Comunidad de Propietarios
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local sin acceso jurisprodencia

¿Debo contribuir a la comunidad para dar mantenimiento a zonas que no tengo acceso?

Actualizado 20/08/2019 - 69892 lecturas acumuladas
17  mensajes12>
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dosmil
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nov.-2010
15 mens.
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dosmil
06/04/2011 13:16

Leí una contestación en este foro muy acertada sobre las obligaciones de un local sin acceso al portal del bloque, cuando ni en la escritura ni el Registro figurase la participación que corresponde al local en los gastos de escalera que indica el Art. 5 de la LPH explicando que “para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes” resumiendo al final de la contestación que “Un local sin acceso a la escalera no tiene porque pagar los gastos de la misma”.
Mi caso es el del propietario del local sin acceso y la comunidad quiere que contribuya con arreglo a mi coeficiente de valoración del Art. 3 al conjunto de todos los gastos incluidos limpieza, luz y ascensor del portal.
Me interesaría conocer sentencias judiciales o laudos en los que se libere al propietario del local de contribuir con estos últimos gastos. Gracias.
 

daigual
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ene.-2007
1061 mens.
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daigual
06/04/2011 14:22

Un informe que trata de algo relacionado a ver si te vale, aunque no recuerdo de donde lo he sacado:

 

No utilizar un elemento común no exime de pagar los gastos comunes

• [Jurisprudencia Propiedad Horizontal - Gastos comunes - Elementos comunes>

Suele ser una pregunta recurrente si el mero hecho de no utilizar un elemento común por parte de uno o varios propietarios legitima a estos para no contribuir a los gastos originados por dicho elemento común.

Establece el artículo 9.1e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación de cada propietario "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización."

Es precisamente la expresión "a lo especialmente establecido" lo que permite que algunos pisos o locales puedan ser exonerados de contribuir a determinados gastos. Ahora bien, como ya se vio en una entrada anterior, para que un piso o local pueda no contribuir a determinados gastos comunes, dicha exoneración tiene que venir recogida el Título Constitutivo, en los Estatutos o bien establecerse mediante acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 29-05-2009 dice que "... en el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5, ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa

Exoneración de gastos comunes. Necesidad de autorización titular, estatutaria o comunitaria por unanimidad
[Jurisprudencia Propiedad Horizontal - Gastos comunes>

Para que el propietario de un determinado piso o local pueda no contribuir a determinados gastos comunitarios, es preciso que esta exclusión venga recogida en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haya sido establecida por acuerdo unánime de la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo del 29-05-2009.
Extracto

"No obstante el artículo 9.5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual. En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5 , ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa .(...)

Fallamos

1º.- (...)

2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que, para la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietariosadoptado por unanimidad."

dosmil
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nov.-2010
15 mens.
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dosmil
07/04/2011 08:52

Gracias por tu contestacion, no es precisamente lo que esperaba si no todo lo contrario, en fin, seguire mirando, pues me parece muy injusto que por asunto de votos se produzca un ABUSO, obligando a pagar a alguien por algo que no consume ni tiene justificacion su utilizacion. Gracias nuevamente y me gustaria recibir otras sentencias.

daigual
Avatar daigual
ene.-2007
1061 mens.
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daigual
07/04/2011 13:03

No siempre se obtiene la respuesta que se desea, y no por ello es menos verdad.  

Suerte en tu búsqueda.

tercero-d
Avatar tercero-d
dic.-2009
31 mens.
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tercero-d
07/04/2011 13:39

Hola dosmil,

los enlaces a los que daigual hace referencia son los siguientes:

Exoneración de gastos comunes. Necesidad de autorización titular, estatutaria o comunitaria por unanimidad

No utilizar un elemento común no exime de pagar los gastos comunes

Además, en el mismo blog esta la siguiente entrada:

La entrada independiente de un local no le exime de contribuir a los gastos comunitarios

En cuanto a tu consulta, si no la he entendido mal, la respuesta la tienes en las contestaciones de daigual. Para que un local o piso este exonerado de un gasto tiene que venir reflejado en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haber sido aprobado por unanimidad de la comunidad de propietarios. Si en las escrituras no viene ningún tipo de exoneración estarás obligado a contribuir a todos los gastos con arreglo a tu cuota de participación recogida en el Título Constitutivo.

