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reformas antigua vivienda portero para alquilar

¿Es obligatorio solicitar la Cédula de Habitabilidad para alquilar una vivienda?

Actualizado 05/05/2017 - 3753 lecturas acumuladas
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MadridLuis
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abr.-2017
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MadridLuis
28/04/2017 22:37

Hay interés en arreglar la antigua vivienda del portero para alquilarla. Es una finca de más de 35 años.

El administrador dice que para hacer contrato de alquiler no hay que pedir Cédula de Habitabilidad, en Madrid. Y que parte de los gastos son deducibles.  Y que no hay que declarar a hacienda ????

1.- En la comunidad de madrid creo que hay que solicitar la cédula de habitabilidad obligatoriamente para poder alquilar y realizar todas la obras/reparaciones/adecuaciones que dice la norma.-

2.- Creo que ninguno de los gastos es deducible porque no es la “vivienda habitual” de los declarantes.-

3.- Y creo que el dinero del alquiler hay que repartirlo a los vecinos según coeficiente, porque no es parte de la comunidad ya que no se ha acordado elevar el recibo en el importe que corresponda y que hay que hay que expedir certificado de ingresos a cada vecino, suficientemente explicativo para hacienda.-

¿Estoy acertado?

 

juno4
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juno4
30/04/2017 09:33
La vivienda del portero anteriormente era vivienda, asi que ya debería tener la cédula de habitabilidad. Tendréis que ver si tiene referencia catastral independiente, lo cual es bastante aconsejable.

Hasta donde yo sé no sólo no es gasto deducible sino que además en el momento que se alquile la comunidad tiene que hacer la imputación de rentas a los propietarios según coeficiente. Luego cada vecino tendrá que incluirlo en su declaración de la renta y, por tanto, le obligará a presentarla aunque anteriormente no tuviera obligación. Son importes menores pero hay que hacerlo.

En el caso que yo conozco, esos ingresos se emplean en mejoras y en menor parte en reducir las cuotas, es decir, no se reparte, se queda en la cuenta de la comunidad. Lo cual, viene muy bien ya que se pueden llevar cabo mejoras que de otra manera no se podría.
mafnieto
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dic.-2015
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mafnieto
30/04/2017 22:46

Buenas tardes,

En esencia, está acertado en su planteamiento. Le añado información de interés. A saber:

  1. No sólo se requiere la cédula de habitabilidad para alquilar el inmueble del portero, sino que debe obtenerse el visto bueno de la Administración en tanto en cuanto se debe cumplir con los requisitos del certificado de eficiencia energética ( RD 8/2013)
  2. Deben tener presente, que  en el caso que el arrendamiento del inmueble para uso distinto ( no parece el caso)  de vivienda, supone la obligación de liquidar la Comunidad  trimestralmente el IVA repercutido y  en el supuesto que el importe supere los 3000,00 € en el ejercicio, deben presentar anualmente el modelo 184 de atribución de rentas  anuales. Este modelo comprende las rentas (referentes a IRPF) a atribuir a cada uno de los propietarios, porque no debemos olvidar que las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica a efectos fiscales para computar las rentas derivadas del arrendamiento como un ingreso. Es decir, es cada propietario con arreglo a su coeficiente, y no la comunidad como tal, es el  que realmente recibe en esa proporción un ingreso que deberá declarar a Hacienda en su declaración de la renta. Insisto en que , si el arrendamiento decidido lo es para un uso diferente al de vivienda, el mismo estará gravado por el IVA, lo que significa que la comunidad en sí (para este impuesto sí es un obligado tributario como tal) deberá de declarar también este impuesto.
  3. Por último, le recuerdo que en el caso de quedar sujetos a  IVA, sí hay gastos deducibles aunque como IVA soportado por obras de reparación del propio inmueble que van a alquilar ( el IVA soportado por la reparación de fontanería,albañilería, terraza,etc..)
  4. En cuanto a la presentación de un certificado, le recuerdo de igual modo que anualmente, deberán consignar el importe percibido en su declaración de la renta en el apartado C, de rendimientos de capital inmobiliario.Como información adicional, le indico que hay una disputa doctrinal ( pero disputa al fin y al cabo) por parte de la DGT a la hora de interpretar esos ingresos: una parte lo considera, un rendimiento de capital inmobiliario; y otra, una ganancia patrimonial. Yo me inclino por considerarlo como rendimiento de capital y no ganancia patrimonial.                                                           Espero haber sido de utilidad,                                                                                     Un saludo               
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MadridLuis
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abr.-2017
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MadridLuis
30/04/2017 23:32

Muchas gracias.-

 

¿Se puede pedir que se incluya en acta todas las obligaciones ya aclaradas para que todos los propietarios lo sepan?

