DESESPERACION. FILTRACIONES

Lo principal es averiguar quien produce las filtraciones o la rotura, si es una conducción comunitaria o privativa, de eso en parte dependerá que compañía se hace cargo del siniestro. Encuanto a la propiedad de la terraza que sea tuya o de uso y disfrute exclusivo, también depende de lo que he comentado en primer término, pero indicarte que a mi se me ha dado un caso en una comunidad a una terraza de uso y disfrute exclusivo de un vecino originaba humedades a otro y el seguro de la comunidad por medio de un perito a dictaminado que es la comunidad quien ha de arreglar tanto el origen como los daños.

En que medida afecta el que la terraza sea o no de mi propiedad

Habria que atenerse a lo que los seguros cubran en la poliza, lo normal es que el seguro de la comunidad cubra solo el continente , o sea todo lo que son zonas comunes pero podria ser que tambien cubriera el contenido de las viviendas en este caso cabe la posibilidad que los dos seguros te cubran los daños, aunque solo se lo reclames a uno, tambien puede ser que el contenido de tu vivienda solo lo cubra tu seguro, con lo cual enterate las coverturas de ambos puesto que tu pagas los dos seguros y al final el responsable sera el que cubra la zona donde se ha producido la averia, si es de tu propiedad o es en la terraza comunitaria de uso privativo...o en otro sitio, investigalo.

La escritura te describe las cuatro orientaciones de la vivienda, frente, derecha, izquierda y fondo

derecha entrando con zona ajardinada, de la cual se distancia mediante terraza comunitaria de uso privativo de esta vivienda

Esta mencion que hace la escritura, habla por si sola... terraza comunitaria de uso privativo si es esta donde esta la fuga es comunitaria.

fondo con zona ajardinada del bloque, de la cual se distancia mediante terraza y zona de jardin, que son de su propiedad

Segun esto en la orientacion del fondo tienes una terraza y zona de jardin que es de tu propiedad.

Y dicho esto hay que atenerse a si es tuya tu seguro y si es comunitaria como lo es la orientacion de la derecha cominitaria.

El principal problema que tienes es saber por donde te entra el agua, necesitas saberlo para poder reclamar el daño a quien corresponda y para no cerrarlo en falso, sin pruebas no hay nada que hacer. Por lo demas sigue insistiendo, con lo que dice la escritura podras acreditar si la averia esta en tu propiedad o en zona comun.

Te comento los ultimos acontecimientos y los pasos que voy a seguir. El viernes mande una reclamacion al seguro, eso lo primero, el miercoles se paso otro fontanero (sin detector de fugas a pesar de que el perito dijo que debia de ser un fontanero con detector de fugas), este fontanero llamo delante de mi a la compañia diciendo que era obligatorio que se pasase un fontanero con detector de fugas y lo antes posible. Hoy todavia no me ha llamado nadie,ningun fontanero ni del seguro para saber cuando se pasa otro fontanero. Por otro lado se ha pasado un perito de la compañia de seguros de la comunidad que ha realizado fotos en el patio y ha dicho que estas averias son delicadas de encontrar y solucionar, pero como yo no estaba he quedado en llamarle para saber cual sera su actuacion. Se quiere poner en contacto con mi compañia de seguros y con el primer perito que vino pero yo de momento le dare largas, puesto que si los pongo en contacto corro el riesgo de que mi compañia entonces se agarre a que es un problema de filtraciones y no lo cubre el seguro y que el seguro de la comunidad me diga que no cubre zonas comunes, con lo cual me guardo en la manga este as.
Bien, por otro lado, yo mañana pondre otra reclamacion al seguro intentando que me dejen a mi arreglar la averia pagandola yo y que luego me la abonen,argumentando la tardanza en mandar a los fontaneros, que cuando los mandan vienen sin detector, que los daños en la casa son mayores, que han pasado 15 dias,etc, con la intencion de que asi mi seguro me lo cubra. Si me dan autorizacion ya me busco yo la vida para arreglarlo.
Una pregunta que le ha echo el perito a mi mujer es que si la terraza es de nuestra propiedad pero ella no lo sabia y no la ha contestado. Te pongo lo que pone en las escrituras.
Linda: Por su frente con vestibulo de acceso, ascensor y cuarto de contadores de agua,gas y electricidad ; derecha entrando con zona ajardinada, de la cual se distancia mediante terraza comunitaria de uso privativo de esta vivienda ; izquierda entrando con vivienda letra B de su misma planta y portal ; fondo con zona ajardinada del bloque, de la cual se distancia mediante terraza y zona de jardin, que son de su propiedad .
Los parrafos marcados en negrita son en los que tengo dudas de si es o no de mi propiedad.
Otra pregunta, En que medida afecta el que la terraza sea o no de mi propiedad? Si, supuestamente es de mi propiedad la comunidad no tendría nada que ver en el arreglo, pero si es de mi propiedad, ¿lo deberia de arreglar entonces el seguro de mi casa aunque fuese una filtracion de mi patio?.

