16
oct.
Problemas y Carencias de la actual Ley de Propiedad Horizontal
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Artículo realizado por Miguel Fernández, Administrador de Fincas
Reflexiones de un AFC (Administrador de Fincas Colegiado) sobre la Ley de Propiedad Horizontal
Nuestra querida Ley de Propiedad Horizontal (LPH) desde su entrada en el B.O.E. 176, del 23/07/1960, Ley 49/1960, ha sufrido muchas modificaciones. Sin embargo éstas, lejos de mejorar la Ley, lo que han hecho es añadirle parches, en algunos casos acertados, pero en otros muchos desacertados. El Poder Legislativo no ha resuelto los problemas que demanda la Sociedad, generando además diversos problemas de interpretación en el ámbito jurídico.
Se ha conseguido una ley ambigua y con falta de claridad que hace que no se aplique correctamente, dejando a criterio de los Tribunales a través de su jurisprudencia, la aplicación correcta de los criterios transmitidos por el Legislador. Pero aún en estos casos, los Juzgados de 1a Instancia, las Audiencias Provinciales, etc. son contradictorias en sus propias sentencias.
Todo esto conlleva a una cierta indefensión de los propios comuneros y en muchos casos de los propios Administradores de Fincas.
Voy a describir a continuación un compendio de carencias que entiendo se deben de mejorar en la LPH.
- Se debería obligar por Ley a cualquier propietario que vaya a comprar una vivienda, un banco que proceda con una ejecución hipotecaria o dación en pago, etc. que pagaran toda la deuda pendiente que tenga dicho piso o local con la Comunidad de Propietarios. Obligar a que en la venta estuviera abonada toda la deuda pendiente. La Comunidad no tiene por qué perjudicarse en una compra-venta. No se debería limitar el pago de la deuda al nuevo propietario a los 3 años anteriores más el año actual. El que quisiera comprar, ejecutar, etc. debería asumir las cargas del piso por este concepto en su totalidad. Con la ley actual se benefician principalmente los especuladores y la Banca. (art. 9.1.e de la LPH).
- Se debería obligar vía notarial a que, en la compra-venta de viviendas se entregue un Certificado de hallarse al corriente de pago por quien haga las funciones de Secretario-Administrador. No se debería de admitir en ningún caso que se “exonere” de esta obligación por el adquiriente. Debería ser obligatorio este documento en Notaria, y que el comprador sepa en todo momento la deuda de la vivienda contraída con la Comunidad y la obligación de cancelar toda la deuda antes de la transacción (Art. 9.1.e de la LPH).
- Se debería obligar a que los pagos a realizar por parte de determinados propietarios fueran domiciliados, con objeto de no retrasar los pagos y generar problemas en la Tesorería de la Comunidad. Todas las Sociedades (S.A., S.L., etc.), Bancos, Administración pública, etc. son los principales morosos de las Comunidades y son precisamente los que deberían dar ejemplo. (Art. 9.1.e).
- Se debería dejar claro que deudas debe incluir el Secretario-Administrador en los Certificados de hallarse al corriente de pago: Deuda vencida pendiente, derramas pendientes de emisión, último saldo liquidado, lectura de contadores de consumos, liquidación del saldo de la vivienda, etc.
- En cuanto a la participación en los gastos de las diferentes propiedades, se debería hacer una norma clara. Qué gastos deben asumir las viviendas y qué gastos deben asumir los locales. Por ejemplo: Gastos de ascensor, etc.
- El art. 10 de la LPH cuando dice en su apartado 1o “tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta”, me parece Kafkiano, teniendo en cuenta que la Junta se deberá reunir para aplicar las derramas que afecten a todos los propietarios. Se le ha quitado poder a la Junta de Propietarios. Debe ser la Junta de Propietarios quien debe decidir en “qué” y en “cómo” se debe gastar el dinero.
- Se debería modificar el actual art.13. Hoy en día es imposible que las funciones del Presidente, Secretario y Administrador recaigan en una misma persona. Se debería limitar y obligar a que se nombren de forma independiente. Por otra parte, considero por la experiencia que es complicado en la práctica diferenciar el cargo de Secretario con el cargo de Administrador. Se deberían unificar estos dos cargos (art. 13.5 de la LPH).
- El actual artículo 15 de la L.P.H. debería definir con más claridad la forma en que se puede delegar el voto. Por escrito, con la firma del propietario que delega, o si esta delegación se podrá realizar por correo electrónico e incluso delegándolo a través de una página web generada a tal efecto. Se debería especificar los requerimientos técnicos mínimos exigidos. Debemos adecuar la ley a los momentos tecnológicos actuales en los que vivimos.
