de la comunidad autónoma correspondiente. En el caso de San Sebastián de los Reyes, como dices, los requisitos son solamente referidos a ingresos (no superar 5,5 veces el SMI) y a disfrute o no de vivienda en propiedad. En otros municipios como Villaviciosa, son más estrictos, ya que exigen, por ejemplo en este caso, estar empadronados con cierta antigüedad.



Sea como sea, para poder disfrutar de esa vivienda, con las ventajas que ello implica, es necesario cumplir con los requisitos establecidos en el cómputo total del año.



Me explico: Si para poder acceder a una VPP en San Sebastian de los Reyes, debemos tener unos ingresos de entre 1,5 y 5,5 veces el Salario Minimo Interprofesional, esa cuantía de ingresos será la que venga definida en la declaración de la renta del año correspondiente.



Por su parte, la posesión en propiedad de otra vivienda sea libre o protegida, implica la pérdida instantánea del derecho acceder a una vivienda de protección, y de no declararse se tipifica como una falta grave que obliga a desprenderse de la vivienda protegida así como al pago de una multa cuya cuantía dependerá del tiempo que llevemos disfrutando ilegalmente del derecho.



Respecto a si el ayuntamiento vigila este tipo de cosas, te diré que habitualmente confía en los propios adjuticatarios (Cooperativas), y no suele meterse en ese tipo de asuntos. Solamente ´investiga´ en el momento de entregar las viviendas, manteniendo una somera vigilancia en los dos años posteriores a la entrega. De todos modos, esta vigilancia no va dirigida tanto a evitar el fraude en el derecho a acceder, como a evitarlo en la venta. Es decir, intentar evitar que se especule con la vivienda protegida vendiéndola a precio de mercado. En cualquier caso, una vez transcurridos esos dos años, se considera satisfecho el periodo de sometimiento, y los requisitos económicos dejan de ser excluyentes, aunque no así los de propiedad.



Así pues, mientras en los dos años posteriores a la entrega, en la declaracion de la renta tus ingresos se mantengan por debajo de 5,5 veces el SMI, y no te compres -ni tú ni nadie de tu unidad familiar- una vivienda, puedes estar tranquila.



Espero haberte ayudado...
abr.-2003
259 mens.
Usuario Habitual
05/05/2003 23:23
El límite es para el total de la unidad familiar. En casos muy específicos en que se supere, pueden alegarse exenciones de cierto tipo, siempre bajo la aprobación del organismo que otorga la calificación (Comunidad Autónoma). Estas exenciones se refieren a tener mayores a su cargo, disminuídos psíquicos o físicos así como personas incapacitadas según los supuestos que marca la ley.



Si no se da ninguno de esos casos en tu familia, no podrás superar 5,5 veces el SMI en el total de la base imponible de tu declaracion de la renta.



Tal y como puntualizaba Alberto J en el mensaje anterior, estos requisitos han de cumplirse cuando te adjudiquen la vivienda. En concreto, en la declaracion de la renta del año en el cual conste en el registro de la propiedad que te ha sido adjudicada la vivienda.



Mucha suerte.
sep.-2008
806 mens.
Administrador
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