Muchas gracias como siempre seras de gran ayuda.

Saludos.

Hola Zelta.

Lo mas importante es que presiones a tu seguro puesto que en ultima istancia si la filtracion no esta en tu casa y no le corresponde pagar los daños a el, SI le corresponde RECLAMARLOS a quien sea, en este caso a la comunidad puesto que el patio es zona comun.

Es muy importante que consigas una prueba clara del origen de la filtracion, si el perito ha hecho un informe pide una copia y cuando descubran el suelo, haz fotos, si tu puedes demostrar donde esta el origen de los daños siempre podras reclamar los gastos a la comunidad.

Tu no puedes esperar a que la comunidad cambie de seguro ni tampoco se deben mezclar las cosas, la comunidad que defienda sus cosas y tu las tuyas, es tu seguro el que debe ayudarte, sigue presionando para que te consigan pruebas y despues que reclame los gastos a la comunidad.

Dile a tu amigo abogado que en la garantia de los edificios es posible gracias a una Ley en vigor, la Ley de Ordenacion de la Edificacion, entran TODOS los vicios ocultos, solo que en plazos diferentes, segun que cosas, uno, tres y 10 años, en este caso son 10 puesto que el suelo del patio forma parte de la estructura, esto no te afecta a ti, en todo caso al presidente de la comunidad...tu se lo reclamas a la comunidad y la comunidad que se lo reclame a quien sea.

Estas cosas cuestan mucho, sigue peleando pero juega bien tus cartas...tu presiona a tu seguro.

Como siempre gracias por tu ayuda para todos. Te comento como esta el tema,vino el perito de la compañia y me dijo que iba a mandar un fontanero con un detector de fugas y que sino veia nada empezarian a levantar la tarima para observar de donde puede ser la humedad, eso fue el jueves pasado.El perito no me dejo ningún informe notificandome esto. El viernes no vino nadie con lo cual yo hoy por la mañana me he puesto en contacto con el perito y me dice que el paso el informe el viernes y que ha recibido hoy un mensaje del seguro diciendo que esa averia es debida a una filtracion,que ya estuvo un fontanero con un detector y que hemos realizado obras en el patio y que por eso viene la filtracion. Yo le explico que eso es falso en ningún momento el fontanero venia con un detector de fugas y que el solado del patio esta de obra y que lo puedo demostrar con las escrituras, me comenta que va ha hablar con el seguro y que luego me llama. No me ha llamado en todo el dia con lo cual mañana me volvera tocar a llamarle para preguntarle cual es la situacion y sino me mandan el fontanero que me de un informe en el cual me lo diga.
Por otro lado he ido ha hablar con el presidente de la comunidad para explicarle la situacion y decirle que mi seguro probablemente no se hara cargo y que entonces reclamare al seguro de la comunidad. Me comenta el presidente que en nuestro seguro de la comunidad no estan incluidas las zonas comunes a lo cual yo le digo que entonces sera la comunidad la que se tiene que hacer cargo.
Tengo otro problema en mi comunidad somos dos bloques que tenemos las zonas comunes compartidas, piscina,cesped, zona de juegos de niños,etc, pero cada edificio por malos rollos teniamos un administrador y cada uno su seguro del edificio. Ahora tenemos el mismo administrador porque nosotros hace poco que decidimos cambiarnos pero de momento el mismo seguro de la comunidad(el que no cubre las zonas comunes) pero ellos tienen otro seguro que si cubre zonas comunes pero parece ser segun me comenta el presidente que el seguro dijo que solo cubria el 50% de las zonas comunes porque claro habia 2 edificios. Me comenta el presidente que el nuevo administrador esta intentando cambiarnos el seguro para tener el mismo que los otros y que nos cubra todas las zonas comunes y que entonces me espere un poco haber si lo puede cambiar porque ademas ha coincidido que van ha arreglar un problema que ha habido en la piscina y claro que si ahora digo lo mio que la el seguro lo mismo no arregla ni lo mio ni lo otro. Yo le digo que claro sino llueve vale pero si sigue lloviendo mi tarima se levanta y yo lo tengo que arreglar. Quedamod en ir hablando haber que pasa.
Bien los pasos a seguir son yo he hablado con el seguro de mi comunidad,vendra un perito que probablemente me diga que el seguro no cubre las zonas comunes, seguidamente hablare con el administrador para explicarle el tema y saber si me lo cubriria el seguro que tienen en el otro edificio, si me dice que no tendria que decirle que entonces la comunidad se tiene que hacer cargo y ver como lo podemos arreglar. Siempre y cuando no intenten acogerse a que es un defecto de obra e intenten que sea la constructora la que se tiene que hacer cargo, pero he consultado con un amigo abogado y me comenta que los defectos de obra son mas bien para estructuras, pilares,etc, no para estas cosas.
Espero tambien tu opinion la cual es de mucha ayuda

