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C
Comprador80
22/06/2013 13:56

Derramas aprobadas antes de firma de las arras

¿A partir de cuando me debo hacer cargo de las derramas?

15.604 lecturas | 16 respuestas

Hola a todos y gracias por adelantado ante la duda que tengo.

Resulta que estoy en proceso de compra de un piso del que ya hemos firmado las arras y pendiente próximamente de firmar la escritura. Tanto en la negociación de la oferta que hicimos como cuando firmamos las arras se nos dijo en todo momento que no había derramas pendientes, y que se estaba acabando de rehabilitar la fachada pero que ya estaba todo pagado. Las arras las firmé el 5 de junio del 2013.

Días después recibo, por petición mía, el acta de la última reunión de propietarios efectuada (junta extraordinaria), fechada el 21 de mayo del 2013. Mi sorpresa es que en dicha junta se aprobaron una serie de derramas a pagar mensualmente hasta enero del 2014 que son para acabar de pagar la fachada y para deudas pendientes, totalizando unos 1600 euros.

Quien lleva la parte vendedora dice que según la ley hipotecaria quien entre como propietario deberá hacerse cargo de dichas derramas. ¿Eso es así? ¿Si las derramas se aprobaron dos semanas antes de la firma de las arras en la que se nos dijo que estaba todo pagado y sólo consta como carga la hipoteca no debería asumirlas el actual propietario?

Gracias por vuestra ayuda.

C
Comprador80
24/06/2013 14:40

Hola,

La rehabilitación de la fachada empezó en marzo del 2012 previo acuerdo en la Junta de enero del 2012 y las derramas empezaron a pagarse ese mismo mes de marzo del 2012. Lo que me dijeron cuando hice la oferta en junio del 2013 es que estaba todo pagado y que estaba casi toda finalizada (de ahí que no hubiera bastidas) y que no habia más derramas a la vista. De ahí que subiera un poco mi oferta final.  Por otro lado hay varias derramas que se aprobaron en la junta de mayo del 2013 por importe de 1000 euros que se realizan para pagar facturas atrasadas de la comunidad del 2012.

Es decir, que la parte vendedora me engañó a consciencia.

Yo reclamaré al vendedor y si un caso voy a consumo a ver qué puedo hacer.

 

Saludos.

arfegestion
24/06/2013 12:17

Buenas tardes, 

Con el certificado ya obtenido, negocias con el vendedor antes de ir al notario y si es reacio ante el notario le haces ver el certificado que posees que no se corresponde con el precontrato y que sí no es así habrá que retificarlo ya que no es valido por no corresponderse con la realidad.

Saludos.

ARFE GESTIÓN
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C
Comprador80
24/06/2013 11:46

Hola,

Los 19000 adelantados forman parte del precio. En el contrato se dice :

"El precio que se fija para la transmisión es de 190.000 cuyo pago se realizará de la siguiente forma :

-19.000 euros que la parte compradora satisface a la firma del presente contrato

-171.000 que la parte compradora entregará a la parte vendedora con ocasión del otorgamiento de la escritura pública de contraventa ante notario."

 

La verdad es que lo que tengo muy claro es que mñana me pongo en contacto con el intermediario para decirle que no pienso asumir pagar esas derramas cuando él me dijo que no habia derrama alguna que pagar en mucho tiempo. Y si no obtengo respuesta satisfactoria supongo que iré a consumo.

 

Gracias por tu ayuda.

C
Comprador80
24/06/2013 11:12

antiquo dijo:

Comprador80 dijo:

PD-El 10% (19000) forma parte del precio final. Es decir, me queda pagar el 90% restante. Eso sí está claramente especificado.

Entonces son arras confirmatorias, así que la venta está perfeccionada.

Exige por burofax al vendedor el saneamiento por vicios ocultos para que ese importe se descuente del precio total del inmueble.

Si no te hace caso puedes firmar la compraventa y acudir posteriormente al Juzgado.

 

Antiquo.

Hola,

En el documento de arras hay un apartado que habla que el vendedor tiene que devolver las arras dobladas en caso que cancele la venta. ¿No seria esto arras penales?

