Comparativa entre las leyes de propiedad horizontal nacional y de Cataluña

joseman1962    0 comentarios   

Desde el año 2006, existe en Cataluña una ley de propiedad horizontal propia diferente a la ley de propiedad horizontal del resto de España.

Esta ley en Cataluña está inscrita en el Código Civil de Cataluña, Libro V, Titulo V, capitulo III y se denomina Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal (en adelante RJPH). En el junio-2015 hubo una revisión de esta.

La ley de propiedad horizontal nacional (en adelante PH) fue creada en el año 1960 y desde entonces ha tenido varias revisiones, siendo la última de marzo-2019.

El objeto de este artículo es realizar una comparativa entre ambas leyes para ver sus similitudes y diferencias básicas.

Veámoslas.

Articulado

PH: Tiene 21 artículos, una disposición adicional, dos disposiciones transitorias y una disposición final.

RJPH: Tiene 59 artículos

 

Cuota de participación (coeficiente)

Su contenido es similar en ambas leyes.

La modificación de esta exige el voto unánime de los propietarios que integran la comunidad.

 

Deudas de gastos comunes

PH: Se pueden exigir al propietario la parte vencida de la anualidad en curso y los 3 años anteriores.

RJPH: Se pueden exigir al propietario la parte vencida de la anualidad en curso y los 4 años anteriores.

 

Certificado corriente de pago

PH: Lo emite el secretario con el visto bueno del presidente y un plazo máximo de 7 días desde que es solicitado por el transmitente.

RJPH: Lo emite el secretario y no precisará del visto bueno del presidente si el secretario es un profesional que lleva la administración. No se especifica plazo de entrega desde la solicitud.

 

Estatutos

En ambas leyes se prevé la posibilidad de crear estatutos que complementan a la ley y que, si no están inscritos en el registro de la propiedad, no perjudicarán a terceros.

No obstante, en el RJPH se desarrolla de forma más extensa el contenido que pueden tener los estatutos y sus diferentes clausulas.

 

Fondo de reserva

PH: Tiene carácter obligatorio y el titular es la comunidad de propietarios

  • Supone un 10% mínimo del presupuesto anual de gastos ordinarios
  • No es acumulativo
  • Sirve para afrontar obras de mantenimiento y reparación
  • Se puede suscribir a su cargo un seguro del edificio o contrato de mantenimiento de las instalaciones

 

RJPH: Tiene carácter obligatorio y el titular es la comunidad de propietarios

  • Supone un 5 % mínimo del presupuesto anual de gastos ordinarios
  • Es acumulativo
  • Debe ingresarse en una cuenta bancaria a nombre de la comunidad de propietarios
  • Sirve para afrontar obras de mantenimiento y reparación

 

Reglamento de régimen interior

Es similar en ambas leyes, o sea, la creación de unas reglas que regulen la convivencia vecinal que no pueden oponerse a las leyes ni a los estatutos, si los hubiere.

 

Restricciones de uso de los elementos privativos y comunes

En ambas leyes se contempla la reclamación contra los propietarios que realicen actividades prohibidas por las leyes, estatutos, normativas, etc., con algunas diferencias:

PH

  • El requerimiento lo puede realizar el presidente a iniciativa propia o de cualquier propietario
  • Si hay finalmente una sentencia estimatoria de cesación de la actividad, el juez puede determinar la privación de uso del bien inmueble al propietario por un plazo máximo de 3 años

 

RJPH

  • El requerimiento lo puede realizar el presidente a iniciativa propia o a petición de la cuarta parte de propietarios
  • Si hay finalmente una sentencia estimatoria de cesación de la actividad, el juez puede determinar la privación de uso del bien inmueble al propietario por un plazo máximo de 2 años

 

 

Envío de comunicados relativos a la comunidad de propietarios

PH: El propietario deberá indicar al secretario un domicilio en España para el envío de cualquier comunicación (convocatorias, actas, circulares, etc.)

