segundo LIBRO DE ACTAS

Segun el registro de la propiedad somos una comunidad de 12 vecinos (6 en un edificio, con entrada independiente , 2 casas unifamiliares, y  4 vecinos en un segundo edificio).
Al principio se abrio un solo libro de actas, y lo tienen en el edificio de 6 viviendas (que no es el mio, claro).
Durante 11 años, hemos ido así.
Vaya, que no hay ningun acta legal, ni nada por el estilo, ya que por ejemplo no hay ninguna firma de 6 vecinos.
Hace 5 años di a conocer el tema a todos los vecinos, y ya estan informados. Nadie se ha preocupado por ello.
Que deberia hacer para abrir un segundo libro de actas?
Es así?
1) Unanimidad de los 12 vecinos. convocando la reunion extraordinaria como se debe hacer. dos convocatorias, cartas certificadas,,,,
2) Comprar el libro.
3) Ir al registro de propiedad.
4 ) Hacienda para el NIF.
... y ????

A) Si durante 11 años, el libro de Actas original no está correcto, debemos primero rectificarlo? Como realmente?
B) Tendria consecuencias el no tenerlo bien hecho desde hace años?

Tendrias que mirar lo que se puede aprovechar, si teneis libro de actas no teneis porque comprar otro, sino ver si esta registrado, pidelo a quien lo tenga y mira si esta sellado por el registro de la propiedad, si no habeis redactado nunca actas, podeis empezar por convocar junta  extraordinaria de CONSTITUCION, en esta reunion aprobais todo, cargos, forma de funcionar, etc, y empezais por redactar actas en cada reunion que es lo que se debe hacer, en el libro de actas solo se reflejan los acuerdos, te repasas la Ley de propiedad horizontal y lo llevais todo un poco mas ordenado, o buscais un administrador.

1º El libro de actas lo venden en cualquier libreria y se tiene que llevar al registro.
2º Si no estais constituidos, no teneis NIF, ni acta de constitucion, debeis empezar desde el principio, os poneis de acuerdo dos o tres  y convocais junta extraordinaria de constitucion.....si no sabes como hacerlo yo te puedo proporcionar un impreso.

B) Tendria consecuencias el no tenerlo bien hecho desde hace años? no tiene consecuencias mientras no pase nada, si ocurriera algo grave la responsabilidad recaeria entre todos, y os seria mas dificil defenderos, lee tu escritura, seguro que dice que os regis segun la LPH, si hay zonas comunes, siempre es asi.

GRacias JUCURU.
Me ha ayudado tu respuesta. El libro de Actas SI que esta registrado, ya que dispongo de la copia de la primera pagina, disponen de un nif, y esta registrado en el Registro de la propiedad.
Pero, solamente ha estado en manos de una escalera (6 vecinos), y el resto de vecinos no hemos intervenido.

Puedes decirme si en el caso de que estos 6 vecinos hubieran hecho alguna acta de acuerdos, se podrian impugnar todas e iniciar de nuevo la CONSTITUCION de la comunidad, pero correctamente?
Me refiero en el mismo libro de Actas. Por ejemplo, supongamos que tienen 20 hojas rellenadas. Seria posible mediante otra acta realizar de nuevo la CONSTITUCION de la comunidad?

Veamos cual seria la forma mas correcta.

Si entras en la web del catastro con tu referencia catastral veras que te apareceran todas las partes en que esta dividida tu comunidad (unidad) 6+4+2 =12 y si sumaras todos los coeficientes de propiedad te dara 100 enteros, en el registro de la propiedad tambien estaran los mismos datos, esto quiere decir que la otra escalera cometio un error al constituir la comunidad con solo parte de ella, en realidad lo que hay es una subcomunidad, vosotros podeis hacer lo mismo,  utilizais el mismo NIF con diferente denominacion, vuestra propia cuenta, vuestro presidente y os administrais por separado que es lo que esta haciendo el otro edificio, solo cuando haya algun asunto de tipo general ambos y las dos casas unifamiliares tendriais que tratarlo conjuntamente.

