20/09/2009 13:30
El coeficiente que tiene cada propiedad NO SE PUEDE ALTERAR porque representa la parte del valor de cada uno con respecto a todo el edificio, si por ejemplo el local su propietario quisiera dividirlo en dos, podria hacerlo sin pedir permiso a nadie, por que ya lo tiene concedido y registrado pero el coeficiente que tien esa propiedad, la suma de la division debe ser igual a la que tenia antes de dividirlo, de tal manera que la suma total, de siempre 100. Con esto te aclaro la NOTA.
Conjunto de todo el inmueble, parece con los datos que vas aportando que la division horizontal de todo el edificio, consta de 12 viviendas, UN LOCAL Y 23 PLAZAS DE GARAJE, cada una de estas partes debe tener su correspondiente coeficiente de propiedad y la suma debe ser 100, puede aocurrir que el promotor las viviendas las haya vendido incluyendo una plazas de garaje y que el coeficiente incluya las dos cosas, no lo se, pero tu si lo puedes averiguar entrando en la web del catastro.
En el registro ya se creo dos subcomunidades.....aqui tienes la clave de todo, en el registro estan los estatutos, estos estatutos tienen rango de Ley, por lo tanto lo que digan hay que respetarlo, porque a su vez estos no pueden contravenir la Ley, te lo demostrare, esa nota que me has puesto es justo lo que dice el articulo 8 de la LPH, (te la pego al final) por lo tanto lee bien los estatutos y reclama su cumplimiento.
SEGREGACION DEL LOCAL. Si cuando se segrego el local no se rectificaron todas las escrituras, seguiran constando en el registro de la propiedad y en las escrituras particulares los mismos coeficientes que constan en la escritura de Declaracion de Obra Nueva, es una escritura que hace el promotor cuando empieza el edificio, como propietario unico, despues lo divide y lo vende y a cada una de las partes le asigna un coeficiente y es invariable, puesto que representa la parte del valor de todo, si el local se segrega (puede hacerse por unanimidad), se tendrian que modificar todas las escrituras para que la suma siguiera dando 100.
Definiendo, es posible crear una subcomunidad de las viviendas donde estemos los 4 vecinos? Si, los puntos 1,2 y 3 tal y como lo planteas, el 4 no, no hace falta la unanimidad, solo mayoria de los asistentes, convocar si se debe a convocar a todos independientemente si su coeficiente es mayor o menor, tienen el mismo derecho a participar en todo incluso a ser presidentes.
5º no hace falta ir al registro, basta que todo lo que se acuerde quede reflejado en acta, el libro solo sirve para reflejar los acuerdos y estos ya estan como prueba en las actas.
6º no hace falta volver a hacienda, el mismo NIF sirve para las dos o tres subcomunidades, lo unico que cambia es la denominacion, ya te lo he dicho.
7º empezar como una nueva subcomunidad, efectivamente, pero sin olvidar que todas las partes que consten en el catastro y en el registro, formais una misma unidad de 100 enteros, que lo unico que haceis es administraros por separado en las partidas que sea posible.
Las dudas:
A) Solo convocar a los 12 vecinos, no?
B) No hace falta convocar al 100% del inmueble,no?
C) Las excrituras, no seria necesario rectificarlas mientras en el registro de la propiedad conste la nueva subcomunidad, no?
A/ NO, se convoca a todos los que figuren como propietarios en el registro.
B/ SI, Se convoca a todo el inmueble y se regula todo, no solo se puede hacer dos subcomunidades se pueden hacer tres, te aconsejo que leas bien tu escritura y los estatutos.
C/ Las escrituras no se deben tocar, se deben leer y respetar lo que dice puesto que todos lo teneis firmado, por unanimidad se pueden rectificar pero en tal caso se tendrian que rectificar todas......NO TOCAR.....si mayoritariamente aprobais hacer una subcomunidad en tu edificio, BASTA QUE CONSTE EN ACTA.