Si es Junta Ordinaria, además de Cambio de Junta como punto del orden del día, deberían figurar, al menos dos puntos más:
- Aprobación de las Cuentas del Ejercicio anterior, si procede.
- Aprobación del Presupuesto del ejercicio siguiente, si procede.
Además deberá adjuntarse a la Convocatoria el listado de propietarios morosos.
Si se trata de un Junta Ordinaria el plazo de preaviso es de 6 días sin contabilizar el día de la remisión de la Convocatoria ni el día de celebración de la Junta. COn lo cual estaríamos hablando de 8 dias.
No basta con colgar la Convocatoria en el Tablón de anuncios. La LPH establece en su artículo 9.b, que intentada la citación o notificación al propietario y no conseguida, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.
EL periodo de publicación en el Tablón de anuncios es de 3 días, a los que habrá que sumarle los 6 días necesarios para la comunicación de una Junta ordinaria, por lo que, el periodo de publicación de la Convocatoria de Junta Orddinaria en el Tablón de anuncios sería de 9 días.
Si se trata de Junta Extraordinaria, con 3 dias de publicación bastaría.
Pero, es necesario haber intentado previamente la notificación a cada propietario y no haberlo conseguido.
Por lo que comenta usted y basandome en el único punto del orden del día, que no es otro que la elección de nueva Junta Directiva, parece ser que se trata de un Junta Extraordinaria. Para ello la Convocatoria ha de hacerse con la antelación suficiente, es decir, con un día bastaría.
Usted, debería haber remitido Burofax al Presidente instandole a que incorporase un punto en el Orden del día para debatir el problema de filtraciones y humedades que le afectan. Con ese burofax, al Presidente, no le habría quedado mas remedio que incluir el punto o puntos que usted solicitase dentro del Orden del día.
Como, parece ser, que la Junta ya se ha celebrado a usted le quedan las siguientes vias de actuación:
- Reunir al 25% de Propietarios que supongan, a su vez, al menos el 25% de las Cuotas de participación y convocar una nueva Junta Extraordinaria, indicando como punto del orden del día el problema de humedades y filtraciones que su propiedad está sufriendo.
- Contratar un técnico que realice una peritación de los daños sufridos y las causas que los han provocado. Con ese informe, pedir al Presidente que convoque Junta extraordinaria para exponer la situación y debatir las soluciones a adoptar. En esta Junta, y basandose en el informe pericial, debería advertirle que si no se procede a reparar tanto las filtraciones como los desperfectos que a usted le han originado dichas humedades, está dispuesto/a a instar demanda contra la Comunidad.
Como habrá podido comprobar, no he hablado nada de Impugnación ya que, salvo que no se hayan respetado los plazos de convocatoria, no creo que haya nada que impugnar. El punto único del orden del día es el cambio de Junta Directiva y eso, en si mismo, no atenta lesivamente ni contra los derechos de la Comunidad ni contra los de ningún propietario.
Ademas, personalmente, creo que el tema de la Impugnación es un arma que controlan perfectamente Presidentes y Administradores de dudoso proceder que, sabedores de que las impugnaciones tienen un coste económico, pocos propietarios acceden a dicha vía, por loq ue ellos hacen y deshacen a su antojo sin que nada ni nadie pueda poner remedio sin desembolsar previamente una cantidad de dinero considerable.
Por otra parte, a usted la impugnación no le soluciona absolutamente nada. En todo caso conseguiría que se volviese a celebrar una nueva Junta, pero poco más.
Por eso, como los recursos economicos de cada uno son limitados, creo que si hay que gastar dinero se haga de la forma más eficiente. El dinero que le supondría una impugnación, que nada le garantiza, dediquelo instar una denuncia que resuelva “su problema” . A la larga, es la forma más rápida y barata de solucionar el problema. Al final tendrán que hacerse cargo de la reparacion, tanto de las filtraciones como de los daños causados por las mismas, y abonar las costas del juicio, incluidas las suyas.
Para finalizar, un consejo que le podrá parecer una tontería: Nunca le diga a un Administrador o a un Presidente de dudoso proceder, la fecha en la que usted no puede acudir a la Junta. Les estará proporcionando la fecha idónea para celebrar la Junta y librarse de un propietario molesto. Se lo digo por experiencia.