- La regulación de las convocatorias de las Juntas Generales es muy ambigua. Se debería definir con más claridad quien convoca. Si es el Presidente, si son los promotores de la reunión, o solo para el caso de que una vez solicitado al Presidente la convocatoria de una Junta General y pasado un tiemplo prudencial, si este no convoca, a pesar de la petición de un 25% de los propietarios, pasados por ejemplo 15 días, pueden directamente convocarlo atendiendo a la negativa presunta del Presidente. (art. 16 de la LPH)
- El art. 17 de la LPH, conjuntamente con el art. 10 y otros artículos, nos da una diversidad de posibilidades en los tipos de acuerdo con sus respectivas mayorías. 1/2, mayoría simple, 3/5, unanimidad. Hay una confusa y desestructurada regulación al respecto. Además de ello en el art. 17.8 establece como se obtienen estos quórums. Se debería incluir un artículo que recoja todas las diferentes posibilidades con sus correspondientes mayorías. En mi página web tenéis un resumen de las mayorías necesarias en una comunidad de propietarios. Se debería unificar estos criterios en un solo artículo para aclarar las diferentes mayorías a los diferentes acuerdos de la Comunidad.
- La ley actualmente no resuelve si un propietario que no se opone o manifiesta discrepancia en el plazo de 30 días ¿tiene legitimación activa para impugnar un acuerdo?. Podría darse la paradoja de que no manifieste su oposición y se le tenga en cuenta para formar el quorum de las 3/5 partes y a su vez impugne judicialmente el acuerdo. (art. 17.8 y 18.1 de la LPH). Este punto se debe concretar mejor para evitar esta posible duplicidad.
- Debería indicarse una fecha límite para la entrega de las Actas. No queda bien definido en el art. 19.3. Habla del límite de fecha para el cierre del acta, pero no se concreta la fecha en que debe de estar entregada la misma.
- Debería regularse de forma más esquemática el art. 19.3 párrafo 3o en relación a la subsanación de defectos o errores. No sabemos qué se puede entender por defectos o errores. Estos se deberían ceñir a lo que solicita en el art. 19.2 de la LPH (Fecha, lugar, autor de la convocatoria, si esta es carácter ordinario o extraordinario, relación de todos los asistentes) o hay facultad a través de este artículo para subsanar cualquier tipo de error. Existen limitaciones?
- Desde el punto de vista contable, no hay nada regulado sobre los criterios contables a seguir, como se deben de registrar las facturas, cuál debe ser su presentación y la obligatoriedad o no de la liquidación de saldos. Hay tantas formas de llevar la contabilidad como administradores. Unos llevan criterios de caja en su contabilidad, otros criterios de devengo. Se omiten en muchos casos aspectos tan importantes como las provisiones (ejemplo: provisión para insolvencia o por impagados), las dotaciones de las amortizaciones de bienes muebles. No se utilizan en muchos casos la cuenta de gastos a distribuir en varios ejercicios y apenas se hace uso de las cuentas de periodificación contable como Pagos e ingresos anticipados o diferidos. Se debería normalizar esta situación para que todas las comunidades al igual que las propias empresas tuvieran su propio plan general contable y definir claramente los criterios de contabilización. Actualmente solo se menciona en el art. 20.b de la LPH como obligación del Administrador “el preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos”.
- Y mi última reflexión que estoy seguro que dará mucho que hablar, sobre la Ley de Propiedad Horizontal. Trata sobre las funciones del Secretario-Administrador.: Si el Secretario-Administrador en su calidad de órgano de Gobierno conlleva a ser responsable del régimen económico y contable, incluidas las certificaciones; de las comunicaciones y notificaciones; de la custodia y guarda de la documentación; de la conservación, entretenimiento y vigilancia de las instalaciones y servicios comunes del inmueble; de los datos básicos de la titularidad de las diferentes propiedades; de la redacción del acta y de la configuración de las mayorías necesarias en función del asunto que se proponga; de la ejecución de los acuerdos; del control de la protección de datos; etc. Porque no se le da en la Ley de Propiedad Horizontal, autoridad en la Comunidad, correlativa o proporcional a las extensas responsabilidades que nos impone?. Se debería de resolver esta situación en las próximas modificaciones de la LPH.
Os invito a comentar éstas y otras carencias de la LPH. ¿Qué echas en falta?
Miguel Fernández
Administrador de Fincas colegiado | Graduado Social
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