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Actualizado 25/06/2014 - 6639 lecturas acumuladas
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peboli
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jun.-2014
2 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  peboli
25/06/2014 10:08

Mi consulta se refiere al cálculo de intereses de demora por retraso en el abono de las cuotas comunitarias.

En los estatutos que rigen el funcionamiento de nuestra comunidad se establece lo siguiente en el artículo 87:

ARTICULO 87.- Demora en el pago de las aportaciones.
La demora que exceda de treinta días en el pago de las aportaciones, así ordinarias como extraordinarias, llevará consigo el recargo de un diez por ciento de interés que se computará a partir del día siguiente al último del plazo ordinario de ingreso.
Este recargo, que irá a nutrir el fondo común de reserva, se exigirá con todo rigor tanto judicial como extrajudicialmente, salvo casos de fuerza mayor, sin que pueda servir de excusa para su pago alegaciones de ausencia o ignorancia.
La demora que exceda en el plazo de 60 días en el pago de las aportaciones, habilitará a la Comunidad a interponer demanda judicial, exigiendo los intereses estatutarios pactados.

Cuando se han producido demoras en el abono de las cuotas, para calcular el recargo, quién lo reclama ha calculado el 10% de la cuota mensual.

Este método, según la interpretación de varios afectados, es erróneo, porque en el artículo 87 se establece claramente que La demora que exceda de treinta días en el pago de las aportaciones, así ordinarias como extraordinarias, llevará consigo el recargo de un diez por ciento de interés que se computará a partir del día siguiente al último del plazo ordinario de ingreso.

Cuando la demora excede los 30 días, los intereses se aplican desde el día 8 hasta el día en que se hace efectivo el pago.

En el artículo 87 se indica “un 10% de interés”, siendo esto referente al 10% anual, tal y cómo establece la práctica en este tipo de operaciones al calcular los intereses de demora, si bien dicho interés puede empezar a calcularse a partir del día 8 de cada mes. En ningún caso se dice que el cálculo se hace sobre el 10% del importe del recibo.

Por todo lo anterior, mi pregunta concreta es:

- ¿qué tipo de interés debe aplicarse?

 Gracias por vuestra atención.

L. Alfaro
Madrid

pasacero
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may.-2011
6695 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  pasacero
25/06/2014 11:18

Pues es una cláusula abusiva que puede ser impugnada, normalmente el interés a aplicar es el interés legal que establece el banco de España. Los comuneros en junta pueden acordar un incremento de 2% normalmente al interés legal del dinero. Para calcular llegado el caso, hay en la wed, cantidad de páginas que les ofrecen calculadoras.

http://www.jurisoft.es/herramientas/index.aspx?cualo=0

Adminfergal
Avatar Adminfergal
ene.-2014
607 mens.
Colaborador
Usuario  Adminfergal
25/06/2014 11:43

Buenos días Peboli:

No es fácil darle una contestación a este tema. 

Las Audiencias Provinciales y los Juzgados, a la hora de resolver asuntos en relación a los intereses de demora, en general, son proclives a no entrar en el fondo del asunto y dar como buenas los tipos de interés de demora por falta de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias, independientemente del tipo de interés que se aplique. Si el tipo de interés está aprobado en los Estatutos (como es su caso) o aprobado en Acta, el Juez lo da como bueno. Hay algunas excepciones como el caso de la Audiencia Provincial de Murcia. Sección 1ª, 500/2011. Recurso 698/2011, que dijo que el cálculo del 10% mensual de los intereses era abusivo.

Ahora bien, como se deben calcular los intereses de demora.

Hay comunidades que los intereses de demora se aplican anualmente a partir del último día del año en curso para la comunidad. Así, si una persona debe 1.000 euros al 31/12/2013, el 01/01/2014 se le aplica un 10% sobre el total de la deuda pendiente y se le suma a la deuda global. Por lo tanto ese propietario tendría a partir del 01/01/2014 una deuda con la comunidad de 1.100 €. Si este propietario no pagara al 31/12/2014, Se le sumaría a los 1.100 €, la deuda producida en el año 2.014 y se le volvería a calcular un 10%. Esta forma de cálculo es cómoda para la Comunidad y el Administrador y no está mal vista por los Jueces.

Otra forma de cálculo mas purista es aplicar el 10% anual, pero aplicándolo mensualmente y sumando los intereses al principal, para acumularlos sucesivamente. Pongo un ejemplo:

Hay una deuda que se ha generado en un mes, y que después de darle al propietario los 30 días que le corresponden según el estatuto de la comunidad se procede a la inclusión de los intereses de demora:

Cuota mensual: 100 euros

Intereses de demora: 10% anual a cobrar mensualmente.

Meses de demora, Junio, Julio y Agosto.

Junio: 100 €*10%*30 días/365 d. año=  0,82 € de intereses

Julio: 200,82 (100 € de junio+100 € de julio+0,82 € de intereses)*10*31/365= 1,70 € de intereses

Agosto: 302,52 (100 € de junio+ 100 de julio + 100 € de Agosto+ 0,82 € intereses Junio + 1,70 € intereses de Julio)*10*31/365= 2,57 € de intereses.

Y así sucesivamente a lo largo del tiempo. Si el propietario/a fuera pagando, mensualmente se incluiría el pago, deduciendo el mismo  y se calcularía por la nueva cuota resultante. 

El tipo de interés es anual, pero el cálculo se haría mensualmente.

Ahora como se hacen estos cálculos tan precisos. Normalmente en las Administraciones de fincas, que yo conozca, no hay programa para llevarlo y se necesitaría una hoja de cálculo adicional para su control. En una comunidad pequeña no habría excesivos problemas, pero en una comunidad grande con muchos impagados podría ser un inconveniente.

Y finalmente decirle que si el método que le he indicado anteriormente fuera correcto para Vds. deberían dejarlo claro en el acta de la comunidad para que no hubiera ninguna duda en la forma de cálculo.

Reciba un cordial saludo.

Miguel.

 

 

Miguel Fernández
Administrador de Fincas colegiado | Graduado Social
691564359 - Fijo y Fax. 915050900 | mfernandez@adminfergal.es | www.adminfergal.es
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
peboli
Avatar peboli
jun.-2014
2 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario  peboli
25/06/2014 12:29

Muchas gracias por las respuestas recibidas.

En efecto, en nuestro caso, hay dos problemas: uno es que hay dos artículos en los estatutos que indican cosas distintas y otra, que se ha optado por parte del administrador de aplicar un 10% sobre el importe mensual de la cuota de comunidad, sin hacer el cálculo de interés aplicando la fórmula de interés anual, por una interpretación muy particular de cómo aplicar la penalización.

Ante esto, ¿cómo se puede arreglar? ¿ante qué instancia debo reclamar para que se aplique el cálculo adecuadamente y no de manera arbitraria?. El problema que tenemos es que nos notifican deudas a cuenta de este particular cálculo y nos impiden el voto en las Juntas, según interesa, claro.

Saludos,

Adminfergal
Avatar Adminfergal
ene.-2014
607 mens.
Colaborador
Usuario  Adminfergal
25/06/2014 13:27

Peboli:

La respuesta se la ha dado Pasacero. Si no están de acuerdo en la manera en que se interpreta el Estatuto en relación al cálculo de los intereses de demora, impugnación del acta con abogado y procurador. No se olviden que para poder impugnar un acta deben de estar al corriente de pago (artículo 18.2 de la LPH).

Un cordial saludo.

Miguel Fernández.

 

Miguel Fernández
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