Muchas gracias.

Saludos.

Hola Zelta.
Yo se de estas cosas porque tambien he tenido muchos problemas que me han llevado a leer la Ley, articulos y sentencias, ahora tengo tiempo y mi experiencia la comparto con los demas eso es todo.

Parece que definitivamente tienes claro que el patio es zona comun, mi consejo es que te emplees a fondo con los seguros, y que sean ellos los que solucionen el problema y despues reclamen a Detinsa o a quien sea, tu no menciones a nadie que conoces la LOE porque en este caso no se puede aplicar al estar la empresa en suspension de pagos.
1º cuando venga el perito que deje constancia de que el origen de la filtracion esta en zona comun, de esta forma si te fallan los seguros, como ultimo recurso se lo podrias reclamar a la comunidad.
2ºEl perito lo manda el seguro para que volore los daños pero tu el contacto tenlo con tu seguro que son los que te diran lo que sea, despues habla con el presidente y entregale un escrito con acuse de recibo y le explicas que estas intentando que el seguro de la comunidad se haga cargo pero si no lo hace, es la comunidad quien lo tiene que asumir al estar en zona comun, hazte con los coeficientes de todos, son datos publicos, para que te sirvan como prueba, sino tus vecinos no te creeran.

No entres en conjeturas, de hecho tu se lo tendrias que haber reclamado directamente al presidente de la comunidad puesto que el origen del problema esta en zona comun, lo mas urgente es localizar la averia y arreglarla aunque sea provisionalmente para que no tengas mas daños en la casa, que tu seguro se lo reclame al seguro de la comunidad o a la propia comunidad y punto, si no te hacen caso lo arreglas tu, guardas las facturas y lo reclamas todo via judicial a la comunidad el origen del daño esta en zona comun, en caso que se compliquen las cosas es determinante que despues tu puedas acreditar que has reclamado fehacientemente los daños a la comunidad, por eso es bueno que le hagas llegar un escrito al presidente con acuse de recibo, para que se de por enterado, no le hagas comentarios de la Ley de Ordenacion de la Edificacion, solo que la averia esta en zona comun.

Si tienes mas preguntas no me importa en absoluto darte mi opinion en lo que pueda, siempre sera a titulo orientativo, puedes hacerlo cuando quieras.

De verdad que no sabes lo que agradezco tus consejos, pues en estos temas estamos completamente desinformados y desprotegidos. En realidad creo que el patio no es mio porque mi coeficiente es practicamente el mismo que el de otros vecinos, de echo de comunidad pagamos todos practicamente lo mismo.Te comento los pasos que voy a seguir.
1-vendra el perito de mi seguro que probablemente me diga que es una filtracion.
2-Si el primer paso es asi intentare que me lo cubra el seguro de la comunidad, pero aqui mi duda es si ellos se podran acoger a que es un defecto de fabricacion y que lo tiene que solucionar la constructora o si es una tuberia rota de un sumidero y me lo tendrian que hacer ellos. Lo que yo quisiese saber es donde esta el limite al cual ellos se pueden acoger para decir que no es cosa del seguro de la comunidad.
3- si el seguro de la comunidad se lava las manos intentar hablar con detinsa y ponerme a la cola, pero ¿en que momento mis vecinos tendrian que hacerse cargo de este tema? ¿cuando detinsa se declare insolvente, antes,despues? ¿en que momento el pago pasaría de manos de detinsa a mis vecinos.

Muchas gracias la verdad que por esto deberia de pagarte porque vaya recomendaciones me estas dando.
En estos casos hay que agradecer a personas como tu que se involucren tanto.
Ya te hare otra pregunta porque estoy pensando en cambiarme de seguro evidentemente.

En caso que no tengas todavia recibo del IBI y en tu escritura no este reflejada la referencia catastral, los coeficientes de todos los puedes conseguir tambien en el Registro de la Propiedad, solicitando nota simple de los estatutos y coeficientes, en dos o tres dias por tres o cuatro euros.

