Comunidad de Propietarios
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Actualizado 10/02/2017 - 2118 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
feb.-2017
30 mens.
Usuario Ocasional
Cambio de cuotas de participación.
07/02/2017 09:31

Buenos días.

En mi comunidad de propietarios de garaje hay una gran discrepancia entre las cuotas de participación de una plazas y otras que se fijaron en su día por el promotor. Es un garaje de 4 plantas, porque es común a 8 bloques de viviendas. Cada uno de estos 8 bloques tiene dos viviendas en planta baja, que a su vez tienen el garaje bajo la vivienda y con acceso desde la misma, comunicado con la zona de paso del otro garaje mediante puerta privativa. Es decir, en el sótano 1 hay 16 cabinas con dos plazas de aparcamiento cada una, en total 32 plazas. En los sótanos 2, 3 y 4 hay 56 plazas por planta, pintadas con unas líneas sobre el suelo. A la hora de asignar las cuotas de participación, el promotor asignó a cada una de las cuatro plantas un 25% del garaje y dividió ese porcentaje entre las plantas que allí había, de modo que a las 32 plazas del sótano 1 les corresponde una cuota de 0,78 y a las restantes 168 plazas les corresponde una cuota de 0,44, es decir, unas plazas pagan casi el doble que las otras.  

Las superficie que ocupa cada una de las 32 plazas cerradas, según nota castastral es de 10 m2, sin embargo, en las plazas abiertas, hay algunas que tienen más del doble de superficie que otras, y sin embargo se les ha asignado la misma cuota a todas y las más pequeñas tienen 10 m2, al igual que las cerradas.

Se ha propuesto en junta igualar las cuotas, puesto que se entiende que los gastos que ocasionan las plazas cerradas son incluso menores que los que ocasionan las plazas abiertas, ya que éstas no se limpian al estar cerradas.

Puesto que hay 16 propietarios con plazas cerradas y más de 100 con plazas abiertas, el igualar cuotas supondría que la mayoría pasara a pagar un poquito más, pero como cada uno mira su bolsillo, la propuesta no salió adelante, aunque varios propietarios de las plazas abiertas votaron a favor porque entendían que el reparto actual, aunque pueda ser el legal, no parece el más justo.

Puesto que, además para que se apruebe que todas las plazas contribuyan por igual parece que necesita unanimidad, esto no va a ocurrir nunca.

Supongo que en este caso, no queda más remedio que recurrir entonces a la vía judicial para intentar que se equiparen las cuotas alegando que todas generan los mismos gastos, o bien que se haga un reparto por cuotas más equitativo atendiendo a la superficie de cada plaza y el uso por tanto que se pueda hacer de ella. En este caso, contra quién debería ir la demanda, contra la comunidad de propietarios del garaje o contra todos los propietarios, ya que el título constitutivo que es donde aparecen dichas cuotas es relativo al garaje y a los 8 bloques de viviendas.

Gracias por vuestros comentarios y sugerencias.

ago.-2013
2298 mens.
Colaborador
07/02/2017 16:43

No tienen realizada la division horizontal? Tampoco tienen estatutos, En sus escrituras no se describe la participaciñon en el inmueble?

ADASGestión (Administración de Fincas y Asesoría Jurídica)
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may.-2011
6695 mens.
Usuario Asiduo
07/02/2017 17:24

 El problema radica en que una demanda en ese sentido, no se recibe a trámite. Es decir, Uds. escrituraron y se obligaron a cumplir, echarse para atrás ahora, no procede, y esto es así puesto que figura en sus escrituras.

feb.-2017
30 mens.
Usuario Ocasional
08/02/2017 00:19

En la declaración de obra nueva aparecen unos coeficientes, que son los que se han utilizado como cuotas de participación, pero no siguen un criterio lógico, ya que plazas mucho más grandes tienen asignada la misma cuota que otras tres veces más pequeñas y las del primer sótano, a pesar de ser de tamaño similar a las pequeñas, son las que tienen una cuota mayor.

Entiendo que porque algo figure en las escrituras no quiere decir que sea inamovible, por eso la ley permite el cambio de las cuotas, por acuerdo entre los vecinos por unanimidad, por laudo o resolución judicial, según el artículo 5 de la LPH.