RJPH: El propietario deberá indicar al secretario un domicilio para el envío de comunicados, sin especificar que tenga que ser en España. Además, se especifica que podrá hacerse por correo postal o electrónico o por cualquier otro medio de comunicación, siempre que quede garantizada la autenticidad de la comunicación y su contenido.

 

Cargos de la Junta

Su designación es similar en ambas leyes, pudiendo ejercer el cargo de secretario un profesional externo contratado para la administración de la comunidad.

En la PH los cargos son elegidos por un año y en el RJPH se matiza que duran un año y se entienden prorrogados hasta la siguiente reunión.

Aparte, en el RJPH se incluye una clausula que determina que en la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo.

 

Convocatorias

Ambas leyes contemplan aspectos similares respecto a la confección de las convocatorias para las reuniones

PH: Se deben remitir como mínimo con 6 días de antelación (reuniones ordinarias) y deben existir dos convocatorias con una diferencia de media hora entre ellas. El hecho que reunión se inicie en primera o segunda convocatoria puede influir en las mayorías necesarias para la adopción de determinas acuerdos.

RJPH. Se deben remitir con un mínimo de 8 días de antelación (reuniones ordinarias) y solo existe una convocatoria. Por lo tanto, los acuerdos a adoptar solo tienen un tipo de mayorías en las que no influye el hecho que haya dos convocatorias como en la PH.

 

Adopción de acuerdos

Veamos algunos de los acuerdos que se pueden adoptar:

 

Supresión de barreras arquitectónicas e instalación de ascensores

PH: Mayoría de propietarios y de cuotas de participación.

RJPH: Mayoría de propietarios y de cuotas de participación.

 

Infraestructuras comunes de telecomunicaciones y energías renovables

PH: Un tercio de los propietarios y cuotas de participación.

RJPH: Mayoría de propietarios y de cuotas de participación.

 

Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general

PH: Tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.

RJPH: Mayoría de propietarios y cuotas de participación.

 

Arrendamiento de elementos comunes

PH: Tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.

RJPH: Mayoría de propietarios y cuotas de participación.

 

Punto de recarga para vehículos eléctricos

PH: Comunicación previa a la comunidad.

RJPH: Comunicación previa de un mes al presidente.

 

Modificación del titulo constitutivo y/o los estatutos, desafectar un elemento común

PH: Unanimidad de todos los propietarios

RJPH: Cuatro quintas partes de propietarios y cuotas de participación

 

Modificar las cuotas de participación

PH: Unanimidad de todos los propietarios

RJPH: Unanimidad de todos los propietarios

 

Actas

Básicamente, son similares a ambas leyes el redactado y remisión del acta, aunque en el RJPH se destaca que, cuando se hayan adoptado acuerdos por las cuatro quintas partes (formación sucesiva) y no se hayan cerrado en la misma reunión, quedando a expensas de que en los 30 días siguientes los propietarios que no hayan asistido manifiesten su disconformidad, se deberá remitir posteriormente un anexo al acta conforme si dichos acuerdos han devenido efectivos o no.

 

Incremento en la participación de gastos comunes

PH: No se contempla

RJPH: Por las cuatro quintas partes de propietarios y cuotas de participación se puede acordar gravar a un departamento con un incremento de la cuota de participación en los gastos comunes que no puede superar el doble de la cuota y siempre que sea como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales y profesionales.

 

Resumen

He intentado reflejar las similitudes y diferencias entre ambas leyes más básicas, aunque hay muchas otras.

Es evidente que el RJPH nace de la PH y considero que se ha hecho un desarrollo más extenso de la ley en Cataluña con más matices y variaciones, especialmente, en el tema de la adopción de acuerdos.

No obstante, lo importante es que ambas leyes se actualicen y se vayan adecuando a la realidad existente en cada momento.

 

José Manuel García José Manuel García
Administrador de fincas