¿Y lo de los vicios ocultos no se refiere solamente a elementos estructurales deficientes del inmueble?

 

Gracias por todo.

C
Comprador80
22/06/2013 22:22

MACADI dijo:

No hay nada escrito, en el documento de arras, ni en ningún otro documento de esto que comentas:

"Tanto en la negociación de la oferta que hicimos como cuando firmamos las arras se nos dijo en todo momento que no había derramas pendientes, y que se estaba acabando de rehabilitar la fachada pero que ya estaba todo pagado"

 

 

Hola,

 

No, no hay nada escrito. 

 

En las arras se dice que el inmueble está libre de cargas y gravámenes. Y más adelante en otro párrafo se dice que la parte vendedora "declara que en este momento el inmueble no tiene ningún tipo de carga o gravámen diversos de los referidos en el punto anterior y se obliga a liberar el inmueble de tales cargas o gravámenes antes del otorgamiento de la escritura, así como de cualquier otra deuda u obligación para con la Comunidad de propietarios o cualquier ente público".

Lo que más me molesta es que no firmé el mismo día que me dieron el contrato. Me lo leí y releeí antes de firmar y dí por supuesto que estos dos párrafos que parecen muy contundentes en cuanto a las posibles cargas que hubiera me protegían de cualquier deuda imprevista. Si ahora resulta que no es así, menuda gracia.

 

Gracias por las respuestas.

 

PD-El 10% (19000) forma parte del precio final. Es decir, me queda pagar el 90% restante. Eso sí está claramente especificado.


Editado por Comprador80 22/06/2013 22:23
M
MACADI
22/06/2013 21:28

Antiquo, me ha extrañado tu comentario anterior, he estado leyendo sobre ello en la red y creo que no es correcta la información; la cantidad que se entrega se descuenta del total, o eso es lo que he entendido.

 

 

M
MACADI
22/06/2013 19:04

No hay nada escrito, en el documento de arras, ni en ningún otro documento de esto que comentas:

"Tanto en la negociación de la oferta que hicimos como cuando firmamos las arras se nos dijo en todo momento que no había derramas pendientes, y que se estaba acabando de rehabilitar la fachada pero que ya estaba todo pagado"

M
MACADI
22/06/2013 18:58

comprador80,

El contrato de arrás pondrá una fecha límite para realizar la compra o ¿no?, si no firmas en esas fecha pierdes  los  19.000 €. 

E
elbonsai
22/06/2013 17:54

Eso de que el notario solo lee  por encima las escrituras, es faltar a la verdad. El notario lee las escrituras en toda su extension,, además de pedir el DNi refiere todos los datos tanto del vendedor como del comprador y sobre  el piso en cuestión si está libre de cargas lo dice y tiene en su poder la documentación que lo acredita, en esa documentación debe estar el certificado de la comunidad, que como bien dice lo presenta el vendedor. Sino está conforme con dicho certificado está el comprador en derecho de reclamar lo que considere en ese momento y se podrá  seguir con la firma o aplazar la misma cualquiera de las partes desea emprender acciones para determinar quien es responsable de la causa objeto del aplazamiento. Si firma se acabo y asume, si crre que lo presentado no concuerda con lo acordado o que no le corresponde las derramas o alguna de ellas sería conveniente que acudiese a un abogado ,ue por una consulta tiene usted mas que ganar que perder

M
MACADI
22/06/2013 16:50

El notario lo único que hace es leer por encima las escrituras, comprobar los DNI  y poco más. 

Sobre el certificado aunque incluye esa información, para lo único que sirve es para que en el momento de la firma demostrar que sí estás enterado de esas derramas y la forma aplazada de pago. No ha habido engaño a la hora de firmar las escrituras.

Una vez firmes escrituras, los recibos de la comunidad los tienes que pagar tú.

Lo que yo haría es hablar con el vendedor para que asuma esa deuda o parte de ella, desmontándolo en el precio del piso.

C
Comprador80
22/06/2013 16:23

Hola,

 

Muchas gracias por las respuestas.