En otras palabras para no depender del otro edificio, haceis vuestra propia subcomunidad, pero esto habria que plantearlo en junta, hablais con el presidente que haya y que el asunto este en el orden del dia lo comentais y que conste en acta que funcionareis como subcomunidad los cuatro del otro edificio, teniendo en cuenta que los 12 formais la comunidad, para cosas como el seguro, administrador (si lo hay) y si hay zonas comunes tales como garaje, se puede pagar todo en una cuota anual y en cosas de la escalera, luz, agua, limpieza etc, como los recibos vendran a parte cada escalera lo suyo, y de esa forma cada uno se preocupa de lo suyo, formar subcomunidades esta permitido y es legal, pero hay que entender el concepto en general de lo que conforma toda la unidad.
 
Sobre el libro de actas tendrias que preguntar en el registro si es posible tener dos en la misma comunidad, uno por subcomunidad o escalera, esto no lo tengo yo muy claro, aunque es posible.

Muchas gracias.
Ahora lo tengo mas claro. Es casi como lo habia pensado.

Perdona, pero una cosa que no he comentado ,e importante, creo.
El inmueble consta de 12 viviendas (ya comentadas), un local comercial, y 23 plazas de parking.
En el registro ya se creo dos subcomunidades. Asi compre el piso. Una con las plazas de parking, y otra con las viviendas y el local.
Posteriormente se independizó el local. (creo que correcamente).
IMPORTANTE: Los coeficientes de las escrituras son desde el principio, la vivienda + el parking solamente, y no se han cambiado en ningun momento, ni cuando se segrego el local.

Es decir, mis comentarios que me has respondido muy amblemente, hacen referencia a una de las subcomunidades (la de las viviendas), que si sumo los coeficientes de las escrituras correspondiente a las viviendas, no corresponde al 100% de la subcomunidad, ya que hay que sumar el coeficiente del parking y de local para hacer el 100% del inmueble.

Definiendo, es posible crear una subcomunidad de las viviendas donde estemos los 4 vecinos?

Creo entender que sí podria, pero realizando los pasos siguiente:
1)  Conseguir el libro de Actas y ver quien es el presidente
2) Solicitar que convoque una junta extraordinaria.
3) Comentar la intencion de crear nuestra subcomunidad
4)  Conseguir la unanimidad de los 12 vecinos.
5) Ir al registro para registrar la subcomunidad y un nuevo libro.
6) IR a HAcienda y solicitar un NIF.
7) Empezar con la nueva subcomunidad de 4 vcinos. (los otros 8 , que se apañen,no?)

Las dudas:
A) Solo convocar a los 12 vecinos, no?
B) No hace falta convocar al 100% del inmueble,no?
C) Las excrituras, no seria necesario rectificarlas mientras en el registro de la propiedad conste la nueva subcomunidad, no?

NOTA: Te incluyo un comentario que dice el registro:
" Los propietarios de distintas viviendas y locales, tendran en todo momento la falcultad de subdividir o agrupar estos, para formar nuevas viviendas o locales ......, y que los coeficientes asignados en principio a las viviendas afectadas sean distribuidos proporcionalmente a las nuevas superficies... Para todo lo expuesto no sera preciso consentimiento alguno por parte de la comunidad de propietarios, pudiendo los titulares de las viviendas afectadas formalizar la nueva situacion resultante en esritura publica."

GRacias.

LA ultima anotacion supongo que se refiere a el caso de local y viendas individualmente. Por ejmplo si se comunican dos viviendas , o si se divide el local, pero no se refiere a las subcomunidades, supongo.

El coeficiente que tiene cada propiedad NO SE PUEDE ALTERAR porque representa la parte del valor de cada uno con respecto a todo el edificio, si por ejemplo el local su propietario quisiera dividirlo en dos, podria hacerlo sin pedir permiso a nadie, por que ya lo tiene concedido y registrado pero el coeficiente que tien esa propiedad, la suma de la division debe ser igual a la que tenia antes de dividirlo, de tal manera que la suma total, de siempre 100. Con esto te aclaro la NOTA.

