Los órganos de gobierno en una comunidad de propietarios

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Artículo realizado por Miguel Fernández, Administrador de Fincas

Los Órganos de Gobierno de una Comunidad de Propietarios: Presidente, Vicepresidente, Administrador y Secretario

Órganos de Gobierno de una Comunidad de Propietarios

Los Órganos de Gobierno son aquellos órganos personales que ejecutan los acuerdos emanados desde la Junta de Propietarios. Estos Órganos son Presidente, Vicepresidente, Administrador y Secretario. Salvo el cargo de Presidente que debe existir siempre y en todas las Comunidades, los otros tres pueden no existir. En este caso, el Presidente asumiría dichas responsabilidades.

El Presidente

El art. 13 de la LPH dice que todas las Comunidades deben de tener un Presidente. Solo puede ser nombrado para este cargo un propietario o comunero. Un padre, un hijo, un inquilino, un apoderado si no es propietario no tendrá derecho a ejercerlo. Es lógico que si la propiedad perteneciera por cualquier régimen (gananciales, etc.) a varios propietarios, estos podrán ejercer el cargo de forma indistinta. Si fuera una Sociedad Jurídica la propietaria del inmueble, solo podrá ser Presidente un miembro de ella que ostente la representación legal.

El cargo de Presidente será por un año según ley, excepto si los Estatutos o acuerdos en Junta se decidiera otra cosa. Puede ser que el cargo se renueve en la misma persona si así lo decidiera la Junta y el propietario lo aceptara.

El Presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo. Solo si no hay una elección directa podrá realizarse por los otros dos sistemas. Si por parte de un propietario o varios hay negativa al sistema de elección  y no se acepta la misma se pasaría al turno rotatorio o sorteo.

El Presidente será elegido por la mayoría del total de los comuneros que a su vez representen a la mayoría de las cuotas de participación si la Junta se celebrase en primera convocatoria y por la mayoría de los propietarios asistentes y representados con derecho a voto con su mayoría de sus coeficientes en segunda convocatoria.

Si un propietario se excusa para ejercer el cargo de Presidente por motivos personales (lugar de trabajo, salud, etc.) y no se le admite en Junta obligándole a ejercer su cargo, este solo puede evitar su ejercicio como Presidente presentando su solicitud de relevo al Juez. Esta solicitud se hará ante el Juzgado de Primera Instancia que corresponda, expresando los motivos por los que se pide el relevo. También habrá que añadir las personas que deberían sustituirle. El Juez resolverá en “equidad”, afirmando o denegando el relevo y si fuera afirmativo, designará al comunero que habrá de sustituirle y durante cuánto tiempo. Cabe la posibilidad de recurrir dicha decisión.

La remoción o destitución del cargo de Presidente podrá realizarse antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios en sesión extraordinaria. Para realizar la destitución es necesario realizar una convocatoria con el punto del orden del día y se deberá promover por el 25% de los propietarios o bien por el 25% de los coeficientes de la comunidad. Para el acuerdo de destitución solo hacen falta las mayorías simples.

Con relación a las competencias del Presidente, ya se han comentado en detalle en este artículo del blog de NuevosVecinos, si bien de forma resumida son:

  • Representar a la Comunidad y su Junta de Propietarios
  • Convocar y Presidir las Juntas Ordinarias o Extraordinarias
  • Ordenar y supervisar los trabajos y las obras
  • Requerir a quién realice actividades prohibidas
  • Firmar las certificaciones el Libro de Actas
  • Exigir a los propietarios que incumplan sus obligaciones de contribuir con el Pago de la Cuota

 

La función de Presidente tiene carácter legal, ya que es un órgano de la Comunidad también por disposición legal. Está capacitado para realizar todas aquellas acciones legales en defensa de la Comunidad, de sus derechos e intereses, aunque siempre limitado por la aprobación previa de la Junta de Propietarios. El Presidente, tiene la capacidad legal para firmar aquellos documentos que sean propios de actos de gestión y de administración siempre que estos no excedan de la delegación que le ha sido concedida por la Junta de Propietarios a través de los Estatutos o por la propia ley.