Lo que te contestaba daigual, cuyos enlaces te indicaba, hacen referencia a Sentencias del Tribunal Supremo, de manera que como te comentaba antes, si no he interpretado mal tu consulta, estás obligado a contribuir a todos los gastos de comunidad.

Saludos.

riocaudal18
Avatar riocaudal18
jul.-2010
27 mens.
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riocaudal18
08/04/2011 23:32

Hola dosmil: Te comento, en nuestra comunidad, los locales comerciales estan exentos de gastos de mantenimiento de escalera, por estar recogido en el reparto horizontal del edificio, pero corre con su parte de cualquier gasto de mantanimiento o reparacion del edificio, el resto de vecinos como pagamos una cuota mensual, con ese fondo pagamos la parte que nos alcance con el saldo que queda despues de pagar los gastos de limpieza de portar y luz de escalera.

JGINDALO
Avatar JGINDALO
oct.-2013
1 mens.
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JGINDALO
29/10/2013 18:30

http://www.abogadoarrendamientos.com/2013/05/07/contribucion-a-gastos-de-comunidad-de-locales-comerciales/

 

MIRA DEL SIGUIENTE ENLACE PQ LA SENTENCIA DE TRIB SUPREMO DE FEBRERO DE 2013 , TE BENEFICIA COMO PROPIETARIO DE LOCAL

 

El artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal establece, respecto a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios) la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, conforme a la cuota de participación que tengan fijada en el título constitutivo. Lo mismo dispone el artículo 553-44 del Codi civil para las comunidades de propietarios radicadas en Catalunya. No obstante, la contribución a los gastos mencionados también puede realizarse conforme a lo especialmente establecido en el título constitutivo y los estatutos o por acuerdo unánime de la junta de propietarios (artículo 9.1.e) de la Ley de propiedad horizontal y 553-3 del Codi civil.). Por ello es posible exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios.

Los propietarios de locales comerciales con acceso independiente desde la calle suelen estar exonerados de pagar algunos gastos (luz de la escalera, ascensor, limpieza). Sin embargo, dichos propietarios deben estar exentos de pago de gastos comunes por alguna de las vías referidas en el párrafo anterior; de lo contrario, estarán obligados a contribuir a los gastos comunes como el resto de propietarios. El Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de mayo de 2009 dice: “(…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.”

El Tribunal Supremo, en sentencia de 26 de febrero de 2013, resolvió el siguiente hecho: con el consentimiento de algunos comuneros, los propietarios de los locales comerciales con acceso independiente desde la calle no pagaron los gastos de comunidad correspondientes a los años 2004, 2005 y 2006; algunos propietarios solicitaron judicialmente la nulidad del acuerdo por el que se aprobaban las cuentas de dichos años y la fijación de nuevas cuotas de participación y, por tanto, participación en los gastos, sin unanimidad.

La sentencia cita el apartado e) del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal, dice que conforme a su doctrina (…) no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad, y reitera la doctrina jurisprudencial de que la exención a favor de algún copropietario de su participación en los gastos comunitarios del modo previsto en los estatutos o en el título constitutivo requiere de su aprobación unánime en junta de propietarios, citando las sentencias de 20 de febrero de 2012 y 8 de noviembre de 2011.

Mayo de 2013

pasacero
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may.-2011
6695 mens.
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pasacero
29/10/2013 18:46

Inicia el tema en Abril del 2011 y el supremo lo arregla por sentencia en Febrero 2013.

En fin, con un poco de paciencia se termina de una vez la cuestión.

lopez_presi
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nov.-2013
4 mens.
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lopez_presi
10/11/2013 16:10

En nuestra finca hay un caso muy parecido y al final la justicia a dado la razón al resto de comunidad. En nuestro caso la finca que no da a la misma calle por tratarse de una planta sótano que da a otra calle paralela con menor cota. 

