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P
pulsar.informaticks
01/09/2009 01:39

Obras de Acondicionamiento del Garaje

4.807 lecturas | 5 respuestas
Hola a todos.

Tengo una duda acerca de cómo actuar ante esta situación:

Dispongo de una plaza de garaje en propiedad en un edificio colindante con el mío, que suelo usar habitualmente. Estas plazas son propiedad tanto de residentes en el edificio como de no residentes, como es mi caso de tal forma que los propietarios de las plazas de garage pueden o no tener también en propiedad una vivienda en ese edificio. Obviamente, también hay propietarios de viviendas que no tienen plaza de garage  porque no quisieron comprarla en su momento (hace unos 30 años).

Ocurre entonces que las plazas de garaje (que entiendo que forman parte del edificio en donde están ubicadas, y deben ser administradas por la Comunidad de Vecinos de ese edificio) funcionan de una forma independiente del edificio: la Junta Directiva de la comunidad no se hace cargo de los asuntos relativos al garaje, porque según algunos presidentes que ha tenido (precisamente los que no tienen plaza de garaje en propiedad), la Comunidad sólo se encarga de las viviendas, no de las plazas de garage. Por no enfrentarse a ellos, y por comodidad, el resto de presidentes ha seguido este criterio.

Al final, tenemos que ser los propietarios de los garajes quienes tomen la iniciativa para el mantenimiento (reparar la cerradura de la puerta, sustituír la misma, etc.). Curiosamente, sí tenemos vado y su titular es la Comunidad de Vecinos.

Lo grave es que el garaje tiene hecha la instalación eléctrica pero nunca ha tenido suministro, porque la Junta Directiva nunca solicitó la acometida (no es su misión encargarse de los garajes, como ya dije). O sea que entramos y salimos con una linterna en la mano.  Igualmente el garaje necesita de un mantenimiento (reparación de socavones, limpieza frecuente, repintado de las delimitaciones de las plazas, subsanación de humedades, etc) que no tiene por el mismo motivo  y está cayendo en la desidia. Háganse cuenta: en 30 años jamás ha sido barrido o fregado.

Hasta ahora reinaba el inmovilismo entre los propietarios, fruto de la desinformación y el desinterés, pero creo que ha llegado el momento de actuar. Por ello me he dirigido a este foro, para solicitales que me informen sobre unos cuantos aspectos relativos a mi problema:

Mis preguntas son:

¿Puedo obligar a la Junta Directiva de la Comunidad a que solicite a la compañía distribuidora suministro eléctrico al garaje? Si se tuvieran que realizar obras para adaptar la instalación antigüa al reglamento de baja tensión vigente, ¿Estarían obligados a hacerlo? ¿De qué forma debo solicitarlo? ¿En qué artículos de la LPH puedo basarme?

¿Puedo obligar a que se reparen los socavones, y se realicen el resto de obras de mantenimiento necesarias? ¿Cómo lo hago? ¿Con qué medios cuento?

Les agradezco sinceramente su participación, ya que es un problema que tengo desde hace décadas, y nunca he sabido como solventar.

Un saludo
Pulsar.

 
P
pulsar.informaticks
02/09/2009 11:04
Gracias.
Tomo nota y me releeré la LPH para iniciar las actuaciones pertinentes.
 
J
JUCURU
01/09/2009 15:14
Preambulo con (m) perdon, esto lo trae las jodias prisas.
 
J
JUCURU
01/09/2009 15:12
Preanbulo.

Parece que estoy ante una persona que quiere coger el toro por los cuernos, ante ello no escatimare esfuerzos que logicamente siempre pueden ser discutidos, esto es bueno porque en todas partes siempre tiene que haber gente que tire del carro...no vale quejarse, hay que mojarse.

El edificio consta de 9 viviendas, 2 locales y 14 plazas. 7 de las plazas pertenecen a un único propietario, que a priori es contrario a cualquier innovación que suponga un desembolso económico. No en vano, a éste le correspondería atender el 50% de los gastos de los garajes. Aquí tenemos un posible punto de morosidad que impide acometer obras de mejoras en los garajes.

