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Estado sector inmobiliario

Actualizado 21/09/2005
1416 lecturas acumuladas
10  mensajes
Autor
Tema
Fecha
jun.-2003
37 mens.
Usuario Ocasional
18/09/2005 11:15
la compraventa ha pisado el freno

el país, viernes 16 sep 05 | opina sobre esta noticia

"se confirma claramente que el mercado residencial ha dado un bajón, a tenor de la falta de actividad que ha tenido lugar este verano, con un mes de agosto de práctica paralización". así de rotundo se muestra el presidente del colegio de agentes de propiedad inmobiliaria de madrid, jaime cabrero, que, no obstante, descarta una crisis en la venta de viviendas y habla de la vuelta a la normalidad del mercado. a su juicio, en 2005 los precios de los pisos subirán entre el 8% y el 10%, muy por debajo de 2004. además "si hace un año se tardaba una media de cuatro a seis meses en comercializar una casa, ahora se necesitan entre nueve y doce meses", mantiene



El boom de la vivienda en España puede tornarse en crash, según Standard & Poor´s

elconfidencial.com, jueves 15 sep 05 | opina sobre esta noticia

en un estudio sobre el mercado de la vivienda en Europa, la agencia de calificación de riesgos Standard & Poor´s considera que los crecimientos del precio de la vivienda por encima de los dos dígitos, como sucede en españa desde hace cinco años, son insostenibles indefinidamente y "hay razones legítimas para pensar que el boom pueda transformarse en un crash". Standard & Poor´s muestra especial preocupación por el mercado de la vivienda en España ya que, en su opinión, con el desempleo cerca del 10%, el sector está cada vez más expuesto a una caída brusca en la confianza de los consumidores. no obstante, matiza que la posibilidad de que semejante repliegue se traslade a los precios de la vivienda, es baja, al menos a corto plazo. de hecho, la preocupación de la agencia se basa en que España no ha dado todavía los mismos síntomas de desaceleración que está viendo en otros países europeos, según las declaraciones del máximo responsable de Standard & Poor´s en Europa, y que recoge financial times

jul.-2003
3800 mens.
Usuario Asiduo
18/09/2005 11:35
No han tenido en cuenta que España es el 2 pais creo de mayor crecimiento economico en Europa (creo que Irlanda va mejor) , y llevamos asi por lo menos 3 años consecutivos.. mientras el resto de paises no levanta cabeza, vease Alemania, Italia o Francia.. he ahi el hecho que comentan de la desaceleracion economica que aqui no pasa..
Lo unico qeu se ha notado es que se tarda mas en vender una vivienda, y los precios han subido un poco menos, pero todo esto ha pasado en mas de 1 año.. con lo que todavia queda para poder ver que la subida se quede casi plana o igual al incremento del IPC... ademas yo no se de donde saca la pasta la peña, porque para estar casi todo vendido de lo que construyen.. vease Miramadrid, que creo que todo lo que han sacado todas las promotoras se ha vendido... y no solo aqui, he estado mirando chalets en la zona de la Sierra, ESte y OEste de MAdrid, durante 3 meses. y lo tenian casi todo vendido tb..
Tb habria que tener en cuenta a los inmigrantes, ya que algunos empiezan a comprar viviendas, y la gran mayoria viven de alquiler, y en Madrid ahi muchisimos, ya no digo legales, sino tb ilegales.. cuantos creeis que pueden haber 1 millon??
dic.-2003
1456 mens.
Usuario Asiduo
  toby
19/09/2005 19:29
Algunas noticias que corroboran el tema ;

DATOS DE METROVACESA

número de viviendas en promoción a diciembre de 2003: 4.153
número de viviendas en promoción a diciembre de 2004: 6.294

número de viviendas vendidas en 2003: 2.412
número de viviendas vendidas en 2004: 2.409
número de viviendas vendidas en 1 semestre 2005: 949

Datos extraídos de los informes anuales de los ejercicios 2003, 2004 y primer semestre de 2005.

las ventas se quedaron congeladas en 2004 y han empezado a caer en picado durante el primer semestre de 2005. se encoge el mercado y suben los precios. ¿a qué se parece esto? pues se parece como dos gotas de agua a una burbuja en su etapa terminal

fuente: www.idealista.com





El sector inmobiliario preocupado ante la disminución de ventas







El sector inmobiliario ya empieza a estar inquieto ante el fuerte parón que se ha producido en el sector, tanto en las viviendas de primera como de segunda mano. Lo que en los primeros meses del años se consideró una situación muy transitoria, parece ahora que su alargamiento en el tiempo puede ser el primer síntoma de una crisis clara. Una de las primeras manifestaciones en primera mano es la aparición de pisos pilotos, que en los últimos años habían casi desaparecido en toda la geografía española