Conjunto de todo el inmueble, parece con los datos que vas aportando que la division horizontal de todo el edificio, consta de 12 viviendas, UN LOCAL Y 23 PLAZAS DE GARAJE, cada una de estas partes debe tener su correspondiente coeficiente de propiedad y la suma debe ser 100, puede aocurrir que el promotor las viviendas las haya vendido incluyendo una  plazas de garaje y que  el coeficiente incluya las dos cosas, no lo se, pero tu si lo puedes averiguar entrando en la web del catastro.

En el registro ya se creo dos subcomunidades.....aqui tienes la clave de todo, en el registro estan los estatutos, estos estatutos tienen rango de Ley, por lo tanto lo que digan hay que respetarlo, porque a su vez estos no pueden contravenir la Ley, te lo demostrare, esa nota que me has puesto es justo lo que dice el articulo 8 de la LPH, (te la pego al final) por lo tanto lee bien los estatutos y reclama su cumplimiento.

SEGREGACION DEL LOCAL. Si cuando se segrego el local no se rectificaron todas las escrituras, seguiran constando en el registro de la propiedad y en las escrituras particulares los mismos coeficientes que constan en la escritura de Declaracion de Obra Nueva, es una escritura que hace el promotor cuando empieza el edificio, como propietario unico, despues lo divide y lo vende y a cada una de las partes le asigna un coeficiente y es invariable, puesto que representa la parte del valor de todo, si el local se segrega  (puede hacerse por unanimidad), se tendrian que modificar todas las escrituras para que la suma siguiera dando 100.

Definiendo, es posible crear una subcomunidad de las viviendas donde estemos los 4 vecinos? Si, los puntos 1,2 y 3 tal y como lo planteas, el 4 no, no hace falta la unanimidad, solo mayoria de los asistentes, convocar si se debe a convocar a todos independientemente si su coeficiente es mayor o menor, tienen el mismo derecho a participar en todo incluso a ser presidentes.
5º no hace falta ir al registro, basta que todo lo que se acuerde quede reflejado en acta, el libro solo sirve para reflejar los acuerdos y estos ya estan como prueba en las actas.
6º no hace falta volver a hacienda, el mismo NIF sirve para las dos o tres subcomunidades, lo unico que cambia es la denominacion, ya te lo he dicho.
7º empezar como una nueva subcomunidad, efectivamente, pero sin olvidar que todas las partes que consten en el catastro y en el registro, formais una misma unidad de 100 enteros, que lo unico que haceis es administraros por separado en las partidas que sea posible.

Las dudas:
A) Solo convocar a los 12 vecinos, no?
B) No hace falta convocar al 100% del inmueble,no?
C) Las excrituras, no seria necesario rectificarlas mientras en el registro de la propiedad conste la nueva subcomunidad, no?

A/ NO, se convoca a todos los que figuren como propietarios en el registro.
B/ SI, Se convoca a todo el inmueble y se regula todo, no solo se puede hacer dos subcomunidades se pueden hacer tres, te aconsejo que leas bien tu escritura y los estatutos.
C/ Las escrituras no se deben tocar, se deben leer y respetar lo que dice puesto que todos lo teneis firmado, por unanimidad se pueden rectificar pero en tal caso se tendrian que rectificar todas......NO TOCAR.....si mayoritariamente aprobais hacer una subcomunidad en tu edificio, BASTA QUE CONSTE EN ACTA.

Artículo 8.

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5, sin alteración de las cuotas.


Aqui tienes literalmente lo mismo que te dicen tus estatutos, insisto, lee bien tu escritura y los estatutos, me da la impresion que expresan bien como debeis hacer las cosas.

EXCELENTE!!!!

Me lo has dejado todo CLARÍSIMO.

Gracias por todo.

Sacando conclusiones para crear la subcomunidad:

1) Conseguir el 100% de los votos de TODA la COMUNIDAD de consentimiento para crear una tercera subcomunidad, inscrita en el registro, con NIF nuevo.
   En el registro ya se creo dos subcomunidades....  (no es posible registrar una tercera subcomunidad?)

