Estimado vecino:
La posible responsabilidad profesional que un Administrador puede tener en una comunidad va relacionado directamente con las actuaciones que el mismo ha podido tener en su comunidad. Me explico:
Su actuación se corresponderá con la de un buen profesional. La conculcación de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente , implicaría un supuesto de responsabilidad profesional.
La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractuales. Para que un error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será necesario que concurran varias formalidades :
1 .- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente.
2 .- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado.
3 .- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.
4 .- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio.
El Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un tercero ajeno a la comunidad. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar que adoptó todas las medidas que eviten el daño. Tanto si utiliza archivos de papel como electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados para probar que ha empleado toda la diligencia debida. Especialmente vigilará las comunicaciones siguientes:
-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta extraordinaria.
-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación urgente.
-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.
En resumen, podrán proceder contra el Administrador cuando el no haya avisado de la situación del problema económico de la comunidad, no haya informado ni al Presidente ni a la Junta Directiva del problema, ni haya promovido ninguna junta ordinaria/extraordinaria para conseguir solventar el problema económico ni el perjuicio que se le estaba dando a la comunidad de propietarios con su actuación. En una palabra "que se haya tomado la justicia por su mano". Si el Administrador ha dicho al Presidente o Junta, ha recomendado, ha escrito, ha insistido en el problema y nadie le ha hecho caso, no sería un problema del Administrador sino de la comunidad, sino ha hecho ninguna actuación y por su negligencia ha consentido que la comunidad vaya a la deriva economica/financiera, si tiene responsabilidad profesional.
Un cordial saludo.
Miguel.