Las inmobiliarias no consiguen mantener el nivel de ventas de 2004







Aunque de cara al exterior todos pongan buena cara y afirmen que venden como nunca y ganan lo de siempre, lo cierto es que de puertas a dentro se ha instalado la preocupación en las sedes de las principales inmobiliarias del país. La razón es bien sencilla: la demanda ya no tiene tanto tirón y no consiguen vender pisos. Por este motivo, varias compañías se han lanzado a la promoción de ofertas con la intención de mantener las ventas. De momento, según cuentan a ABC Inmobiliario, la idea no les está dando mucho éxito.< /P< font >








http://www.elpais.es/articulo/elpepiautmad/20050910elpmad_8/Tes/El%2033%25%20de%20las%2019.000%20viviendas%20nuevas%20levantadas%20este%20a%F1o%20en%20Madrid%20sigue%20sin%20venderse%2C%20seg%FAn%20una%20consultora


feb.-2005
78 mens.
Usuario Habitual
19/09/2005 20:23
me estais dejando asustado¡¡¡¡... eso quiere decir que España podria seguir la linea de paieses como Alemania o EEUU, donde parejas jovenes emigran a Canada para buscarse la vida?
...Caida del empleo, despidos masivos, hipotecas sin pagar...¿y quien las podrá pagar? traficantes de drogas, de armas, Politicos coruptos, ¿serán los futuros vecinos de MM?.
Veo un MM lleno de bandas tipo Latin Kings, yonkis en las esquinas, tiroteos, ajustes de cuentas (o tipos de interes.....¡¡¡) Oh Dios mio los Chalies nos tienen rodeados, essto es un Infierno¡¡¡¡ los banqueros fuman puros gordos y tienen una legion de matones. Todo esta perdido.
Por fin estamos a la altura de los EEUU¡¡¡¡... que te den Mister Marshall ¡¡¡
jun.-2003
1229 mens.
Usuario Asiduo
19/09/2005 22:24
Foxi, tranquilo, ¡ya has vuelto a olvidarte de tomar tus pastillas!

Coincido plenamente con quemadoconhercesa en sus apreciaciones. Creo que hemos llegado ya al final del ciclo y muchas inmobiliarias se van a tener que meter los pisos por donde les quepa, o bien pedir por ellos lo que realmente valen y no las auténticas salvajadas que se han llegado a pagar en los últimos años. Lo malo de esto es que nuestra economía está demasiado cimentada en el sector de la construcción, y eso tiene mucho pero que mucho peligro...
jul.-2003
3800 mens.
Usuario Asiduo
19/09/2005 23:36
jejje muy bueno chorbis ,,,, bueno yo no estaria tan deacuerdo, el hecho de que cierren inmobiliarias no es un sintoma de nada.. es un mercado muy fuerte, ahi mucha competencia.. y han surgido muchas en pocos años.. con lo que es logico que algunas acaben cerrando, porque hoy dia ves tantas inmobiliaras como bares, cosa que hace 3 años no habia tantas, y eran empresas mas fuertes. lo unico que pasa, y es logico, es que la subida anual se va suavizando y suben menos los precios de las viviendas, .. luego encima se tardan mas en vender , los tipos llevan 3 años estancados en el mismo baremo, con subidas y bajadas, vamos que es una loteria saber que mes sube o que mes baja.... pero esta desaceleracion es lenta, y llevara tiempo, meses, años, cuantos ?? 2, 3 4 a saber.. yo no compararia otros paises ( en EEUU las viviendas son mas baratas, el 80% son de madera, y sobre todo en zonas residenciasles de chaletes en las muy, y muy perifericas zonas de los grandes nucleos, hablo de entre 40 y 60 km..el mercado mayoritario economico es distinto al español ; Alemania, mayoritariamente mercado de alquiler, y economicamente llevan años jodidos al igual que en Francia.. Japon..alli son muchos para tan poco espacio .. y no tienen donde construir estan muy saturadas las ciudades y las viviendas son pequeñas , ) , porque la politica de vivienda en España y la economia, no es similar a esos paises, que llevan en crisis años, y no siempre por la vivienda... las crisis economicas tienen mas factores, y ahora esta de moda el Petroleo. Luego que sera ?? otra guerra ??? aqui es distinto.. que a lo mejor si se podria llegar a oler a reventon.. pero.. en mi opinion,(y tampoco soy experto ni estudiante de economicas y cosas de esas..) todavia le queda un tiempo, y espero que no nos pille a nosotros porque ya seria rematarnos despues de los disgustos de Hercesa.
may.-2005
137 mens.
Usuario Habitual
20/09/2005 20:27
¿Pensáis alguno que las viviendas que estamos comprando pueden bajar algún día por debajo de los precios de compra?
jul.-2003
3800 mens.
Usuario Asiduo
21/09/2005 01:01
Yo no me preocuparia a corto plazo de ese temor de bajada de precios, a l omejor ni pasa, porque puede llegar a suavizarse la subida.. pero en 1 o 2 años se vera lo que ahi... Tb ahi informes en los que indican que el precio de las viviendas nuevas sube menos, y las usadas , con lo que nose yo si llegaran a finales de año a 2 digitos, podeis mirarlo en esta tabla la evolucion historica de los precios:
http://www.el-mundo.es/suvivienda/2005/385/pdf/rentabilidad.pdf