Veamos, lo primero que tienes que tener claro es si los 130 metros de jardin son de tu propiedad porque los has pagado, o es una superficie aneja a tu propiedad, con uso exclusivo tuyo de por vida, hay una forma de saberlo, bien que en tu escritura conste como anejo o usufructo (es casi lo mismo) o bien que esa superficie conste como parcela, en ese caso tu deberias tener en tu escritura un coeficiente de propiedad muy alto, si por el contrario tu coeficiente es mas o menos como el resto de viviendas, con toda seguridad es zona comun. Para comprobar el coeficiente de todos los propietarios de tu comunidad te pego la direccion del catastro y como debes averiguarlo.

En caso que el defecto de construccion este dentro de tu propiedad porque el jardin tambien lo es, a la comunidad no le puedes reclamar nada a no ser que puedas demostrar que el defecto esta en un conducto de desague general que pase por tu propiedad, estos detalles tenlo siempre en cuenta y busca siempre testigos porque si lo arreglas y nadie los ve, no te creeran.

En cuanto a Detinsa aunque este en suspension de pagos (ahora se llama concurso de acreedores) tendra una direccion y por algun procedimiento que no se, deberiais averiguarlo consultando a algun abogado o en alguna administracion, local o autonomica y poneros en la cola de acreedores reclamando lo que os gasteis, naturalmente antes teneis que notificar los desperfectos luego arreglarlo vosotros, establecer un plazo y reclamar las facturas aunque con pocas posibilidades de exito.

Debes reclamar lo que es tuyo, no te importe si tienes que hacerlo a la comunidad, no tiene porque enfadarse nadie si lo explicas bien, es una cuestion de legalidad, estos asuntos son muy complicados, ya te he dicho que alternativas tienes lo mas dificil es enfocar bien el asunto,,,suerte.

OVC.catastro.meh.es
acceso libre
cartografia
referencia catastral, -la tienes en el recibo del IBI.
Y pinchas en la pestaña que tiene una punta hacia la izquierda y i
La suma de todos los coeficientes te dara 100.

Lo primero antes de nada es darte las gracias por tu contestacion y con tu permiso te preguntare alguna cosa mas, de la cual tengo dudas.
Como tu muy bien dices yo vivo en un edificio con 5 alturas con lo cual es un piso bajo con un jardin de 130 m. Lo que pasa es que ese terreno de los 130 metros viene escriturado a mi nombre junto con el piso, no se si esto tendra algo que ver para que el terreno se considere de la comunidad o no.
En cuanto a la constructora es Detinsa y como sabras esta en suspension de pagos y es imposible localizarlos,lo se porque tenemos otro problema en un trastero y es imposible dar con ellos y muchos menos que alguien se haga responsable.
En cuanto al seguro de la comunidad suponiendo que me lo cubriese, mi duda es si no se acogerian a que es un defecto de fabricacion y lo tiene que arreglar la constructora. En el caso de que el seguro de la comunidad, ni mi seguro, ni la constructora se hagan responsables en teoria seria la comunidad la que se tendria que hacer cargo?. Soy consciente de que esto me traeria problemas con los vecinos al tener que arreglar la comunidad un desperfecto que esta en mi patio.
Muchas gracias.

Hola.

El orden que debes seguir es el siguiente.
1º, Si la finca tiene menos de 10 años desde que finalizo la obra es el constructor el que lo tiene que arreglar puesto que la finca esta en garantia, Art. 17 de la Ley de Ordenacion de la Edificacion.

2º Puedes reclamarselo tambien al seguro de la comunidad puesto que el patio aunque sea de uso privativo es zona comun, (siempre que no sea un chalet o vivienda unifamiliar, como has dicho).

3º En caso que la comunidad no tenga seguro o no entre este siniestro, algo que veo improbable, seria la comunidad quien debe correr con los gastos, puesto que el defecto constructivo se ha producido en una zona comun.

Mientras tanto pide un par de presupuestos a empresas que se dediquen a la reparaciones de filtraciones y cosas de estas, has fotos y presenta escritos de forma que te asegures la recepcion por si terminas arreglandotelo tu y asi luego puedes reclamar a quien corresponda lo que te gastes.

Tu seguro aunque no le corresponda pagar el siniestro si debe poner a tu disposicion los abogados en caso que te toque recurrir a la justicia, como ves tienes varias alternativas la cuestion es enfocar bien el asunto, vuelve ha hablar con los seguros que estas pagando, el tuyo y el de la comunidad para que te ayuden si no tendras que buscarte un abogado.