No soy ningún experto en financiero, pero creo que el impuesto se paga cuando tiene lugar el hecho contable que, en este caso es el pago al promotor.
Si adelantas cantidades, cada una lleva su IVA. En el momento de escriturar, como estás pagándole el resto de lo debido al promotor, tienes que pagar el IVA del total (otra cosa es que, para hacerlo, escritures al tiempo una hipoteca, eso es otra relación que tú estableces con tu banco).
por tanto, la respuesta es que antes (cantidades adelantadas) y tambien en la escrituración (remanente).
Respecto al tipo de IVA he encontrado lo siguiente:
Art. 91. Tipos impositivos reducidos.
...(Extracto del artículo 91 Ley 37/1.992)
2. Se aplicará el tipo del 4 por 100 a las operaciones
siguientes:
1´) Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o
importaciones de los bienes que se indican a continuación:
...
6´´) Las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por los promotores de las mismas, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.
Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial previsto en el capítulo III del título VIII de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida en el párrafo b) del apartado 1
del artículo 68 quinquies de la citada ley. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente.
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Saludos