y aqui el informe que comenta lo que dije al principio.

http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2005/397/1117144805.html

EN EL PRIMER TRIMESTRE, LA NUEVA SUBIÓ UN 1,7% Y LA USADA UN 6,3%

Las estadísticas proporcionadas por los notarios de todo el territorio nacional fijan el incremento medio del precio de la vivienda en España durante el primer trimestre del año en el 3,82%. En dicho periodo, el precio de la vivienda nueva creció un 1,7% y el de la vivienda de segunda mano un 6,3%. Los datos se han extraído de las 202.296 transmisiones notariales realizadas en toda la geografía española durante los tres primeros meses de 2005. De estas transmisiones notariales, el 45,20% correspondió a viviendas de reciente construcción, mientras que el 54,80% restante perteneció a inmuebles usados.

Los datos indican que la vivienda media pasó de costar 139.314 euros en 2004, a 144.642 euros en 2005. El precio medio de la vivienda usada media subió también de 133.837 euros a 142.341 euros. Por último, el coste medio de la vivienda experimentó la subida más leve, pasando de 144.806 euros a 147.310.

El informe realiza también un análisis pormenorizado de Aragón. Según los notarios, la provincia de Zaragoza padeció el incremento de precios más importante (de 113.744 euros en 2004 a 132.028 en 2005), mientras que Huesca sufrió un asombroso descenso de los precios (de 117.523 a 114.814). Por último, Teruel sufrió un leve aumento del precio de la vivienda media (de 85.054 a 86.495 euros), por lo que continúa siendo la provincia con los precios más bajos.


Ademas no estaria mal mirar este articulo de Marzo sobre todo esto:

http://www.elmundo.es/suvivienda/2005/385/1109890814.html

Comprar una vivienda y venderla en un plazo de poco más de un año obteniendo una revalorización de hasta un 17,5% podría ser considerada la máxima expresión del ´boom´ inmobiliario. O, si se prefiere un término más popular, el más claro ejemplo de ´pelotazo inmobiliario´ que puede dar un particular.

Muchos son los españoles que durante los últimos años han disfrutado de esta gratificante experiencia (sobre todo de cara a su bolsillo). Pero esta estampa, tan cotidiana hasta la fecha en el mercado inmobiliario de nuestro país, especialmente en determinadas ciudades como Madrid, podría estar en vías de extinción.

La previsión de una subida de los precios de las casas inferior a dos dígitos para 2005 ha puesto en alerta a este tipo de inversores: los más precavidos hace ya unos meses que empezaron a descartar la vivienda con vistas a obtener rápidas y cuantiosas revalorizaciones. «Desde hace poco menos de un año se viene notando la desaparición del mercado de particulares que compraban para hacer mucho dinero en poco tiempo. De hecho, el porcentaje de casas que se vende rápidamente en las promociones nuevas con vistas a una segunda transmisión inmediata ha disminuido drásticamente», expone Javier Sierra, presidente de Re/Max España.

Otros inversores menos avezados o más optimistas se han quedado atrapados en el ´boom´ y lo que se suponía que iba a ser el ´pelotazo´ de su vida se ha convertido en un verdadero problema.

Algunos compradores que han adquirido una vivienda en los últimos meses sobre plano pensando en su venta, antes incluso de la entrega de llaves y por un precio muy superior al coste original, ahora se encuentran con que ´colocarl´a en el mercado no es cosa fácil, y se ven en la tesitura de tener que seguir pagándola o, con un poco de suerte, venderla con una plusvalía muy inferior a la prevista o por el mismo precio de adquisición.