Con estos datos no creo que os haga falta administrador, la comunidad es pequeña, hablando lo podeis solucionar pero hay que pisar fuerte, la unica manera de hacerlo es CON LA LEY EN LA MANO.

A pesar de tener 7 plazas, SOLO TIENE UN VOTO pero si en la reunion estais en segunda  convocatoria  seran necesarios PARA APROBAR ACUERDOS Y QUE CONSTEN EN ACTA la doble mayoria, mayoria de votos y a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir que cuentan las cuotas que teneis en las escrituras por que estas son las que representan la cuota con respecto al valor de todo el edificio. Lo tienes en el articulo 17, 3 parrafo, segundo. Por lo que si no se da habria empate tecnico y tendriais que buscar solucion en el juzgado o a un arbitraje. Este dato para mi no es relevante porque la suma de 7 cuotas de participacion de plazas de garaje seguramente no sumara la de una de una vivienda y lo que cuenta es el voto de todos los propietarios,


En cuanto a los de la Subcomunidad, entiendo que en caso de que los propietarios de los garajes no hayan constituido una subcomunidad, es la Comunidad del Edificio la que debe administrar el mantenimiento de los garajes. En todo caso, la Subcomunidad de los Garajes dependería de la Comunidad del Edificio quien es la que ostentaría la personalidad jurídica, y sería la Comunidad del Edificio la que debería iniciar procesos judiciales en caso de morosidades. ¿Cierto?. . La solución pasaría porque la Comunidad del Edificio abriera una cuenta para atender los asuntos relativos al garaje únicamente, sin necesidad de constituir subcomunidades.

Entiendes bien, todo lo que dices se ajusta a derecho, solo hay que aprobarlo y reflejarlo en acta para que sea vinculante. Tambien podeis utilizar otra formula sin necesidad de abrir otra cuenta, en la misma pero con presupuesto diferente y que contribuyan solo los que tengan plaza pagando solo sus gastos naturales y otros de caracter extraordinario, fachada, cosas asi, puesto que no hay que olvidar que todos formais parte de la misma comunidad.

La principal dificultad radica como dije en la actitud que han denostado los los sucesivos presidentes de la Comunidad del Edificio (es decir todos los propietarios de las viviendas) los cuales se han abstraído de sus obligaciones para con los garajes, dejando que sean los propietarios de éstos los que organicen las pequeñas reparaciones . Cambiar una cerradura y pedir 14 llaves no supone un gran desembolso y siempre ha habido algún propietario responsable que se ha encargado de hacerlo por su cuenta. En cambio, dotar de suministro eléctrico al garaje y atender mensualmente los recibos supone un gasto mayor que nadie está dispuesto a realizar por su propia cuenta.

Esto se ha hecho mal, no hay razon para excluir de la organizacion de la comunidad una parte de ella, y mas cuando la mayoria de los propietarios de viviendas tienen plaza puesto que la mala gestion tambien repercute en ellos....debeis poner la casa en orden. No debe estrañarte, esto pasa en todas las comunidades pero va en contra vuestra, NO GANA NADIE, las cosas hay que hacerlas bien.



El problema es pues la actitud de los Presidentes, que se abstraen de sus responsabilidades. Se sienten ajenos al contenido de la LPH como si no fuera con ellos. Se les ha explicado ya la situación legal y el contenido de la Ley pero por comodidad prefieren el inmovilismo y dejar que el tiempo entierre cualquier iniciativa de mejora en los garajes.

El tiempo solo hace que poner las cosas en su sitio y si hay desidia saldra y perjudicara a todos, la comunidad existe en el momento que hay CO-PROPIEDAD si esta no existiera no haria falta la Ley, pero si existe la copropiedad, hay que cumplir la Ley.


La pregunta a la que me gustaría obtener contestación es: ¿Cómo OBLIGAR entonces a los Presidentes y Administradores a que se encarguen de los asuntos del garaje? ¿Solicitarlo por burofax? ¿Por requerimiento notarial? Y en caso de que tenga que recurrir a los Juzgados, ¿Qué debería hacer?