El cargo de Presidente es gratuito, sin embargo la Junta de Propietarios podrá conceder una compensación de gastos por el ejercicio de sus funciones. Habrá gastos, como por ejemplo una compensación de cuotas por el ejercicio del cargo, que deberán ser previamente aprobados por la Junta de Propietarios. Aquellos gastos de gestión habituales como por ejemplo, gastos de transportes, se entienden que van incluidos dentro del propio nombramiento del cargo.

La responsabilidad del Presidente puede ser penal o civil. Será penal por ejemplo, cuando el Presidente se hubiera apropiado de forma ilícita de los fondos de la comunidad y civil, cuando realice actos que sobrepasen su capacidad legal como Presidente, ejemplo: Dar de baja una póliza de un seguro sin contar con la aprobación previa de la Junta de Propietarios.

El Vicepresidente

Le existencia del Vicepresidente es facultativa. Su cometido es sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

Serán nulas todas y por lo tanto carecerán de valor jurídico, las actuaciones del Vicepresidente, cuando sustituya al Presidente y este no se encuentre impedido para realizar las funciones de su competencia.

Importante es como la Junta de Propietarios, a través de los Estatutos o decisiones en Junta indiquen todas las responsabilidades que estén en el ámbito del Vicepresidente. Los comuneros pueden proponer el marco de derechos y obligaciones de este, asignándole trabajos o cometidos determinados para descargar las funciones del Presidente.

El  nombramiento de Vicepresidente se realiza con las mismas mayorías que la del Presidente.

El Administrador

A diferencia de los cargos de Presidente y Vicepresidente, las funciones del Administrador pueden ser desempeñadas por una persona ajena a la Comunidad de Propietarios, si bien debe de contar “con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”. El cargo “puede también recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”.

Recomendable es que el Administrador sea un profesional y persona ajena a la finca. Cuanta mayor complejidad tenga una Comunidad, mayor será la necesidad de una buena gestión y un mejor asesoramiento al Presidente.

La elección del Administrador necesita el mismo quorum que la elección del Presidente, el nombramiento del cargo se hará por el plazo de un año, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa y puede ser removido del cargo antes de que expire su mandato por acuerdo de la Junta Extraordinaria. Habrá que tener en cuenta en este caso los términos del contrato, en el que es posible que se incluyan indemnizaciones en el caso de anticipar la resolución del mismo.

La LPH en su artículo 20 define las competencias del Administrador. Estas son las siguientes:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  • Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  • Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente, o en su caso, a los propietarios.
  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  • Actuar en su caso como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares, la documentación de la Comunidad.
  • Todos las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 

El Administrador es un mandatario de la Junta de Propietarios. Si no cumpliera adecuadamente con sus funciones podría tener una responsabilidad civil subsidiaria que podría llevar a sanciones e indemnizaciones a favor de la Comunidad o de alguno de los comuneros.

 

El Secretario

Tiene unas funciones específicas según la LPH, si bien suele ir asociado habitualmente a las funciones del Administrador. Las funciones son las siguientes:

  • Se encarga de elaborar las certificaciones de estar al corriente de pago por el propietario.
  • Elaborar la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios.
  • Recepcionar las comunicaciones de los propietarios de los cambios producidos en sus direcciones a efectos de citaciones y notificaciones. También será el encargado de hacer y colocar las comunicaciones correspondientes en el tabón de anuncios de la comunidad.
  • Redactar el Acta de la Junta, subsanar los posibles errores antes de la Junta siguiente y cerrarla dentro del plazo legal.
  • Enviar a los comuneros las Convocatorias y las Actas de las reuniones.
  • Custodiar los libros de Actas de las Juntas y conservar durante 5 años la documentación.

 

 

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Miguel Fernández
Administrador de Fincas colegiado, Graduado Social
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