El administrador, que ejerce de secretario, dice que el pone lo que quiera.  Nada más que acuerdos….

Es que, además, la vivienda del portero se ha estado utilizando más de 30 años como local de juntas y como almacenamiento especial por parte de los vecinos, para guardar bicicletas, muebles cuando se hace reforma en casa y alguna que otra caja.  Hasta el presidente lo ha utilizado.  El administrador se niega a poner esto en el acta y dice que “la comunidad no lo sabía/no lo ha autorizado”..  Y es que temen que haya denuncia y no se pueda alquilar la vivienda del portero porque para impedir la utilización de un bien común (se está utilizando) hace falta unanimidad.  Y es que la vivienda del portero dejó de serlo hace 30 años.

Tambien he leído por ahí que se puede grabar la junta, porque entre el presidente y el administrador...

 


Editado por MadridLuis 30/04/2017 23:37


Editado por MadridLuis 30/04/2017 23:38
mafnieto
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mafnieto
01/05/2017 14:52

Buenos días,

Es cierto que el Acta debe ser la expresión de acuerdos, pero la aclaración de las obligaciones que se desconozcan por algunos convecinos, puede y a mi juicio, se debe incluir como un acuerdo más. Es decir: se informa a los propietarios que como consecuencia del alquiler del inmueble, dependiendo de su uso, habrá que liquidar trimistralmente el IVA y habrá que presentar el modelo informativo 184 ante la AEAT si el importe cobrado supone 3000,00 € o más al año. Se acuerda.

 ¿ Dónde está el problema ? Usted mismo lo indica.  Si se ha usado como local de reuniones, eso en sí mismo  no plantea un problema alguno, ya que también se utilizan los portales comunitarios habitualmente para  la celebración de Juntas y ello no supone una ilegalidad. Donde veo el problema es en el uso privativo de un bien común ( almacenamiento de enseres un bien común), o el uso particular de algún cargo rector de la Comunidad para un beneficio privativo. Lo que debería haberse hecho constar en un Acta previa es que se solicitaba el uso del piso vacío del portero como local de almacenamiento, con el acuerdo de toda la Junta de Propietarios.

Como doy por sentado que todos los propietarios lo quieren  es alquilar el inmueble antiguo del portero, no debería haber problema alguno ( si se hizo de buena fe) para recordar en Acta,que el inmueble del portero con anterioridad se dedicó a espacio de almacenamiento,  y que por la presente Acta se acuerda  a partir de ahora, su uso como vivienda de  alquiler comunitario. No veo sinceramente la razón para ocultar que en el pasado fue una especie de depósito de bicicletas y enseres de los vecinos, lo que transformaba de facto la naturaleza del bien de vivienda en trastero común. Que se añada  en el Acta que en el pasado se dedicó  el piso a trastero con el conocimiento y consentimiento de todos, no es ningún delito y además aclara el problema. Cuestión distinta es que ese uso de la vivienda como trastero hubiese sido remunerado a algunos de los copropietarios como beneficio particular. Ahí si que veo una razón para no querer incluir ese uso pasado del apartamento.


 

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mafnieto
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mafnieto
01/05/2017 14:54

Me olvidaba: no graben reuniones sin el conocimiento previo de las partes, ya que se conculcaría la Ley Orgánica de Protección de Datos.

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Blont
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ago.-2016
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Blont
01/05/2017 16:06

Lea el art. 29 de la L.E.C.