Mi consulta va en la línea de si conocéis algún caso o sentencia en que un juez haya cambiado esas cuotas o los jueces nunca se meten en ese tema, a pesar de que el reparto de gastos sea claramente injusto, ya que todos los vecinos hacen un uso similar de los elementos comunes y por tanto las cuotas también deberían ser similares.

Gracias.

ago.-2013
2298 mens.
Colaborador
08/02/2017 15:21

La comunidad contrat un tecnico para que Si consideran que las superficies recogidas en la division horizontal estan mal y por consiguiente el % de participación de la Comunidad. habria dos soluciones

  1. ?Comunicarselo al Promotor o a quien reañizase esa división horizonta, para que se revisen las superficies ====> el porcentaje.
  2. La comunidad contrata un tecnico para ese trabajo y si dan otros datos deberan registrar otra division horizontal ====> tambien cambiaría sus % en las escrituras de cada propietario.
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feb.-2017
30 mens.
Usuario Ocasional
08/02/2017 15:43

La opción del técnico se contempló y se está valorando, pero el administrador dijo que, por mucho informe técnico independiente que haya, si por unanimidad no se aprueba cambiar las cuotas, no servirá de nada, y está claro que al que le salga un porcentaje más alto del que ahora tiene, aún a sabiendas de que está perjudicando a sus vecinos, no lo va a aceptar, ya que cada uno mira por su bolsillo y lo justo les importa bien poco.

Por otra parte, de cara a un proceso judicial, ese informe técnico independiente podría ser un buen argumento de cara a que un juez se planteara modificar esas cuotas establecidas a unas más justas.

ago.-2013
2298 mens.
Colaborador
08/02/2017 16:45
Sería el informe el único argumento por si están mal calculadas las cuotas se recoja la realidad de propiedad.
Me parece que su administrador no le apetece trabajar mucho.
Será un proceso largo pero si es cierto lo que comenta podrán demandar a quien hizo lo hizo mal y seguramente ganarían las costas
Han puesto en conocimiento de la Promotora el posible error con las cuotas? Ese sería el primer paso si ya están seguros que los % deben estar mal
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may.-2011
6695 mens.
Usuario Asiduo
08/02/2017 17:24

 

La LPH dice en su Artículo quinto:

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Para constituir el Titulo Constitutivo se requiere unanimidad. (Generalmente lo constituye su único propietario PROMOTOR) Ahora saque Ud. sus propias conclusiones.

feb.-2017
30 mens.
Usuario Ocasional
09/02/2017 14:49

Bueno, no es que el administrador quiera o no trabajar, él defiende que puesto que las cuotas se establecieron así y para cambiarlas hace falta unanimidad y somos 16 frente a 100, pues que movamos ficha nosotros si queremos, y aunque a varios de los 100 propietarios les saliera una menor cuota, como lo que pagan ahora es más o menos razonable, pues no quieren arriesgarse, así que debemos ser los que nos sentimos bastante perjudicados los que deberíamos iniciar las acciones judiciales.

De hecho se presentó la diferencia de reparto entre el pago actual y con la propuesta de igualar cuotas y para cada uno de los 100 propietarios suponía un poco más y para los 16 mucho menos, pero claro, lógicamente cada uno defiende sus euros y la propuesta no salió adelante ya que fueron muchos los que votaron en contra.

El problema con el promotor es que la empresa ya no existe, por lo que diífilmente se le podrá reclamar algo ahora.

ago.-2013
2298 mens.
Colaborador
10/02/2017 00:57

Como Vd. dice 16 contra 100, tienen pocas probabilidades. son el 16%. Pida presupuesto a un técnico, abogado, procurador y calcule esos gastos en cuanto repercute por mensualidad. Si sus vecinos son poco razonables, el tema se complica.

El administrador, tambien podría hacer de abogado del diablo e intentar razonar en una junta que no es justo el reparto que se hace de gastos según las superficies reales, no?. Este tema conlleva analizar bastantes documentos y sobre todo el tocho de papeles que será la división horizontal.

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