Yo no me preocuparia a corto plazo de ese temor de bajada de precios, a l omejor ni pasa, porque puede llegar a suavizarse la subida.. pero en 1 o 2 años se vera lo que ahi... Tb ahi informes en los que indican que el precio de las viviendas nuevas sube menos, y las usadas , con lo que nose yo si llegaran a finales de año a 2 digitos, podeis mirarlo en esta tabla la evolucion historica de los precios:
http://www.el-mundo.es/suvivienda/2005/385/pdf/rentabilidad.pdf y aqui el informe que comenta lo que dije al principio.
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2005/397/1117144805.html EN EL PRIMER TRIMESTRE, LA NUEVA SUBIÓ UN 1,7% Y LA USADA UN 6,3%
Las estadísticas proporcionadas por los notarios de todo el territorio nacional fijan el incremento medio del precio de la vivienda en España durante el primer trimestre del año en el 3,82%. En dicho periodo, el precio de la vivienda nueva creció un 1,7% y el de la vivienda de segunda mano un 6,3%. Los datos se han extraído de las 202.296 transmisiones notariales realizadas en toda la geografía española durante los tres primeros meses de 2005. De estas transmisiones notariales, el 45,20% correspondió a viviendas de reciente construcción, mientras que el 54,80% restante perteneció a inmuebles usados.
Los datos indican que la vivienda media pasó de costar 139.314 euros en 2004, a 144.642 euros en 2005. El precio medio de la vivienda usada media subió también de 133.837 euros a 142.341 euros. Por último, el coste medio de la vivienda experimentó la subida más leve, pasando de 144.806 euros a 147.310.
El informe realiza también un análisis pormenorizado de Aragón. Según los notarios, la provincia de Zaragoza padeció el incremento de precios más importante (de 113.744 euros en 2004 a 132.028 en 2005), mientras que Huesca sufrió un asombroso descenso de los precios (de 117.523 a 114.814). Por último, Teruel sufrió un leve aumento del precio de la vivienda media (de 85.054 a 86.495 euros), por lo que continúa siendo la provincia con los precios más bajos.
Ademas no estaria mal mirar este articulo de Marzo sobre todo esto:
http://www.elmundo.es/suvivienda/2005/385/1109890814.html Comprar una vivienda y venderla en un plazo de poco más de un año obteniendo una revalorización de hasta un 17,5% podría ser considerada la máxima expresión del ´boom´ inmobiliario. O, si se prefiere un término más popular, el más claro ejemplo de ´pelotazo inmobiliario´ que puede dar un particular.
Muchos son los españoles que durante los últimos años han disfrutado de esta gratificante experiencia (sobre todo de cara a su bolsillo). Pero esta estampa, tan cotidiana hasta la fecha en el mercado inmobiliario de nuestro país, especialmente en determinadas ciudades como Madrid, podría estar en vías de extinción.
La previsión de una subida de los precios de las casas inferior a dos dígitos para 2005 ha puesto en alerta a este tipo de inversores: los más precavidos hace ya unos meses que empezaron a descartar la vivienda con vistas a obtener rápidas y cuantiosas revalorizaciones. «Desde hace poco menos de un año se viene notando la desaparición del mercado de particulares que compraban para hacer mucho dinero en poco tiempo. De hecho, el porcentaje de casas que se vende rápidamente en las promociones nuevas con vistas a una segunda transmisión inmediata ha disminuido drásticamente», expone Javier Sierra, presidente de Re/Max España.
Otros inversores menos avezados o más optimistas se han quedado atrapados en el ´boom´ y lo que se suponía que iba a ser el ´pelotazo´ de su vida se ha convertido en un verdadero problema.
Algunos compradores que han adquirido una vivienda en los últimos meses sobre plano pensando en su venta, antes incluso de la entrega de llaves y por un precio muy superior al coste original, ahora se encuentran con que ´colocarl´a en el mercado no es cosa fácil, y se ven en la tesitura de tener que seguir pagándola o, con un poco de suerte, venderla con una plusvalía muy inferior a la prevista o por el mismo precio de adquisición.
«Hay quien se ve en la situación de tener que asumir la hipoteca además de los costes de transacción», dice Gregorio Izquierdo, director de Análisis del Instituto de Estudios Económicos (IEE).
Causas
¿Qué motivos han llevado a la salida del mercado de estos inversores y cuál es la nueva coyuntura del negocio inmobiliario particular? Los expertos consultados por SU VIVIENDA lo tienen claro.
- «El agotamiento de la subida de los precios y un previsible endurecimiento del mercado hipotecario hace que las revalorizaciones no estén aseguradas», explica Izquierdo. Se prevé que para este año el incremento de los precios esté por debajo del 10%. «Una subida de dos dígitos equivale a los gastos de compraventa, y por debajo significa que ni siquiera se cubren, por lo que esta previsión de subida hace desaparecer la perspectiva de obtener revalorizaciones a corto plazo», reflexiona el director de análisis del IEE.
- Por otro lado, según constatan los profesionales del sector consultados por este suplemento, se está registrando una ralentización en los ritmos de venta. «Esto significa un nuevo riesgo, ya que si no vendes, al final te ves obligado a escriturar, de ahí que los inversores a corto plazo se lo piensen mucho más», añade Izquierdo.
- «La recuperación de la Bolsa también tiene incidencia en el fenómeno», dice Ignacio San Martín, del Servicio de Estudios de BBVA. Algunos de los inversores meteóricos proceden del mercado bursátil, ya que debido a su escaso atractivo en los últimos años, han dado un giro hacia el inmobiliario. Ahora, ante la recuperación de la Bolsa, vuelven a su terreno habitual.
