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wasarip
01/08/2013 11:54

Cambios en porcentajes de pago

2.286 lecturas | 5 respuestas

Os pido asesoramiento ya que a petición de un vecino que además de vivir en mi comunidad tiene un local en la misma  quiere cambiar las cantidades que pagamos cada vecino dependiendo de lo que usamos cada uno.

Actualmente estamos pagando la comunidad por coeficiente de participación y este vecino ha solicitado a la Presidenta una reunión para que los locales sólo paguen  por lo que utilizan .Se une que propietarios de trasteros han pedido lo mismo para los trasteros .

Me gustaría saber si es legal hacer este tipo de cambios y si es asi que número de votos necesitan.No se niegan a pagar por coeficiente de participación pero sólo quieren pagar por los servicios que utilizan.

David

 
arfegestion
arfegestion
02/08/2013 13:12

Buenas tardes, como este tema ya se ha tratado alguna vez, aquí expongo lo siguiente:

ARTICULADO AFECTO AL TEMA DE ESTUDIO
Artículo 3 LPH. ...."A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la Comunidad".... Primer escollo. Este fragmento del artículo 3 (el que nos interesa para resolver la cuestión planteada) es sujeto de múltiples interpretaciones y conjeturas. 

Obsérvese que nada se dice, NI MENCIONA, en todo el articulado de la LPH, de Coeficientes de Propiedad.

Fijandonos en

"se atribuirá unacuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo" 

Hay que insistir en que nada se dice de Coeficientes de Propiedad, sino del valor del inmueble; es decir, del quantum total de la edificación y, de este valor final su conversión a centésimas. De tal modo, que la suma de todos los valores atribuidos dé el 100% de dicho valor. Éste no tiene por qué coincidir con los metros útiles o construidos de propiedad de cada piso o local. 

El Coeficiente de Propiedad es ajeno a todo esto, es inherente a los metros que efectivamente ocupa la propiedad en el conjunto del edificio. Difícilmente se puede mantener que han de tomarse los Coeficientes de Propiedad para servir de módulo en las Cuotas de Participación. Pero nos lo aclara aún más la concordancia mencionada up supra.

Artículo 5 LPH. ...."En el mismo título (sic) se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por Laudo o Resolución Judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes"....Aquí queda fijada claramente la separación entre los Coeficientes de Propiedad y la Cuota de Participación.

De nuevo no se dispone nada acerca de los Coeficientes de Propiedad. Parece ya palpable que no es intención del legislador hacer coincidir la Propiedad con la efectiva Participación de los propietarios en los elementos comunes. Sin embargo, los Coeficientes de Propiedad son indiscutibles y necesarios en el Título Público de Declaración de Obra Nueva. Seguramente, éste es otro de los motivos por el que se confunden e identifican ambos conceptos. No olvidemos que en la Escritura Pública de Compraventa del piso o local, es obligatorio que venga delimitado dicho Coeficiente y la Cuota de Participación. Si sumáramos todos los Coeficientes de cada una de las escrituras nos debería dar la totalidad del edificio.

En la práctica, el resultado de las Cuotas de Participación se aleja de la realidad fáctica del edificio, lo que crea, en no pocas ocasiones, la dificultad de tener que volver a calcular tanto Coeficientes de Propiedad como Cuotas de Participación. Lo normal, en caso de errores de cálculo, es que sea la Junta de propietarios la que fije la Cuota de Participación en su primera Reunión constituyente, zanjando de esta manera el eterno problema Coeficientes versus Cuotas de forma sencilla y barata para los propietarios. Eso sí, deberán inscribir estas Cuotas de Participación en los Estatutos de la Comunidad y éstos adjuntarlos como anexos en el Registro de la Propiedad a la Declaración de Obra Nueva y a la de División Horizontal (muchas veces coinciden ambas). De otra forma no sería oponible a terceros ni nuevos adquirentes.
Proseguimos con el Artículo 5. Este declara que la Cuota de participación la fijará el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos. Muy pocas veces se establece lo preceptuado. Normalmente se fija el Coeficiente de Propiedad antes incluso de poner un ladrillo. En el tracto sucesivo de las transmisiones, las Escrituras son modificadas con demasiada frecuencia, aun no siendo ya el Promotor o Constructor el único propietario del edificio. Estos cambios se corresponden, habitualmente, a modificaciones sobrevenidas en la construcción o, a la imposibilidad, por ejemplo de vender un Local Comercial si no se cambia el acceso o disposición del mismo. Lo que aquí se afirma, no debe asustar a nadie. Esto se hace corrientemente.

Estas modificaciones afectan al Título constitutivo, por lo que si ya existe otro propietario (con título y modo) además del Promotor o Constructor, necesita la autorización del mismo para cualquier modificación o alteración de éste. Si no, simplemente será nula.
Si el único propietario al iniciar la venta de pisos, no hubiere realizado la fijación de Cuotas lo podrán hacer los propietarios existentes. 

Ya se dijo que nuestra Ley de Propiedad Horizontal era el paradigma de la autonomía privada de la voluntad. Primero se da la voluntad al Promotor; inmediatamente después a los subsiguientes propietarios y/o copropietarios. El legislador quiere y, así lo expresa, que sean los propietarios quienes se den sus propias normas, empezando por su contribución a la copropiedad; o sea, fijando susCuotas de Participación (los Coeficientes recordemos que son invariables, la Ley no autoriza a cambiarlos, salvo las excepciones ya señaladas). Subsidiariamente, en caso de discrepancia o falta de acuerdo en la conformación de la voluntad privada -exclusivamente entonces- se acudirá a un Árbitro o Juez para que mediante Laudo o Resolución Judicial fije lo que los propietarios no han sido capaz de fijar: LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN.

Espero haber aportado información.

Saludos

ARFE GESTIÓN
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Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
 
AFBEZANILLA
AFBEZANILLA
02/08/2013 11:47

Cualquier modificación de este tipo necesita del acuerdo unánime de todos los propietarios al encontrarnos con un cambio del Título Constitutivo.

Administración de Fincas Bezanilla
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wasarip
02/08/2013 11:39

Gracias por su respuesta-

El vecino que quiere cambiar el método de pago de la Comunidad no quiere cambiar el pagar por coeficiente de participación sino que no quiere pagar aquellos servicios que no utiliza.

Entiendo que con tu respuesta lo que necesita es  unanimidad de los vecinos .Me podrían decir  en que documentación puedo basarme para exponer esto a los vecinos .

Gracias a todos por su ayuda

David

 
E
elbonsai
02/08/2013 00:05

Totalmente de acuerdo con EDING,  discrepo de lo comentado por ARFEGESTION.  L a comunidad como bien dice se rige por la cuota de participación que estipula el constructor y si por la causa que sea los propietarios quieren cambiar esa cuota de participación tal modificación debe ser aprobada por UNANIMIDAD. Es decir basicamente lo que obliga es lo que estipula el constructor o los estatutos si los hubiese y estuvieran en el registro de la propiedad. No olvidemos que el no uso de un elemento común o un servicio comunitario no exime del pago del mismo.

 
arfegestion
arfegestion
01/08/2013 13:32

Los coeficientes de participación los fija y registra el Promotor en el registro de la Propiedad, como distintas partes dentro del total de la Construcción, pero no tienen porque ser el reflejo de la realidad de la Comunidad para hacer el reparto de cuotas.

Son los propietarios quienes en una junta y por unanimidad tienen que aprobar las cuotas de participación por las que se regirá la Comunidad.

Saludos y espero haber aclarado alguna duda.

ARFE GESTIÓN
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Fin del hilo
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