Y ENTRE en estas webs, vera que las juntas se pueden grabar si comunicar nada y que un juez las admite. Claro que esto es un tema que normalmente los administradores no admiten, como este es el caso

http://www.legalisconsultores.es/2014/04/es-legal-realizar-grabaciones-su-aportacion-en-juicios/

https://angeladiazrivera.com/2013/05/30/podemos-aportar-una-grabacion-como-medio-de-prueba-en-un-juicio/

http://www.lawyerpress.com/news/2015_07/3007_15_015.html

Blont
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ago.-2016
1333 mens.
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Blont
01/05/2017 16:11

Ponga en google

admision grabacion en juicios

Vera todo lo que le sale, contradice lo indicado por el administrador y colaborador mafnieto

mafnieto
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dic.-2015
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mafnieto
01/05/2017 21:04

Yo no sé que pretende Blont, solo sé lo que digo.La grabación a personas ajenas sin su conocimiento o consentimiento constituye un ilícito objeto de sanción por la LOPD. Yo jamás he tenido problemas en que se graben las reuniones, pero cuando se ha planteado el supuesto, siempre he sido partidario de que todos los asistentes sepan que la reunión que va a tener lugar, puede ser grabada. La norma ARCO, tan habitual en muchas empresas en relación con los ciudadanos ( telefónicas, servicios financieros, compañías de seguros, etc.. ) advierten antes que se inicie la conversación que el contenido de la misma podrá ser grabada de conformidad con los términos previstos en la LOPD. Por tanto, sabemos a priori que una vez informados de que se pueden grabar nuestras palabras, prestamos de forma explícita nuestro consentimiento para su uso ya que de lo contrario colgaríamos y en paz. En Derecho, el consentimiento lo es todo, para cualquier norma que regule nuestras vidas, ya sea este un contrato de compraventa o un contrato matrimonial. No es un tema sencillo afirmar que es posible grabar sin más ( las AAPP,si) las reuniones que se desarrollan en ámbitos privados. Y además,  ni tan siquiera, las distintas instancias judiciales se ponen de acuerdo en aceptar  la admisibilidad de las pruebas así obtenidas porque pueden vulnerar el Art.18 de la CE.. En cualquier caso ¿ Tan difícil es decir a los vecinos que la reunión puede ser objeto de grabación? ¿ No sería demostrar mala fe o temeridad, por parte del que lo hace, no advertir que la reunión está siendo grabada ? Yo lo hago. Enlaces citables, se puede citar muchos,que desde luego no contradicen lo que expongo.

Saludos.

http://www.todoexpertos.com/preguntas/6ur585jfamw45vtn/se-pueden-grabar-las-juntas-de-comunidad-de-propietarios

http://bittemple.es/legislacion/lopd-151999/titulo-ii-principios-proteccion-datos/lopd-articulo-6-consentimiento-del-afectado/

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MadridLuis
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abr.-2017
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MadridLuis
02/05/2017 11:24

Pues si que estamos bien…

Ya sabemos como funcionan las juntas.  De 45 propietarios sólo asisten 15.  De ellos las cinco viejas que están obnubiladas por el presidente.  Y que son las que llevan el cotarro.  Un presidente que hace obras y se lleva comisiones junto con el administrador inflando precios  ¿No lo sabiais? Y de esos 15 tienes bastantes que no abren la boca y no osan contradecir ni al presidente ni al administrador, el cual hace lo que se la de los….  De hecho, la reunión la lleva el administrador porque el presidente o abre la boca.   Y de los que no asisten, ni te cuento.  Si no tienen interés en asistir ya me dirás como van a escribir algo oponiendose.

Al final, la pura realidad es que estás en manos del grupete Y NO HAY NADA QUE HACER, porque para meterte en juicios te piden una provisión de 1.000  1.500 euros y luego a ver si lo ganas.-

En la comunidad de un familiar (varios bloques) siempre se estropea algo del ascensor que no lo cubre el seguro  :)  Eso dicen los de la compañía de los ascensores.  Y si se les antoja hasta cambien el motor de uno de los ascensores….  El portero se gastó 600 euros del teléfono de la comunidad en teléfono erótico y se libró.  No hicieron nada ni el presidente ni el administrador  Y TODOS LOS VECINOS TRAGANDO.  Porque saben que no hay nada que hacer.  Por eso, al final, dices que no te vas a amargar la vida y que hagan lo que quieran porque la ley en esto de las comunidades está hecha para propiciar el mangoneo. Y por eso hay tanta gente, no va a las juntas.  Total, ¿para qué?.