«Hay quien se ve en la situación de tener que asumir la hipoteca además de los costes de transacción», dice Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Causas
¿Qué motivos han llevado a la salida del mercado de estos inversores y cuál es la nueva coyuntura del negocio inmobiliario particular? Los expertos consultados por SU VIVIENDA lo tienen claro.

- «El agotamiento de la subida de los precios y un previsible endurecimiento del mercado hipotecario hace que las revalorizaciones no estén aseguradas», explica Izquierdo. Se prevé que para este año el incremento de los precios esté por debajo del 10%. «Una subida de dos dígitos equivale a los gastos de compraventa, y por debajo significa que ni siquiera se cubren, por lo que esta previsión de subida hace desaparecer la perspectiva de obtener revalorizaciones a corto plazo», reflexiona el director de análisis del IEE.

- Por otro lado, según constatan los profesionales del sector consultados por este suplemento, se está registrando una ralentización en los ritmos de venta. «Esto significa un nuevo riesgo, ya que si no vendes, al final te ves obligado a escriturar, de ahí que los inversores a corto plazo se lo piensen mucho más», añade Izquierdo.

- «La recuperación de la Bolsa también tiene incidencia en el fenómeno», dice Ignacio San Martín, del Servicio de Estudios de BBVA. Algunos de los inversores meteóricos proceden del mercado bursátil, ya que debido a su escaso atractivo en los últimos años, han dado un giro hacia el inmobiliario. Ahora, ante la recuperación de la Bolsa, vuelven a su terreno habitual.

No obstante, «la Bolsa y el ladrillo no son destinos sustitutivos», puntualiza Izquierdo. «Cuando la primera va bien, los beneficios se invierten en ambos mercados. Eso sí, cuando va mal, un porcentaje se va al ladrillo, como ha podido ocurrir en los últimos años», añade.

Peculiaridades
Ahora bien, ni en todos los segmentos del sector inmobiliario ni en todos los lugares la situación es idéntica.

- «Los inversores particulares que buscan rápidas y pingües revalorizaciones vienen operando principalmente en el mercado de nueva construcción, donde la plusvalía es más fácil. Cuando se compra sobre plano, lo haces a unos precios más bajos, pues las primeras casas de la promoción suelen ser más baratas. Además, no se necesita tener todo el importe del inmueble de golpe, como ocurre cuando se compra una vivienda de segunda mano. En el caso de las casas nuevas, los compradores tienen que poner poco dinero, y cuando venden antes de la entrega de llaves, las ganancias son enormes», dice Javier Sierra.

«Cuando se trata de segunda mano puede suceder que, en ocasiones puntuales, se compre por un precio muy inferior al que se vende en unos meses. También es un ´pelotazo´, claro está, pero derivado del desconocimiento del funcionamiento o la situación del mercado del primer vendedor», añade Sierra.

«En el segmento de usada, además, las operaciones rápidas rentables son cada vez menores debido a la ralentización que se está experimentando en los ritmos de venta. Hay que buscar muy bien para obtener plusvalías. Ya no se da la situación de hace un año», comenta Fernando Encinar, director de Comunicación de idealista.com. «Los pisos ya no se ´despachan´», añade.

Según datos de este portal inmobiliario, si la subida en Madrid capital de los precios de la vivienda usada en 2004 fue de un 7,5% -un porcentaje inferior al que suponen los gastos de compra venta y formalización de hipoteca, estimados en un 10%-, para 2005 está previsto que la subida sea únicamente de uno o dos puntos por encima del IPC.

- Por otro lado, «la compra de vivienda como inversión y especialmente como inversión rápida se da fundamentalmente en Madrid. No es habitual en todos los mercados», considera Guillermo Chicote Estruch, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

Pese a todo este panorama, las consecuencias para el sector inmobiliario no serán en absoluto dramáticas. Esta situación es «fruto de una lógica y previsible evolución», dice José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Incluso los particulares o inversores que se vean atrapados pueden encontrar salidas alternativas, según expertos consultados.

Consecuencias
- Desde el punto de vista de los profesionales del sector, la salida de este tipo de inversores del mercado inmobiliario no creará graves problemas. «Nosotros no contamos con este tipo de compradores, sino con la demanda de necesidad. Por lo que su salida no nos va a afectar», dice José Manuel Galindo.

El secretario general de los promotores inmobiliarios de Madrid asegura, además, que aunque se auguran menores subidas, lo cierto es que todavía son atractivas y permiten plusvalías, si no inmediatas, sí a medio y largo plazo.

