Comunidad de Propietarios
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Actualizado 12/07/2016 - 3119 lecturas acumuladas
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Pedrulix
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jul.-2016
2 mens.
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Pedrulix
08/07/2016 20:01

Buenas tardes, 

Es mi primer mensaje en este foro, espero alguien pueda ayudarme. Acabo de adquirir un local comercial en una finca antigua. El local cuenta con una peculiaridad: son dos fincas registrales, con dos referencias catastrales (dos inmuebles independientes en teoría);  una de las propiedades considerada local comercial como tal, de 50 m2, en escrituras y catastro, y otra considerada nave industrial, en escritura y catastro, con uso comercial concedido según última licencia, de 102 m2. 

Están unidos físicamente y siempre fueron dos fincas aparentemente indivisibles al no tener otra forma de acceso la nave más que por el local. Justamente el local comercial, está debajo de los pisos. La nave industrial está adosada al edificio en el patio de luces de la manzana, pero no tiene nada encima.

 En la primera reunión que hemos tenido, se ha abordado la reparación de humedades del local, que eran muchas y de diversos orígenes. Se aprobó la reparación de las humedades estructurales por capilaridad, pero no la reparación de la cubierta, por la que entra agua, al indicar que el tejado de la nave es elemento privativo. Además, justo ese día se cambia el sistema de cuotas existente durante 50 años y lo pasan a coeficientes, de modo que yo tengo que pagar el 30% de las derramas al ser solo 7 vecinos. Esto partiiendo de que los coeficientes de las dos fincas registrales suman esa cuota de participación. 

Dos meses después, surge la necesidad de reparar el tejado del edificio, que queda por encima del cuarto piso. Se trata de una derrama de unos 30.000 euros, y me indican que debo pagar el 30% según coeficientes, esto es, 10.000 euros del total del presupuesto los tengo que asumir yo. 

La duda es, si la parte de la nave tiene cubierta privativa, que yo tuve que reparar por mi cuenta, y dicha nave queda fuera del “ámbito de protección” del tejado comunitario, que solo me cubre los 50 m2 del local, debo contribuir con el 30% o sólo con el porcentaje de participación que supone el local? 

Por si sirve de algo, nave y local están históricamente exentos del pago de gastos de escalera y portal, como limpieza, mantenimiento y derramas que afectan a esos elementos. 

Espero que alguien me saque de dudas, pues estoy preocupado por el importante sablazo de la derrama después de haber asumido yo solito la reparación de mi cubierta… 

mafnieto
Avatar mafnieto
dic.-2015
134 mens.
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mafnieto
10/07/2016 13:34

Buenos días,

La duda que plantea, es de especial interés legal y, bastante frecuente en multitud de inmuebles. Trataré de ser esquemático para no resultar pesado. A saber:

  1. Usted es propietario de un local a todos lo efectos. Es cierto, como bien dice, que se trata de dos inmueble con dos referencias catastrales, pero lo mismo ocurre con la propiedad de un piso y de una plaza de garaje. Tienen dos referencias catastrales, pero están vinculados a un solo propietario.
  2. El artículo 396  del Código Civil,enumera una serie de elementos comunes, tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, los elementos estructurales, las fachadas con sus revestimientos exteriores, incluyendo su imagen, los elementos de cierre, portal, escaleras, porterías, patios, recintos de ascensores, instalaciones y conducciones de servicios, hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. En su caso, ambas fincas, pertenecen indivisiblemente a usted, lo que transforma el local sin cubrición( a mi juicio) en un elemento común por destino e icluso de modo indeterminado ( tal como indican múltiples resoluciones de la Dirección de Registros y Notariados ).
  3. Tiene, sin embargo, toda la razón del mundo al reclamar los gastos de reparación de cubierta del local anexo, porque forman una unidad por destino con la finca-local principal, y es por tanto, una contradicción en los términos que se le reclame, los gastos de cubierta por el local anexo, cuando no quedó cubierto los gastos que usted realizó en su día. En resumen: o soy para todo, o lo soy solo para la parte de la cubierta del edificio. Le reitero, que mi opinión es que debe contribuir por ambos locales.
  4. Sobre el cambio a coeficientes que indica, entiendo que la distribución de los gastos era con anterioridad por reparto y que se ha cambiado a coefcientes, doy por supuesto que dicho cambio ( siendo correcto conforme a lo previsto en el C, Civil y LPH) se hizo por la unanimidad expresa de todos los comuneros, haciendo constar dicho acuerdo en el Registro. ¿ Es así ?
  5. Me reitero, usted debe contribuir con su coeficiente estatutario íntegro (30 %), pero debe reclamar ( o compensar) los gastos originados por la reparación de la cubierta del local anexo y que tal como indica no le cubrió la Comunidad. Sobre la exención de diversos gastos generales, no ha lugar para lo que plantea, porque, es común que los locales, p.ej. , no contribuyan a gastos de limpieza, mantenimiento de ascensor o calderas,etc.. pero insisto, nada tienen que ver estos gastos con la reparación de la cubierta.   Un cordial saludo.           
Administración de Fincas Miguel Ángel Fraile
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Pedrulix
Avatar Pedrulix
jul.-2016
2 mens.
Usuario Circunstancial
Usuario 
Pedrulix
11/07/2016 15:42

Muchas gracias por su respuesta mafnieto. Por el interés que pueda tener para otros usuarios en situaciones análogas, trataremos de informar de lo que suceda finalmente. 

 

 

mafnieto
Avatar mafnieto
dic.-2015
134 mens.
Colaborador
Usuario 
mafnieto
12/07/2016 14:48

Buenos días Pedrulix, no hay nada que agradecer. Espero que resuelva satisfactoriamente sus problemas. No dude en consultarme en aquello en lo que pueda serle útil.

Un saludo.

Administración de Fincas Miguel Ángel Fraile
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