Comunidad de Propietarios
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Actualizado 30/04/2015 - 2445 lecturas acumuladas
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aldago
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abr.-2015
5 mens.
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aldago
28/04/2015 15:22

Buenas,

En nuestra mancomunidad hay varios locales que también son propietarios y tienen asignada una cuota de participación en las zonas comunes. La mayoría son pubs de mala fama y hace unos años dejaron de pagar. Por no tenerla con ellos, al parecer se decidió en una Junta no exigirles el cobro pero prohibirles el acceso a las zonas comunes. ¿Es esto posible aunque se haya realizado en un acuerdo de la Junta? ¿se puede prohibir el uso de zonas comunes por el hecho de no pagar la cuota?.

El administrador me indica que esto data de hace más de 20 años y que se acordó entre todos los propietarios, vecinos y locales. Obviamente hace más de 20 años yo aún estaba en el colegio y no puedo contrastar datos...

Al principio siempre se ha dicho que los locales estaban "segregados" y que eran ajenos a la mancomunidad. Rascando un poco me han confirmado en la Administración que ningún local, jurídicamente hablando, está segregado (ni por la ley vigente ni por la anterior a la reforma de 2013). Que lo único que hay es ese acuerdo de no pago y no uso de zonas comunes.

El problema surge ahora y es que entre los locales hay un jardín de infancia, que nunca se ha negado a pagar pero que como era quien se encargaba de recaudar el dinero de todos los locales y ninguno de los pub le pagaban, pues al final por el "acuerdo" con la mancomunidad se dejó de pagar. Nadie le reclamó nada y durante todos estos años nadie les ha prohibido el uso de las zonas comunes (solían salir al jardín privado de la urbanización y al parque infantil -arenero con columpios- con los niños).

Hace unas semanas, con la entrada de un nuevo Presidente, se les prohibe el acceso al parque infantil porque no quieren hacer frente al cambio de los columpios (se pretende que la guardería pague el 50% del coste total de la obra). Mi pregunta es la siguiente: ¿la mancomunidad está obrando legalmente? ¿se puede pedir a un único propietario que asuma la mitad del coste de una obra? ¿puede prohibir el acceso a zonas comunes a un propietario, a pesar de que no haya pagado sus cuotas, pero tampoco se le ha exigido y no se niegan a pagar ahora?. Es más, sí se les permite el acceso a una pequeña parte del jardín, por el que tiempo atrás además venían pagando un dinero en concepto de "alquiler".

La guardería siempre ha colaborado en el pago del 50% del cambio de la arena del parque infantil, pero como es lógico no pueden afrontar el 50% del pago del cambio de los columpios cuyo presupuesto inicial asciende a 12.000 euros. Se les ha prohibido el paso al parque infantil si no corren con este gasto.

Yo soy un vecino de la mancomunidad pero también el padre de uno de los alumnos del jardín de infancia.

Gracias por vuestras respuestas.

Aldosa2010
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abr.-2015
11 mens.
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Aldosa2010
28/04/2015 16:47

Buenas Tardes:

Según el Articulo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal  dice:

Que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local y además el título podrá contener, además las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Por todo lo cual, entiendo que cuando en su mancomunidad se decidió la exoneración del pago y disfrute de los locales se hizo por unanimidad de todos los propietarios y se inscribió en el Registro de la Propiedad, porque si no, no tendría validez frente a terceros y con lo cual la Comunidad podría negar el uso de dichas zonas comunes ya que estaría reflejado en el título constitutivo.

 

Olga Saiz Galán | Terraminium Móstoles
mostoles@terraminium.com - www.mostoles.terraminium.com
Plaza del Sol Nº31 2º Oficina 20, 28938 Móstoles. T. 91 545 87 84/ 652 41 58 14
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aldago
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abr.-2015
5 mens.
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aldago
29/04/2015 09:20

Gracias por la respuesta. He leído atentamente los mensajes relacionados propuestos por el Administrador, pero no me aclaran otras dudas.

Efectivamente, dudo mucho que el título constitutivo se modificara ni se inscribiera en el Registro, por lo que entiendo que el "acuerdo" no tiene ninguna validez y no se podría negar el uso de zonas comunes.

Ahora bien, otra de las dudas que me surgen es saber si a un vecino se le puede exigir más pago que a otro en una determinada obra/reforma/derrama y si ello no vulneraría, en una posible reclamación judicial por el afectado, el principio de proporcionalidad, entre otras cosas. Por ejemplo, no ya porque se trate de un local con actividad de guardería, sino que por ejemplo a un vecino con 5 hijos se le pida el quíntuplo de participación económica frente a un vecino sin hijos para la sustitución de los columpios del parque infantil. Esto es, se toman otro tipo de razones subjetivas distintas a la cuota de participación por las que a un propietario se le exige más pago en su recibo de comunidad.

Gracias por adelantado.

Aldosa2010
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abr.-2015
11 mens.
Colaborador
Usuario 
Aldosa2010
29/04/2015 09:54

Buenos días:

Cada propietario solo tendrá la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido

Un saludo

Olga Saiz Galán | Terraminium Móstoles
mostoles@terraminium.com - www.mostoles.terraminium.com
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aldago
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abr.-2015
5 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario 
aldago
30/04/2015 10:16

Estoy dándole vueltas al artículo 17.6 LPH donde se indica que los acuerdos que modifiquen el título constitutivo o los estatutos de la comunidad requieren de la unanimidad de los propietarios que a su vez representen el total de cuotas de participación.

Mi pregunta es la siguiente: ese total de cuotas de participación, ¿es el 100% de todos los propietarios, asistentes y no asistentes a Junta? ¿o sólo el 100% de los vecinos asistentes a la Junta?.

Ahora bien, como me indican que el famoso acuerdo es del 92 he acudido a lo dispuesto en la norma en tal fecha y dice "Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga". En la norma origen de 1960 ese libro de actas debía ser "foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario".

Si ese acuerdo se hubiera llevado a término como me indican, entiendo que para su plena validez existirá un libro de actas con la diligencia del Registrador, Juez o Notario, ¿es así?. ¿Quien conservaría este libro de actas? ¿el administrador?.

Hablo siempre de un acuerdo por unanimidad y no por mayoría porque este acuerdo, al afectar a un copropietario de zonas comunes y prohibir su uso a cambio de no pagar la cuota económica, porque modificaría el título constitutivo.

Gracias.

Aldosa2010
Avatar Aldosa2010
abr.-2015
11 mens.
Colaborador
Usuario 
Aldosa2010
30/04/2015 10:54

Los libros de Actas solo se tienen que conservar durante 5 años, por eso los acuerdos que modifiquen el título constitutivo (unanimidad de todos los propietarios) deben ser Registrados en el correspondiente "Registro de la Propiedad"

Por lo que dudo mucho que ese acuerdo del año 92 se conserve, pero creo que debería usted y el propietario del local interesado ponerse en contacto con su Administrador y que les aclare como esta la situación del mismo, como profesional .

Un saludo

 

Olga Saiz Galán | Terraminium Móstoles
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