Bien, sin pruebas no se puede hacer nada, hay que tirar de pluma y hacer todo por escrito y asegurarse la recepcion, acuse de recibo del presidente, o burofax.
1º solicitar al presidente que el asunto del garaje conste en el orden del dia de la proxima junta incluso puedes pedir que se convoque junta extraordinaria para tratarlo de forma monografica. Lo tienes todo explicado en el articulo 16 de la LPH.
2º hay que tener claro que el maximo organo de decision es la junta de propietarios (art. 13) y segun que tipo de acuerdo sea, necesita una mayoria cualificada que para tomar decisiones de tipo organizativo o mantenimiento puro, solo se necesita mayoria simple de los asistentes, solo en el caso de que te quedaras en minoria ante un caso de obligado cumplimiento como este, podrias poner una demanda a la comunida por negligencia, serian los que ampara el articulo 18 a, b, y c. no cre que haya tanta gente insensata en tu comunidad, aunque puede ser.
3º si en la reunion se dan buenas circunstancias y se aprueban acuerdos, hay que dejarlos reflejados en acta, es la unica prueba que hay ante un juez.
4º En tu caso las cosas hay que hacerlas si, o si, las instalaciones deben funcionar, no tiene ni pies ni cabeza que entreis al garaje con linternas, el contrato de luz debes EXIGIRLO, advirtiendo que demandaras a la comunidad, lo ganarias seguro. Y en cuanto a las demas deficiencias solo necesitas probarlas, si no consigues por las buenas siguiendo el procedimiento legal, solicitud, debate, aprobacion de acuerdos etc, entonces levantas acta notarial o encargas informe tecnico a quien corresponda, buscas un abogado y demandas a la comunidad, tienes todo el derecho a vivir de forma decente y no de forma primitiva como pretenden algunos.

CONCLUSION FINAL

Debes preparalo bien y convencer sobre todo a propietarios de viviendas, que son los que mas cuota de participacion tienen y si no lo logras......te buscas a un abogado y demadas a la comunidad por negligencia....con dos cojones.
 
P
pulsar.informaticks
01/09/2009 11:21
Gracias por la rápida y extensa contestación. Me gustaría que me dierais alguna aclaración más, porque parte del problema no he conseguido exponerlo bien.

El edificio consta de 9 viviendas, 2 locales y 14 plazas. 7 de las plazas pertenecen a un único propietario, que a priori es contrario a cualquier innovación que suponga un desembolso económico. No en vano, a éste le correspondería atender el 50% de los gastos de los garajes. Aquí tenemos un posible punto de morosidad que impide acometer obras de mejoras en los garajes.

En cuanto a los de la Subcomunidad, entiendo que en caso de que los propietarios de los garajes no hayan constituido una subcomunidad, es la Comunidad del Edificio la que debe administrar el mantenimiento de los garajes. En todo caso, la Subcomunidad de los Garajes dependería de la Comunidad del Edificio quien es la que ostentaría la personalidad jurídica, y sería la Comunidad del Edificio la que debería iniciar procesos judiciales en caso de morosidades. ¿Cierto?. . La solución pasaría porque la Comunidad del Edificio abriera una cuenta para atender los asuntos relativos al garaje únicamente, sin necesidad de constituir subcomunidades.

La principal dificultad radica como dije en la actitud que han denostado los los sucesivos presidentes de la Comunidad del Edificio (es decir todos los propietarios de las viviendas) los cuales se han abstraído de sus obligaciones para con los garajes, dejando que sean los propietarios de éstos los que organicen las pequeñas reparaciones . Cambiar una cerradura y pedir 14 llaves no supone un gran desembolso y siempre ha habido algún propietario responsable que se ha encargado de hacerlo por su cuenta. En cambio, dotar de suministro eléctrico al garaje y atender mensualmente los recibos supone un gasto mayor que nadie está dispuesto a realizar por su propia cuenta

El problema es pues la actitud de los Presidentes, que se abstraen de sus responsabilidades. Se sienten ajenos al contenido de la LPH como si no fuera con ellos. Se les ha explicado ya la situación legal y el contenido de la Ley pero por comodidad prefieren el inmovilismo y dejar que el tiempo entierre cualquier iniciativa de mejora en los garajes.

