Hola, a continuación te expongo los caminos que puedes seguir:
Si quieres leerlo directamente te dejo el enlace:
http://administradorfincascantabria.es.tl/-AFB-Noticias-.htm
CAMBIO DE ADMINISTRADOR EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Una vez se haya determinado la necesidad de cambiar de administrador y sin entrar en los motivos por los cuales se ha tomado tal decisión, nos encontramos con dos caminos posibles.
PRIMERO.- JUNTA ORDINARIA ANUAL
El artículo 16.1 de la LPH establece que la Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas. Dicha junta ordinaria anual será convocada por el presidente de la comunidad quien deberá de notificar al resto de vecinos con una antelación de al menos seis días. En este caso normalmente el que realiza la convocatoria en nombre del presidente y el que notifica a los vecinos es el administrador de fincas con todo lo que ello conlleva.
Corresponde a la junta de propietarios según el artículo 14 de la LPH, nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo 13.6 y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. En este caso hacemos referencia al administrador.
Como hemos visto, uno de los puntos que se trata en la Junta Ordinaria es el nombramiento, mantenimiento o cese del administrador de la comunidad. A la hora de votar la remoción o no del administrador habrá que tener en cuenta varios aspectos importantes.
Al encontrarnos frente a un tema tan importante para la comunidad, es fundamental que, si se observa la posibilidad de que alguno de los vecinos con derecho a voto no vaya acudir se consiga la delegación de voto por representación legal o voluntaria a través de la firma del modelo correspondiente y así obtener el quórum necesario en la votación.
Si atendemos al artículo 16.2 en sus párrafos cuarto y quinto, si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior.
Esto es importante ya que:
a) Si la Junta se reúne en primera convocatoria, para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
b) Si la Junta se reúne en segunda convocatoria, serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
A los efectos establecidos anteriormente, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la LPH, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
No debemos olvidar que si se quiere contratar los servicios de un nuevo administrador es conveniente aprobarlo en la misma Junta a fin de evitar la convocatoria de sucesivas y molestas Juntas que se hacen por si innecesarias. En el caso de la aprobación se seguirán los mismos quórum que hemos seguido anteriormente.
Después la celebración de la Junta, se deberá de realizar la correspondiente acta que deberá de ser entregado a todos los vecinos de la comunidad.
En este punto no debemos de olvidar la posibilidad de impugnación de los acuerdo en junta. El artículo 18 de la LPH nos dice que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.
Finalmente una vez se hayan seguido los cauces legales para la remoción o cese del administrador y contratación de otro si se diera el caso, se procederá a solicitar al administrador la devolución de toda la documentación de la comunidad para proceder a su entrega al nuevo administrador.
SEGUNDO.- JUNTA EXTRAORDINARIA
El artículo 16.1 de la LPH establece la posibilidad de convocar Junta Extraordinaria cuando así lo estime conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que represente el 25 por 100 de las cuotas de participación. La convocatoria, se deberá de realizar para el caso de las Juntas extraordinarias, con la antelación suficiente para que llegue a conocimiento de todos los vecinos sin que la LPH determine un plazo determinado. Este es un camino más adecuado ya que la presencia del administrador no es preceptiva con todos los beneficios que ello conlleva.
En esta convocatoria se deberá de incluir en unos de los puntos del orden del día la cesión o remoción en sus funciones del administrador y los motivos por el cual se ha tomado esa decisión. Este último punto es necesario si tenemos en cuenta la existencia en el clausulado del contrato firmado con el administrador la obligación del pago de lo que reste de contrato siempre y cuando no se dé causa justificativa de su despido.
Si se da el caso, es conveniente incluir dentro del orden del día la elección y contratación del nuevo administrador para no tener que volver a tener que realizar una nueva Junta Extraordinaria.
Es extremadamente importante que acudan el máximo de vecinos con posibilidad de voto personalmente o por delegación legal o voluntaria a fin de conseguir los votos necesarios. Como es de suponer, al no participar el administrador, deberá de ser el presidente quien deberá de comunicar a todos los vecinos individualmente, y a través de las citaciones correspondientes la convocatoria de la Junta Extraordinaria.
En lo referente a los quórum se necesitarán las mismas mayorías que se han explicado para las Juntas ordinarias y la posibilidad de impugnación sigue siendo posible.
Una vez se haya votado y adoptado el acuerdo o los acuerdos correspondientes, se deberá de realizar como en el caso anterior el acta correspondiente. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios lo más rápido que sea posible ya que la LPH no determina un plazo concreto para la entrega de actas aunque si nos dice en el artículo 19.3 que el Acta puede ser subsanada de defectos ó errores, y dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
El acta se debe de mandar a cada propietario al igual que se mandaron las citaciones y se debe de colocar en el tablón de anuncios.
También se le debe de mandar al administrador mediante burofax o entregado en mano con acuse de recibo solicitándole además la entrega de toda la documentación de la comunidad que obre en sus manos.