A parte de las leyes, piensa que la comunidad tiene que tener un seguro de responsabilidad civil en el cual tu finca esta incluida y por lo tanto tu también deberías contribuir. Otra cosa mas razonable es que pudieras negociar la limpieza o el agua, pero creeme que el coste del seguro acostumbra a ser uno de los gastos más importantes.

joantman
Avatar joantman
oct.-2014
1 mens.
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joantman
28/10/2014 21:45

No crea Jurisprudencia, pq no es lo mismo no usar o utilizar, q no poder utilizar ni usar. Esta persona no puede disfrutar del bien oservicio por no tener acceso de su casa al portal, por lo tanto sino puede disfrutar del derecho no tiene el deber d pagar. 

ElenaMARgarita
Avatar ElenaMARgarita
mar.-2016
2 mens.
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ElenaMARgarita
10/03/2016 10:47

Hola quería ralizar una consulta, tengo un bajo comercial,  la parte de las viviendas son dos portales , de los cuales pago la comunidad religiosamente, mi duda es la siguiente, pueden subir la comunidad y hacerme pagar el doble sin que esto este registrado en ningún lugar? si fuera así esto dónde lo tendría que consultar en los estatutos de la comunidad? aun así si se sube la cuota de la comunidad esto tiene que quedar registrado en algún lugar, verdad? Dónde ? por otro lado, cuanto me correspondría como propietaria del bajo comercial a pagar de comunidad? lo mismo que el resto de vecinos? cómo podría saber esto? Se calcula por metros cuadrados? necesito ayuda y les agradecería mucho su explicación ya que me he leido el BOE y esta parte no me queda muy clara. Mucas gracias por vuestra ayuda y atención. 

Espero impaciente vuestra respuestas*wink

ElenaMARgarita
Avatar ElenaMARgarita
mar.-2016
2 mens.
Usuario Circunstancial
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ElenaMARgarita
10/03/2016 10:50

Aclarar que yo desde mi bajo comercial no tengo acceso de ninguna de las maneras a las escaleras de los vecinos ni pasillo ni luz ni agua.

Josef13
Avatar Josef13
mar.-2019
1 mens.
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Josef13
06/03/2019 12:12

Un local con acceso independiente, por art 24 LPH que entró en vigor con ley 8/1999 de 6 de abril, no tiene que contribuir a gastos del portal por no pertenecer a comunidad de propietarios de ese portal.  Un local sí contribuye por que pertenece, a la comunidad agrupada o comunidad de comunidades  del complejo inmobiliario privado. Nunca tiene que contribuir a gastos comunes de otra edificación independiente del mismo complejo inmobiliario privado. Otra edificación independiente es un portal y todos los pisos a los que da acceso el portal.  Local no paga nada a ese portal ni  escalera ni ascensor ni limpieza y pintura de escalera ni portero, ni luz, etc. Nada de eso paga. Si contribuye en la comunidad agrupada a mantenimiento de estrutura del Complejo inmobiliario privado,  tejado, forjado, bajantes y arquetas de saneamiento, etc.  

carolinevega
Avatar carolinevega
mar.-2018
3539 mens.
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carolinevega
06/03/2019 12:35

Josef13 lo suyo es una pregunta o una respuesta?

porqué si es una respuesta a ElenaMargarita estoy completamente segura que no le servirá de nada, dado que lo preguntó en 2016

la LPH se modificó en el 2013

de que le sirve a la dinámica del blog desempolvar una pregunta de hace tres años?

después me dicen que soy muy dura.

como no voy a serlo

 

Simacli
Avatar Simacli
ago.-2019
1 mens.
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Simacli
20/08/2019 01:33
Hola, quisiera saber si alguien me puede ayudar en un tema precido. Soy propietario de una vivienda en una com. de vecinos de 10 pisos y 2 locales. En la escritura cada uno tiene su coeficiente del tanto por cien que tiene que pagar,( por cierto, los locales más que los pisos) Los locales tienen su propia entrada por la calle, no entran por la puerta principal del edificio, aunque tienen llave porque tienen en la misma entrada los contadores de luz y agua. Ahora los vecinos de los locales dicen que no tienen obligación de pagar gastos comunitarios de luz, agua ni limpieza porque como no entran por la entrada principal, no tienen que pagar. Es eso cierto? No tienen que pagar luz, agua ni limpieza de la escalera? Y si en un futuro pusiéramos ascensor, tampoco tienen obligación de pagar el tanto por cien que les toque del ascensor? Espero que alguien me ayude. Muchas gracias de antemano.
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