Y ni siquiera puedes grabar la junta para denunciar, y si pides permiso te van a decir que no. En fin…

Otro ue va a pasar de ir a las juntas y que hagan lo que les salga de las narices al presi, al administrador y a las cinco viejas y la cla de palmeros.

mafnieto
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dic.-2015
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mafnieto
02/05/2017 12:39

Buenos días MadridLuis,

Insisto, las Juntas pueden ser grabadas si  tienen conocimiento los terceros de que se va a hacer.  Pero  el problema que plantea es de Juzgado de guardia y va más allá de una grabación o no de una Junta. Al paracer, los cargos rectores están  implicados en un desfalco de los recursos comunitarios,  y sobreprecio de servicios de obras de reparaciones, etc..Como dice el refrán, dos no riñen si uno no quiere, en este caso, ni el administrador ni el presidente podrían hacer lo que quieren si :

      a. No estuvieran ambos de acuerdo en todo.

  1. Si no contasen con la apatía o desgana del resto de los convecinos.
  2. ¿ Solución ? Encargue una auditoría a un censor jurado de cuentas, o auditor de balances de confianza. EN una Comunidad de Propietarios  no hay “ingeniería financiera”. Quiero decir: 1. Todo gasto tiene que tener su factura que case con la contabilidad bancaria; 2. Los contratos si se sospecha sobreprecio, lo correcto es pedir copia a la empresa que ejecutó la obra para ver la discrepancia entre el coste original del contrato y el cobrado realmente a la Comunidad ( con sobreprecio)
  3. Tiene un problema muy grave. Pero a grandes males, grandes remedios o no hay remedio. Si está dispuesto a tirar de la manta junto a otros vecinos, hágalo aunque solo sea por su propio bien. Lo que no entiendo es a la gente mayor que vive en su edificio ¿ De verdad les da igual que les roben ? Yo creo que a nadie nos gusta que nos metan mano en el bolsillo, otra cosa es enfrentarse. Algunos por no enfrentarse prefieren que les roben, pero yo, si me roban, aunque me enfrente y tenga que contratar un auditor, lo hago, para poner orden. Un saludo.

 

Administración de Fincas Miguel Ángel Fraile
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Blont
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Blont
02/05/2017 15:19

Yo no pretendo nada mas que no nos haga comulgar con ruedas de molinos

Insisto y me remito a la informacion presentada, las juntas se pueden grabar sin cosentimiento, y que estas un juez las admite como prueba y que existen sentencias que las han admitido

En la pagina que indica, indica sobre el tratamiento de datos personales 

http://bittemple.es/legislacion/lopd-151999/titulo-ii-principios-proteccion-datos/lopd-articulo-6-consentimiento-del-afectado/

1. El tratamiento de los datos de carácter personal requerirá el consentimiento inequívoco del afectado, salvo que la Ley disponga otra cosa

En la pag.

paghttp://www.todoexpertos.com/preguntas/6ur585jfamw45vtn/se-pueden-grabar-las-juntas-de-comunidad-de-propietarios

Es la opinion de una empresa de instalacion de telecomunicacion y la otra opinion es de un profesor

Aunque tambien hay un colega suyo que tambien indica lo aportado por mi

 

Blont
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Blont
02/05/2017 16:06

http://diariolaley.laley.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAO29B2AcSZYlJi9tynt_SvVK1-B0oQiAYBMk2JBAEOzBiM3mkuwdaUcjKasqgcplVmVdZhZAzO2dvPfee--999577733ujudTif33_8_XGZkAWz2zkrayZ4hgKrIHz9-fB8_IorZ7LOnb3bo2f30_t7O_V94mddNUS0_29vZ3d35dO8AHxTn10-r6ZvrVf7ZeVY2-f8DwFJHrzUAAAA=WKE

Blont
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Blont
02/05/2017 16:14

Otra mas

http://blog.globaliza.com/grabaciones-de-audio-como-pruebas-en-las-juntas-de-propietarios/

ADASgestion
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ago.-2013
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ADASgestion
02/05/2017 19:05

Se han preguntado como poder cumplir Real Decreto 235/2013 . Si la vivienda del portero no tiene referencia catastral. La referencia catastral es lo primero que deberán resolver si quieren hacer un contrato de arrendamiento legal.

 

ADASGestión (Administración de Fincas y Asesoría Jurídica)
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