Buenos días Peboli:
No es fácil darle una contestación a este tema.
Las Audiencias Provinciales y los Juzgados, a la hora de resolver asuntos en relación a los intereses de demora, en general, son proclives a no entrar en el fondo del asunto y dar como buenas los tipos de interés de demora por falta de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias, independientemente del tipo de interés que se aplique. Si el tipo de interés está aprobado en los Estatutos (como es su caso) o aprobado en Acta, el Juez lo da como bueno. Hay algunas excepciones como el caso de la Audiencia Provincial de Murcia. Sección 1ª, 500/2011. Recurso 698/2011, que dijo que el cálculo del 10% mensual de los intereses era abusivo.
Ahora bien, como se deben calcular los intereses de demora.
Hay comunidades que los intereses de demora se aplican anualmente a partir del último día del año en curso para la comunidad. Así, si una persona debe 1.000 euros al 31/12/2013, el 01/01/2014 se le aplica un 10% sobre el total de la deuda pendiente y se le suma a la deuda global. Por lo tanto ese propietario tendría a partir del 01/01/2014 una deuda con la comunidad de 1.100 €. Si este propietario no pagara al 31/12/2014, Se le sumaría a los 1.100 €, la deuda producida en el año 2.014 y se le volvería a calcular un 10%. Esta forma de cálculo es cómoda para la Comunidad y el Administrador y no está mal vista por los Jueces.
Otra forma de cálculo mas purista es aplicar el 10% anual, pero aplicándolo mensualmente y sumando los intereses al principal, para acumularlos sucesivamente. Pongo un ejemplo:
Hay una deuda que se ha generado en un mes, y que después de darle al propietario los 30 días que le corresponden según el estatuto de la comunidad se procede a la inclusión de los intereses de demora:
Cuota mensual: 100 euros
Intereses de demora: 10% anual a cobrar mensualmente.
Meses de demora, Junio, Julio y Agosto.
Junio: 100 €*10%*30 días/365 d. año= 0,82 € de intereses
Julio: 200,82 (100 € de junio+100 € de julio+0,82 € de intereses)*10*31/365= 1,70 € de intereses
Agosto: 302,52 (100 € de junio+ 100 de julio + 100 € de Agosto+ 0,82 € intereses Junio + 1,70 € intereses de Julio)*10*31/365= 2,57 € de intereses.
Y así sucesivamente a lo largo del tiempo. Si el propietario/a fuera pagando, mensualmente se incluiría el pago, deduciendo el mismo y se calcularía por la nueva cuota resultante.
El tipo de interés es anual, pero el cálculo se haría mensualmente.
Ahora como se hacen estos cálculos tan precisos. Normalmente en las Administraciones de fincas, que yo conozca, no hay programa para llevarlo y se necesitaría una hoja de cálculo adicional para su control. En una comunidad pequeña no habría excesivos problemas, pero en una comunidad grande con muchos impagados podría ser un inconveniente.
Y finalmente decirle que si el método que le he indicado anteriormente fuera correcto para Vds. deberían dejarlo claro en el acta de la comunidad para que no hubiera ninguna duda en la forma de cálculo.
Reciba un cordial saludo.
Miguel.