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¿Qué derechos tiene un comprador de vivienda nueva en caso de incumplimiento de la constructora?
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Buenos días
He visto esto en la pagina de consumo y me a parecido bastante interesante.
Compra de vivienda libre
En caso de que la empresa constructora se retrase en la entrega del piso, donde se ha entregado una señal o primer pago, dicha empresa, ¿tiene alguna penalización?
Este tema puede tratarse de un incumplimiento contractual, si figura la fecha de entrega en el contrato, y, por tanto, pudiera ser una infracción en materia de consumo o un incumplimiento civil, en cuyo caso puede defender sus intereses ante los Tribunales Ordinarios de Justicia.
¿Tiene obligación una constructora de otorgarme algún tipo de garantía sobre la vivienda nueva al respecto de posibles defectos?
Sí, la Ley de Ordenación de la Edificación fija unos plazos temporales para cada tipo de vicio o defecto de construcción, siendo:
Licencia Anual, sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).
De tres años, por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
De diez años (ó quince según el caso y contrastando con el Art. 1591 del Código Civil) sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
¿Debe un comprador de una vivienda nueva hacerse cargo de todos los gastos derivados del Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana?
Si el clausulado del contrato de compraventa de la vivienda no ha sido pactado individualmente, es decir, que se trate de un contrato de adhesión idéntico para todos los compradores, la cláusula relativa a la plusvalía o incremento del valor de los terrenos, es abusiva. Tal impuesto, que es municipal, debe abonarlo, por Ley, el vendedor, y ser en su caso, objeto de sanción administrativa.
A la hora de escriturar la vivienda, ¿Qué documentación debo recibir?
Lo primero es saber si se dispone de la Licencia de primera ocupación o célula de habitabilidad, en este caso se pasaría a escriturar la vivienda, si aún no se dispone de este documento se pospondrá dicha escrituración.
Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar:
Licencia de primera ocupación
Libro del edificio
Plano general del emplazamiento de la vivienda
Plano de la vivienda, especificando la superficie útil y la descripción general del edificio donde se encuentra, zonas comunes y servicios accesorios
Régimen de propiedad
Coeficientes de participación
Memoria de calidades
Planos de los suministros
¿Qué se debe exigir, por parte del adquiriente de la vivienda, en el momento de formalizar la compraventa, habiendo entregado cantidades a cuenta del precio final y encontrándose la vivienda en construcción?
En el momento de formalizar el contrato de compraventa se debe exigir:
Plano general del emplazamiento de la vivienda, y de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
Instrucción sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad ó expresión de no hallarse inscrito.
Información sobre el vendedor: el nombre o razón social, domicilio y los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del vendedor. Si se trata de primera transmisión, es obligatorio indicar el nombre y domicilio del arquitecto, y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
Información exhaustiva sobre el precio: precio total de la venta, incluyendo honorarios del Agente y los impuestos derivados de la transmisión (Impuestos sobre el Valor Añadido o Transmisiones Patrimoniales, según proceda) ; Forma de pago ; Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas ; Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta ; Si la vivienda no se encuentra totalmente terminada, se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las cantidades entregas a cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio ; Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción (Licencia de edificación) y de la cedula urbanística ; y Fecha de entrega.
Información relativa al contrato: el contrato debe de estar redactado con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato, no puede incluir cláusulas que incrementen el precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas.
Una vivienda cuya licencia de obras y proyecto datan del 29 de mayo de 1999, es decir, días antes de que entrase en vigor la Ley 2/1999 de 17 de marzo de la Comunidad de Madrid sobre Medidas para la Calidad en la edificación. ¿Qué legislación estaba vigente antes de la referida 2/1999 para saber que derechos se contemplan y la responsabilidad del constructor?
Antes de la entrada en vigor de la Ley 2/1999 de 17 de marzo sobre medidas para la calidad de la edificación, se aplicaba para defectos constructivos el Art. 1591 del Código Civil en la interpretación dada por los Tribunales de Justicia sobre el concepto de ruina. Ello en lo relativo a la indemnización de daños y perjuicios por defectos constructivos.
No obstante, administrativamente, se viene aplicando la Ley 11/98 de 9 de julio de protección de los consumidores en la Comunidad de Madrid, en los relativo a infracciones en materia de consumo, y, en concreto sus Art. 48 a 51 dependiendo del tipo de infracciones supuestamente cometidas, así como el Real Decreto 515/89 de 21 de abril, en lo relativo a la información a suministrar al consumidor en la compraventa y arrendamiento de vivienda.
Una persona compra una vivienda en construcción en Madrid capital. En el mirador de la vivienda no ponen ningún tipo de persiana, aun estando incluido en el contrato. ¿Tienen derecho a cambiar así el contrato?
Si la vivienda objeto de la misma está ubicada en Madrid capital, existe una Ordenanza Municipal que prohíbe la instalación de persianas en los miradores de las viviendas. No obstante podría tratarse de publicidad engañosa en la Memoria de Calidades, y por tanto sancionable de oficio al ser una infracción en materia de consumo, ya que el promotor debería haber hecho la salvedad de la no inclusión de persianas en el mirador y los ventanales.
Qué normativa hay vigente en cuanto a mejoras de vivienda de nueva construcción, tales como, si es legal pagar por eliminar puertas o algún sanitario, y además no poder quedarse con ello. Saber si hay tarifas estipuladas y en general toda la normativa que exista en este aspecto. ¿Existe algún organismo dónde acudir?
No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas de nueva construcción, salvo lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores y usuarios en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en su artículo 10 b.2, que establece que las reformas que propongan los adquirientes serán objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados. Igualmente el Real Decreto 515/89 establece que estos documentos contractuales deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. En cualquier caso, cabe pensar que, si el precio de la vivienda se calcula en función de unos parámetros determinados como, por ejemplo, la compra de una cantidad específica de material para una vivienda, que ha sido descrita adecuadamente en la documentación precontractual y contractual sobre la que se presta el consentimiento, es razonable pensar que esos materiales sean pagados por el contratante que decide, con posterioridad, acometer reformas.
Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material no puesto es algo a negociar con la empresa.
Por otro lado le informamos que al existir libertad de precios es necesario que todos los acuerdos a los que se llegue estén debidamente documentados contractualmente con presupuestos por escrito aceptados o rechazados previamente.
¿Tiene una constructora la obligación de tener hojas de reclamaciones?
Si, en el caso de que trabaje para consumidores finales (particulares).
No, en el caso de que sólo trabaje para empresas.
¿Qué documentación tiene que proporcionar una constructora y/o una gestora en una vivienda de renta libre y constituida en Comunidad de Propietarios?
Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento.
Ley 2/1999, de 17 de marzo, para la calidad de la edificación
Ley 36/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la Edificación.
Si una vivienda que se adquiere y se firma un contrato en el cual indica que debe ser entregada con una fecha tope, y tal fecha se retrasa en, al menos, 7 meses: ¿Qué posibilidades hay de recuperar el doble del dinero entregado como así se indica en el contrato?
La ley 57/68 de 27 de julio de 1968 que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y arrendamiento de viviendas, estable en el artículo 1º que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Si contractualmente el promotor se compromete a devolver el doble de las cantidades entregadas, ha de cumplir su compromiso contractual. Si no pudiera cumplir o se negara, tendría que defender sus derechos en los Tribunales Ordinarios de Justicia.
Existe un Servicio de Orientación Jurídica gratuito en la calle Capitán Haya, 66 de Madrid, que funciona de 9 a 13 horas de lunes a viernes.