- De cara a los particulares: «Quienes han comprado con el objetivo de vender rápidamente obteniendo una importante revalorización pueden cambiar su perspectiva en vistas a la imposibilidad de colocar el inmueble en el mercado o de que la rentabilidad sea nula o muy inferior a la prevista. Se tiene como opción convertir la vivienda en una inversión de tipo finalista. Es decir, utilizar la casa para uso propio o para alquilarla», según expone Gregorio Izquierdo.

De esta forma, «con el ingreso del alquiler se puede pagar la letra, aunque, en principio, no se recuperarían las cantidades entregadas a cuenta», añade. «En cualquier caso, siempre tendrán mayor problema quienes dispongan de menos liquidez».

Guillermo Chicote Estruch también apunta hacia el uso propio como una manera de ganar rentabilidad a la vivienda: «Ahora la revalorización empieza a ser ya a medio o largo plazo, por lo que mientras se puede hacer uso propio de la casa, sobre todo en ciudades como Madrid, donde la adquisición como inversión es habitual que la haga gente de otras provincias con vistas a que sirva como hogar de los hijos durante el periodo de estudios o para tener una residencia cuando se acude a la capital».




Rentabilidad de la adquicisión de una casa por año



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Rentabilidad en picado

Uno de los principales motivos de la retirada de los inversores que buscan rentabilidad rápida del mercado inmobiliario son las previsiones de menores subidas de los precios. Si en los últimos años -momentos álgidos del ´boom´- la subida anual del precio de la vivienda ha alcanzado hasta el 17,5%, para este año está previsto que el incremento esté por debajo del 10%. Si se tiene en cuenta que los gastos de compraventa, estimados para una casa de nueva planta y sin contemplar los derivados de la formalización de la hipoteca, ascienden a un 8% del valor del inmueble, la rentabilidad que se puede conseguir en 2005 empieza a estar muy cerca de cero.

Esto, suponiendo que la subida para 2005 sea de un 9%, aunque podría ser incluso menor, según algunos pronósticos, lo que no haría rentable la inversión en un ejercicio. Está claro que no es lo mismo realizar una operación en un año y obtener una ganancia de casi 16.000 euros, como podía ocurrir el año pasado, para una casa de 100 metros cuadrados al precio medio según el Ministerio de Vivienda ; que conseguir 1.829 euros, que es lo que se podría conseguir en 2005, tal y como se muestra en el gráfico que aparece enlazado.




Joer esto si que es un rollo jejej, pero leerlo tranquilamente y con tiempo. Saludos

jul.-2003
3800 mens.
Usuario Asiduo
21/09/2005 01:03
Perdon, el grafico es sobre la rentabilidad, pero aun asi se ve que ya va siendo menos rentable el negocio de la especulacion de viviendas.
dic.-2004
294 mens.
Usuario Habitual
21/09/2005 02:16
Para los que tenemos que vender nuestra vivienda para poder pagar parte de la nueva en MiraMadrid es una muy mala noticia.

En los próximos 18 meses muchos de los que vayamos a vivir en Miramadrid estaremos en esa situación y me temo que tendremos que revisar a la baja nuestras previsiones económicas, lo que supondrá más carga de la prevista en las hipotécas, y eso afectará negativamente a nuestra economía familiar durante muchos años, que para algunos pueden ser los que nos queden.

Supongo que no hemos sido muy afortunados en este sentido a la hora de tomar la decisión de cambiar de casa.

Recuerdo que hace años, cuando compramos nuestra casa actual, ganabamos unos sueldos muy bajos y las letras eran muy agobiantes (como ahora, eso nunca cambia) pero había otro dato negativo y es que en aquellos años los intereses por la compra de vivienda sólo desgravaban hasta una cierta cantidad, y no había devolución por ese concepto en la declaración de la renta, con lo cual en esas precarias circunstancias nos tocó pagar más de un año a Hacienda cantidades importantes a pesar de estar pagando la hipoteca (INRI). Luego resultó que cuando terminamos de pagar la dichosa hipoteca cambió la ley del IRPF (era de justicia, pero tarde para nosotros) y se empezó a desgravar como se hace en la actualidad, devolviendo parte de los intereses por la adquisición de la vivienda.

En aquella ocasión tuvimos mala suerte "por el tiempo en que nos tocó vivir" (en el tema de la compra de la vivienda) y por lo que se vé años después con la nueva casa nos vuelve a suceder algo parecido. Pensabamos que los apuros pasados en esos años se compensarían con una buena venta ahora, pero se ve que ... va a ser que no.

Conclusión: No sabemos bailar al mismo ritmo que la vivienda... pero nos empeñamos en bailar de todos modos.

sep.-2008
807 mens.
Administrador
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