No obstante, «la Bolsa y el ladrillo no son destinos sustitutivos», puntualiza Izquierdo. «Cuando la primera va bien, los beneficios se invierten en ambos mercados. Eso sí, cuando va mal, un porcentaje se va al ladrillo, como ha podido ocurrir en los últimos años», añade.
Peculiaridades
Ahora bien, ni en todos los segmentos del sector inmobiliario ni en todos los lugares la situación es idéntica.
- «Los inversores particulares que buscan rápidas y pingües revalorizaciones vienen operando principalmente en el mercado de nueva construcción, donde la plusvalía es más fácil. Cuando se compra sobre plano, lo haces a unos precios más bajos, pues las primeras casas de la promoción suelen ser más baratas. Además, no se necesita tener todo el importe del inmueble de golpe, como ocurre cuando se compra una vivienda de segunda mano. En el caso de las casas nuevas, los compradores tienen que poner poco dinero, y cuando venden antes de la entrega de llaves, las ganancias son enormes», dice Javier Sierra.
«Cuando se trata de segunda mano puede suceder que, en ocasiones puntuales, se compre por un precio muy inferior al que se vende en unos meses. También es un ´pelotazo´, claro está, pero derivado del desconocimiento del funcionamiento o la situación del mercado del primer vendedor», añade Sierra.
«En el segmento de usada, además, las operaciones rápidas rentables son cada vez menores debido a la ralentización que se está experimentando en los ritmos de venta. Hay que buscar muy bien para obtener plusvalías. Ya no se da la situación de hace un año», comenta Fernando Encinar, director de Comunicación de idealista.com. «Los pisos ya no se ´despachan´», añade.
Según datos de este portal inmobiliario, si la subida en Madrid capital de los precios de la vivienda usada en 2004 fue de un 7,5% -un porcentaje inferior al que suponen los gastos de compra venta y formalización de hipoteca, estimados en un 10%-, para 2005 está previsto que la subida sea únicamente de uno o dos puntos por encima del IPC.
- Por otro lado, «la compra de vivienda como inversión y especialmente como inversión rápida se da fundamentalmente en Madrid. No es habitual en todos los mercados», considera Guillermo Chicote Estruch, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).
Pese a todo este panorama, las consecuencias para el sector inmobiliario no serán en absoluto dramáticas. Esta situación es «fruto de una lógica y previsible evolución», dice José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Incluso los particulares o inversores que se vean atrapados pueden encontrar salidas alternativas, según expertos consultados.
Consecuencias
- Desde el punto de vista de los profesionales del sector, la salida de este tipo de inversores del mercado inmobiliario no creará graves problemas. «Nosotros no contamos con este tipo de compradores, sino con la demanda de necesidad. Por lo que su salida no nos va a afectar», dice José Manuel Galindo.
El secretario general de los promotores inmobiliarios de Madrid asegura, además, que aunque se auguran menores subidas, lo cierto es que todavía son atractivas y permiten plusvalías, si no inmediatas, sí a medio y largo plazo.
- De cara a los particulares: «Quienes han comprado con el objetivo de vender rápidamente obteniendo una importante revalorización pueden cambiar su perspectiva en vistas a la imposibilidad de colocar el inmueble en el mercado o de que la rentabilidad sea nula o muy inferior a la prevista. Se tiene como opción convertir la vivienda en una inversión de tipo finalista. Es decir, utilizar la casa para uso propio o para alquilarla», según expone Gregorio Izquierdo.
De esta forma, «con el ingreso del alquiler se puede pagar la letra, aunque, en principio, no se recuperarían las cantidades entregadas a cuenta», añade. «En cualquier caso, siempre tendrán mayor problema quienes dispongan de menos liquidez».
Guillermo Chicote Estruch también apunta hacia el uso propio como una manera de ganar rentabilidad a la vivienda: «Ahora la revalorización empieza a ser ya a medio o largo plazo, por lo que mientras se puede hacer uso propio de la casa, sobre todo en ciudades como Madrid, donde la adquisición como inversión es habitual que la haga gente de otras provincias con vistas a que sirva como hogar de los hijos durante el periodo de estudios o para tener una residencia cuando se acude a la capital».
Rentabilidad de la adquicisión de una casa por año
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Rentabilidad en picado
Uno de los principales motivos de la retirada de los inversores que buscan rentabilidad rápida del mercado inmobiliario son las previsiones de menores subidas de los precios. Si en los últimos años -momentos álgidos del ´boom´- la subida anual del precio de la vivienda ha alcanzado hasta el 17,5%, para este año está previsto que el incremento esté por debajo del 10%. Si se tiene en cuenta que los gastos de compraventa, estimados para una casa de nueva planta y sin contemplar los derivados de la formalización de la hipoteca, ascienden a un 8% del valor del inmueble, la rentabilidad que se puede conseguir en 2005 empieza a estar muy cerca de cero.
Esto, suponiendo que la subida para 2005 sea de un 9%, aunque podría ser incluso menor, según algunos pronósticos, lo que no haría rentable la inversión en un ejercicio. Está claro que no es lo mismo realizar una operación en un año y obtener una ganancia de casi 16.000 euros, como podía ocurrir el año pasado, para una casa de 100 metros cuadrados al precio medio según el Ministerio de Vivienda ; que conseguir 1.829 euros, que es lo que se podría conseguir en 2005, tal y como se muestra en el gráfico que aparece enlazado.
Joer esto si que es un rollo jejej, pero leerlo tranquilamente y con tiempo. Saludos