2) Conseguir la mayoria de votos de la SUBCOMUNIDAD de viviendas, y escribir en ACTA que nos regularemos como otra subcomunidad, escribiendo en OTRO libro de ACTAS los acuerdos  tomados en esta 3ª subcomunidad. Pero, el NIF sera el mismo.
En el Registro: 
a) COMUNIDAD Ordinaria
      a1) Subcomunidad parking
      a2) Subcomunidad Viviendas y local. (mediante ACTA de esta subcomunidad, hacer otra (a2.1) subcomunidad de 4 viviendas sin registrar).


Que opcion es mejor?

Nosotros preferimos la 1, pero....

Lo del NIF es porque si alguien no paga de la otra parte ,hacienda quita de las otras cuentas de la comunidad.

Es todo mas sencillo.

Convocar a la reunion se debe hacer a todos los que figuren como propietarios en el registro pero para aprobar la cracion de la subcomunidad del garaje, solo hace falta el voto favorable de la mayoria que asistan a la reunion, despues se redacta un acta y se reparte a todos los propietarios, tanto si asistieron como si no, para que se den por enterados.

No hace falta que saqueis un nuevo NIF, vale el que teneis para las tres subcomunidades, solo debe ser diferente el nombre de cada subcomunidad, hacienda no os tocara nunca las cuentas, si alguien no paga os corresponde a vosotros reclamar las deudas por el juzgado.

Al registro no vayais para registrar una subcomunidad porque no se puede hacer, basta con redactar un acta, en el registro solo se puede registrar el libro de actas y ya esta, el resto de documentos tienen que pasar antes por la notaria, olvidate del registro que en tu caso solo sirve para buscar algun tipo de informacion.

CONCLUSION. convocais una reunion, os poneis de acuerdo si haceis dos o tres subcomunidades, para administraros por separado, las tres tendran el mismo NIF pero cada una se llamara de una forma distinta y tendra su presidente y su cuenta aparte, redactais un acta donde quede todo claro y punto...no hace falta nada mas, ni hacienda ni registro, solo un acta que recoja lo que decidais y cada uno se ocupa de sus recibos.

Ok.
Pero, de esta manera SOLO HAY UN LIBRO DE ACTAS,no?
Entonces en la SUBCOMUNIDAD, como se reflejan los acuerdos que afectan solo a la subcomunidad?
Deberiamos pedir cada vez el libro?????

En el libro de actas solo se reflejan los acuerdos, se supone que los mas relevantes, pero no olvides  que siempre estan las actas, y es el documento mas importante, las actas cada subcomunidad tendra las suyas, con eso es mas que suficiente, porque tambien en ellas se reflejan los acuerdos, no hace falta que compreis mas libros de actas, el que teneis os puede servir en los casos que hagais alguna obra de tipo integlar en la cual participeis todos, o que sigan usandolo los que lo tengan.

Las actas son las que en cada reunion debeis redactar y guardar es el principal documento

Para poder dejarlo mas claro o entendible, pongo un ejemplo:

Una vez ya consta en el libro de Actas de la subcomunidad el acuerdo de que somos subcomunidad (por decirlo así)...
nos estamos administrando por nuestra cuenta.
Entonces, un dia, hay que hacer una reparacion urgente, y es necesario incrementar los fondos que tenemos, donde escribimos lo que se acuerde???? (hablo siempre de que la parte que hablo, implica solo a los 4 vecinos que somos, no de toda la subcomunidad, claro.).

DEbo pedir el libro de actas y escribir un acta en el linre de la subcomunidad????
Podria hacerlo de otra manera?

En este tema discrepo de lo que dices, la Ley de Propiedad Horizontal define claramente en su artículo 19 el libro de actas, y los datos mínimos que debe contener para cada una de ellas, por lo que entiendo que no pueden existir, como dices, dos documentos distintos, las actas y el libro de actas.
Ello supondría una duplicidad, que no tendría sentido.
Sólamente existe un documento legal, el libro de actas, y todo debe ser reflejado en el mismo, con mayor o menor detalle, pero lo que no puede existir es otro tipo de documentos, al margen del mismo, que no tendría ninguna validez legal.