Obra en mi poder el certificado de la administrador de fincas. Efectivamente se dice que el actual propietario está al corriente de pago a fecha 17 de junio, pero asimismo "se pone de manifiesto que en la Junta del mes de mayo se aprobó emitir y cobrar una serie de derramas" (derramas que se detallan a continuación y que suman 1600 euros).

Siendo así, ¿cómo queda el tema? ¿no seria eso una carga para con la comunidad de propietarios que tiene que asumir el actual propietario si dichas derramas se aprobaron antes de la firma de las arras?

 

Gracias.

 

PD-No sé si el vendedor dejaria de hacer la venta por 1600 euros. Lo que sí tengo claro es que conforme se me mintió en la cara y con el recochineo de decirme que no había derramas a la vista en los próximos años no pienso pagar un euro sin antes montar un buen percal. Por otro lado de arras he pagado el 10% de 190.000, así que no puedo echarme atrás...)

 


Editado por Comprador80 22/06/2013 16:27
M
MACADI
22/06/2013 16:18

Añadir que el que tiene que pedir y presentar el certificado de estar al corriente de pagos es el propietario (el vendedor) , tú aún no formas parte de esa comunidad.  

Por cierto cuánto has entregado de arras y cuanto es el precio total del piso. ¿Por 1.600 €  crees que el vendedor dejaría de hacer la venta? 

M
MACADI
22/06/2013 16:10

A mi entender, aunque la derrama sea para pagar deudas pendientes de la Comunidad.  Los administradores certifican que el propietario XXX está al corriente de pagos  a fecha  ffff.  

Para emitir este certificado tienen en cuenta los recibos emitidos por la comunidad a esa fecha.  No se incluye el estado económico de la comunidad.

En este caso ha sido un engaño por parte de la parte vendedora, por lo que entiendo que debe negociarse con ella un descuento del precio de venta.

Por otro lado comentar que cuando se compra un piso de una comunidad a veces pasa lo contrario, es decir, la comunidad tiene una pequeña hucha que ha ido acumulando.   

E
elbonsai
22/06/2013 15:07

Según dice esa derrama es para pagar deudas pendientes en la que se incluye la obra de la fachada. Pues bien el presidente debe emitir un certificad de las deudas que tiene ese vendedor con la comunidad a la fecha de la venta. Dicho certificado de be detallar los conceptos a los que corresponde dichas deudas. pued usted tener que abonar al comprar el piso las cuotas que se deban abonar en concepto de lo que reste de la fachada, pero lo que eta claro es que los importes que correspondan a otras deudas NO. Hable con la parte que lleva la venta y con el presidente de la comunidad para que emita el certificado detallado. Cuando lleguen al notario para firmar la venta, este leerá el estado del psio si pesa sobre el cargas o esta exento de las mismas y en ese momento será sino lo han solucionado antes cuando usted debe presentar si ha conseguido la documentación pertinente,  que pruebe que no está libre de carga con la comunidad como se reflejo cuando hicieron el contrato de arras. Si por el contrario no ha podido reunir documentación deberá exigir que se presente. 

C
Comprador80
22/06/2013 15:06

Hola,

Gracias por la respuesta. Que el vendendor me mintió está claro. Pero es que me quedo un poco pasmado. Teniendo en cuenta que varias de estas derramas son para pagar deudas incluso del 2012, y que dichas derramas se aprobaron 2 semanas antes que yo firmara las arras, ¿no deberian haber sido incluídas en las arras como cargas pendientes?

Teniendo en cuenta que yo aun no he firmado la escritura, ¿no hay ningún cauce legal por el que pueda reclamar que dichas derramas las asuma el actual propietario?

 

Muchas gracias.

M
MACADI
22/06/2013 14:35

Está claro que el propietario os ha mentido.

El que paga las cuotas es el propietario, así que en el momento que seas la propietaria te corresponderá pagar las cuotas que queden pendientes.

Habla con el propietario para llegar a un acuerdo, es decir, rebajar el precio de compra venta debido a esta información. 


Fin del hilo
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