La pregunta a la que me gustaría obtener contestación es: ¿Cómo OBLIGAR entonces a los Presidentes y Administradores a que se encarguen de los asuntos del garaje? ¿Solicitarlo por burofax? ¿Por requerimiento notarial? Y en caso de que tenga que recurrir a los Juzgados, ¿Qué debería hacer?

Gracias y un saludo a todos, en especial a JUCURU por su celeridad

 
J
JUCURU
01/09/2009 08:17

Te explicare un poco lo que es una comunidad de propietarios.
 
Para hacer la finca donde vives el promotor presento un proyecto al Ayuntamiento, este proyecto es una UNIDAD que el promotor la divide en partes para venderla mejor, a cada una de esas partes se le asigna un coeficiente, es el que tienes en la escritura y la suma de todos los coeficientes da 100 enteros, lo puedes comprobar de dos maneras, entrando en la web del catastro con tu referencia catastral o pidiendo nota simple de los coeficientes y estatutos (en caso que haya) en el registro de la propiedad, solo cuesta 3,50 €. queda claro por tanto que no sois partes separadas, sino partes de la misma UNIDAD.

En una comunidad, la Ley permite hacer subcomunidades, es lo que deberiais haber hecho, el garaje puede tener su propia cuenta, su presidente y los gastos del mismo os lo podeis repartir entre los propietarios de plazas de garaje, pero el NIF de hacienda solo tiene que haber uno, las zonas comunes que vienen indicadas en el articulo 396 del Codigo Civil SON DE TODOS los propietarios de la finca independientemente si uno tiene un coeficiente de 0,35% o el 4%, a cada uno le correspondera una parte proporcional y como tal tambien tendra que pagar los gastos que estas zonas comunes tengan, esto quiere decir lo siguiente.

El contrato de la luz solo se podra hacer con el NIF y a nombre de la comunidad (UNIDAD) pero despues los recibos pueden cargarse a vuestra cuenta, la del garaje.
Las reparaciones que tengan que ver con la estructura, puertas esteriores, forjados o sea todo lo que sea comun, corresponde pagarlo a la comunidad entera igual que si se restaura la fachada tambien debeis contribuir vosotros.

RESUMIENDO, Todas las partes  que aparecen en el catastro o en el registro, sois partes de la misma comunidad (unidad) por tanto todo lo que sea zona comun (art, 396 c/c)y sus reparaciones se hagan de forma integral, fachada, seguro, gastos de administracion, reparaciones en la esctructura, debeis contribuir todos como venga descrito en la escritura y en caso que esta no diga nada como mayoritariamente apobeis,..... otros gastos, luz , agua, limpieza, incluso la pintura interior si se hace por escaleras, garaje, las podeis separar y pagar por subcomunidades.

Entrando ya en las preguntas.....Puedo obligar a la Junta Directiva de la Comunidad a que solicite a la compañía distribuidora suministro eléctrico al garaje? Si se tuvieran que realizar obras para adaptar la instalación antigüa al reglamento de baja tensión vigente, ¿Estarían obligados a hacerlo? ¿De qué forma debo solicitarlo? ¿En qué artículos de la LPH puedo basarme? 

Si puedes solicitarlo y la comunidad esta obligada por Ley ha hacerlo, sino lo hace puede incurrir en negligencia y los responsables serian los que tengan los cargos, lo tienes en el articulo 10 de la LPH. pero mi consejo es que lo trateis en una proxima junta con el asunto en el orden del dia, proponer hacer una subcomunidad en el garaje y aprobar las reparaciones y he instalaciones que sean necesarias para que reuna las condiciones de habitabilidad y seguridad a las que hace referencia la Ley, como el asunto es un poco complicado para vosotros es mejor que busqueis a un administrador y lo actualice todo, lo mas complicado sera que todos contribuyan a los gastos de las obras principales y deben hacerlo.


Artículo 10.

1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

 

Fin del hilo
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